Les missions du syndic de copropriétaires

La loi du 10 juillet 1965 impose la présence d’un syndic de copropriété dans toutes copropriétés.

Il convient de se demander quelles missions lui sont confiées.

Le syndic de copropriété s’apparente à un organe exécutif dont le rôle premier est la gestion de l’immeuble et l’exécution des décisions prises par l’Assemblée des copropriétaires.

Mais il a également un rôle de comptable puisqu’il gère la comptabilité du syndicat.

Dans le cadre de l’exécution de ses missions, le syndic peut engager sa responsabilité.

–          Un organe de gestion :

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confie au syndic un rôle de gestionnaire de l’immeuble.

En effet, le syndic doit veiller à l’entretien  de l’immeuble par la tenue d’un carnet d’entretien.

De plus, cet organe est chargé d’administrer l’immeuble, de mettre tout en œuvre pour veiller à sa bonne conservation. En effet, bien que les décisions relatives à l’exécution de travaux au sein de l’immeuble relèvent de la compétence de l’Assemblée générale des copropriétaires, le syndic à l’obligation de faire exécuter, de sa propre initiative, les travaux urgents, nécessaires à la conservation de l’immeuble. Sa responsabilité peut être engagée dans l’hypothèse où celui ci n’a pas pris les mesures nécessaires pour l’exécution de ces travaux. A contrario, il pourra voir sa responsabilité engagée, s’il procède de sa propre initiative à l’exécution de travaux qui ne nécessitaient aucune urgence.

Pour assurer, cette gestion de l’immeuble, le syndic pourra en outre, et avec l’accord de l’Assemblée générale, ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat.

Le syndic se voit également attribué une mission de préparation des Assemblées générales des copropriétaires. Il lui appartient de convoquer l’Assemblée et d’animer les débats lors de ces reunions.

–          Un organe exécutif :

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le  syndic doit assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

En effet, en vertu de la loi précitée, la copropriété est gouvernée et organisée selon des règles édictées par un règlement de copropriété. De plus, toutes les décisions relatives à la copropriétés doivent être prises par le biais d’une Assemblée Générale des copropriétaires.

Le syndic doit, dans ce cadre, assurer la bonne exécution des dispositions convenues dans le règlements ainsi que les décisions prises par l’Assemblée Générale.

Par exemple, si l’Assemblée des copropriétaires décide de faire réaliser des travaux au sein de l’immeuble, le syndic doit alors faire procéder à des devis qu’il soumettra au vote de l’Assemblée Générale. Dès lors que le choix de l’Assemblée est arrêté sur un devis, le syndic aura donc l’obligation de faire exécuter ces travaux, sous peine d’engager sa responsabilité civile.

Le syndicat de copropriétaire bénéficiant de la personnalité civile peut engager la responsabilité du syndic en cas de défaillance ou de manquement dans ses missions.

Chaque copropriétaire, pris individuellement pourra également engager la responsabilité du syndic.

–     Un organe comptable :

En vertu de la loi du 10 juillet 1965, une mission comptable et financière est confiée au syndic.

Dans ce cadre, il doit établir le budget prévisionnel du syndicat et le soumettre au vote de l’assemblée générale.

Dans l’exécution de cette mission, le syndic est assisté par le conseil syndical, s’il en existe un au sein de la copropriété.

Il doit proposer à l’Assemblée générales de constituer des provisions en vue d’éventuelles dépenses.

Le syndic a un véritable rôle de comptable, il doit veiller à la suffisance de trésorerie du syndicat, il doit présenter les comptes du syndicat chaque année à l’Assemblée générale afin de procéder au vote du budget.

Ces missions imposées par la loi, doivent être respectées par le syndic sous peine de voir engager sa responsabilité civile ou même pénale en cas de faute extrêmement grave.

Auteur : Noémie GOBEAUT

Le syndic de copropriété : définition, désignation, durée du mandat, fin du mandat

En vertu de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriété doit comporter un syndic.

Il appartient au syndicat de copropriétaires de désigner son syndic. Mais qui peut on désigner, comment procéder à la désignation et est il possible de le changer ?

Le syndic :un mandataire

Le syndic de copropriété, organe que l’on doit obligatoirement retrouver dans chaque copropriété, peut être soit un professionnel soit un non professionnel.

Il est chargé de veiller à la conservation de l’immeuble, il assure l’exécution des décisions de l’Assemblée générale des copropriétaires, et administre l’immeuble au nom des copropriétaires. Il agit donc comme un véritable mandataire représentant le syndicat de copropriétaires. Il passe des contrats au nom et pour le compte du syndicat, il peut ouvrir un compte bancaire au nom et pour le compte du syndicat.

Modalités de désignation du syndic

Le syndic peut être désigné par le règlement de copropriété ou par l’Assemblée générale des copropriétaires.

Dans les deux cas, ce choix relève de la volonté des copropriétaires étant donné que le règlement de copropriété est voté par les copropriétaires réunis en Assemblée générale.

Toutefois la désignation du syndic peut relever d’une décision du Président du Tribunal de Grande Instance à la demande de tout copropriétaire lorsque l’Assemblée générale des copropriétaires n’a pas su se mettre d’accord sur cette désignation ou en cas de défaillance du syndic en place.

Le choix du syndic est matérialisé par un contrat de mandat signé par le syndic lui même et le syndicat de copropriétaires.

Qui peut-on désigner en qualité de syndic de copropriété ?

Un syndic de copropriété peut être soit professionnel soit non professionnel, dans ce second cas on parle communément de syndic « bénévole ».

Le syndic professionnel

Les syndics professionnels sont soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Cette loi impose une condition nécessaire à tout syndic professionnel : la possession d’une carte professionnelle.

Cette carte est délivrée par la mairie ou la préfecture et permet de justifier d’une assurance professionnelle, d’une garantie financière.

Le syndic « bénévole »

Le syndic, si celui est non professionnel, doit être composé uniquement de copropriétaires, c’est-à-dire d’une personne qui a la propriété de l’un des lots de la copropriété.

Bien qu’il soit appelé syndic bénévole, le copropriétaire qui est désigné syndic peut tout à fait percevoir une rémunération en contrepartie de ses fonctions de syndic. Attention, toutefois, cette rémunération ne doit pas être excessive et ne doit pas constituer une part majoritaire de ses revenus.

Le recours a un syndic bénévole est très rare, il se retrouve le plus souvent dans les petites copropriétés. En effet, il serait prétentieux de penser que les taches du syndic sont minimes.

Le plus souvent, les copropriétaires ont recours a un syndic professionnel.

Durée du mandat

La durée du mandat du syndic est de 3 ans maximum, renouvelable par décision de l’Assemblée générale des copropriétaires.

Dans un souci de respect de législation, pour éviter toute absence de syndic pendant un certain labs de temps, il est nécessaire que l’Assemblée générale des copropriétaires se réunisse quelques semaines avant la fin du mandat du syndic afin de voter la poursuite ou non du mandat.

En effet, la présence du syndic étant obligatoire dans toutes copropriétés, il est nécessaire que l’Assemblée générale ai voté la poursuite ou non du mandat avant terme.

Les honoraires du syndic

La rémunération du syndic est librement négociable entre les copropriétaires et le syndic.

La fixation de ces honoraires doit faire l’objet d’un vote par l’Assemblée générale des copropriétaires.

Les honoraires du syndic constituent des charges courantes de la copropriété.

La fin du mandat du syndic

Plusieurs situations peuvent se présenter :

Lorsque le mandat du syndic prend fin, l’Assemblée générale des copropriétaires doivent se réunir afin de voter la poursuite ou non du mandat.

Si le syndic décide de ne pas poursuivre son mandat, l’Assemblée général des copropriétaires aura tout de même l’obligation de se réunir afin de procéder à la désignation d’un nouveau syndic.

En cours de mandat, le syndic peut être révoqué par le biais d’une décision de l’Assemblée générale des copropriétaires.

Toutefois, cette révocation en cours de mandat nécessite, afin de ne pas être jugée excessive et faire l’objet d’une contestation par le syndic, de reposer sur des motifs sérieux et d’une certaine gravité. En effet dans l’hypothèse contraire, le syndic pourra demander que lui soit octroyé des dommages et intérêts pour rupture abusive du mandat.

Le mandat du syndic pourrait être révoqué par exemple, en cas d’inertie de la part du syndic face à des travaux urgents à réaliser.

De la même manière, le syndic a la faculté de démissionner en cours de mandat.

Toutefois cette démission ne doit pas porter atteinte aux enjeux qui sont l’objet de sa mission : conservation, administration de l’immeuble.

Afin d’éviter tout litige permettant au syndicat de copropriétaires de demander des dommages et intérêts pour démission brutale du syndic, il est conseillé d’insérer dans le règlement de copropriété, une clause prévoyant un préavis en cas de démission du syndic, ainsi qu’une clause prévoyant que le syndic a l’obligation de terminer ses missions en cours.

Auteur : Noémie GOBEAUT

Le conseil syndical : rôle, désignation, fonctionnement

En vertu de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical est obligatoire dans les copropriétés au sein desquelles l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif. Dans les autres copropriétés, le conseil syndical peut ne pas être institué si les copropriétaires l’ont décidé à la majorité des deux tiers des voix lors d’une assemblée générale.

Constituer ou non un conseil syndical : comprendre l’importance de son rôle

L’importance du conseil syndical repose sur son rôle de modérateur au sein de la copropriété.

En effet, il peut intervenir dans de nombreux domaines pour contrôler l’activité du syndic ou le respect du règlement de copropriété, par exemple.

Le rôle de surveillance du conseil syndical

Le conseil syndical joue un rôle de surveillance concernant le budget de la copropriété.

En effet, il peut demander au syndic, la mise à disposition de tout document à tout moment pour contrôler les comptes de la copropriété. Dans ce cadre, il peut exiger que lui soit remis une copie de la comptabilité du syndicat ou une copie de certaines factures.

Son rôle de surveillance va même plus loin puisqu’il concerne également le contrôle de la bonne exécution, par le syndic, des décisions votées par l’Assemblée générale.

Le rôle de conseil et d’assistance du conseil syndical

Le conseil syndical assiste le syndic dans l’élaboration du budget prévisionnel du syndicat.

Ce travail commun est rendu obligatoire par la loi, le syndic a, ainsi, l’obligation de faire intervenir le conseil syndical dans l’exercice de sa mission.

D’une manière générale, le conseil syndical peut être consulté par le syndic pour toutes questions relatives à la copropriété.

En outre, dans certains cas, la consultation du conseil syndical est obligatoire, à savoir :

–          en cas de travaux urgents : la décision relative à l’exécution de travaux doit, en principe, être prise par l’Assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, pour garantir la bonne exécution de sa mission qui consiste à veiller à la conservation de l’immeuble, le syndic peut parfois être amené à faire exécuter des travaux urgents sans avoir à convoquer l’Assemblée générale. Dans ce cadre, le syndic doit tout de même consulter le conseil syndical.

–          En cas de travaux nécessitant de grosses dépenses.

Le conseil syndical joue également un rôle d’intermédiaire entre le syndic et le syndicat.

De plus, il peut demander au syndic la convocation d’une Assemblée Générale.

Ses missions permettent d’assurer une bonne gestion et une bonne administration de l’immeuble. Bien que la constitution du conseil syndical ne soit pas obligatoire dans les copropriétés dépourvues de syndicat coopératif, les copropriétaires se doivent de se poser la question du caractère judicieux, ou non, de désigner un conseil syndical. Le choix d’instituer un conseil syndical doit faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale.

Désignation du conseil syndical

Qui peut être membre ?

Tout copropriétaire peut être membre du conseil syndical.

En revanche, le syndic, son conjoint, ses ascendants, descendants ou préposés ne peuvent pas en faire partie.

Les mineurs ne peuvent pas être membres du conseil syndical.

Des époux peuvent tous deux faire partie du conseil syndical.

Nombre de membre

Le conseil syndical est composé d’un nombre de membre fixé par le règlement intérieur ou décidé lors d’un vote en Assemblée générale. La loi ne fixe pas de composition obligatoire.

Il peut être élu des membres titulaires et des membres suppléants.

Vote en Assemblée générale

La désignation des membres du conseil syndical fait l’objet d’un vote en Assemblée Générale.

Si les copropriétaires ne se mettent pas d’accord sur la désignation des membres du conseil syndical, tout copropriétaire ou le syndic peut demander au Président du Tribunal de Grande Instance de procéder à la désignation de ces membres.

Si aucun copropriétaire ne souhaite être élu, il ne sera alors institué, aucun conseil syndical.

Tout membre du conseil syndical  peut démissionner en cours de mandat.

L’assemblée générale des copropriétaires peut également prononcer la révocation d’un membre du conseil syndical à la majorité des voix.

Le conseil syndical est élu pour 3 ans maximum renouvelable.

Désignation d’un Président

Le conseil syndical est présidé par une personne choisie par eux et parmi eux.

En effet, ce n’est pas l’Assemblée générale des copropriétaires qui désigne le président du conseil syndical mais les membres du conseil syndical eux mêmes.

Fonctionnement du conseil syndical

Le Président du conseil syndical doit réunir son conseil au moins deux fois par an.

Tout comme en matière d’Assemblée générale des copropriétaires, les réunions du conseil syndical sont précédées d’une convocation établie par le Président du conseil, mentionnant l’ordre du jour de la réunion, et adressée à l’ensemble des membres du conseil.

Les décisions prises par le conseil syndical font l’objet de procès-verbaux retranscris sur un registre de délibération.

Auteur : Noémie GOBEAUT

Copropriété, syndicat de copropriétaires, règlement de copropriété : qu’est ce que c’est ?

La loi du 10 juillet 1965 régit la copropriété et ses règles de fonctionnement.

L’article 1er de cette loi énonce que « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

La copropriété

La copropriété existe dès lors que la propriété d’un bien immobilier est partagée entre 2 propriétaires minimum. Autrement dit, à partir du moment où il y a deux propriétaires au sein d’un même immeuble ou groupe d’immeubles, les règles de la copropriété sont applicables et toute l’organisation et le fonctionnement de la copropriété doivent se mettre en place.

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 régissent le fonctionnement de la copropriété.

Pas de copropriété sans règlement de copropriété….

Définition du règlement de copropriété : un contrat

Il s’agit d’un écrit qui organise le fonctionnement de la copropriété, il est assimilable à un véritable règlement intérieur.

La loi du 10 juillet 1965 impose sa rédaction dans toute copropriété.

Ce règlement est le contrat fondateur de la copropriété. Chaque copropriétaire y adhère en le signant.

Etablissement du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est rédigé soit par le promoteur ou le maître d’œuvre dans le cas d’un immeuble neuf, dans toutes les autres hypothèses ce sont les copropriétaires qui procèdent à sa rédaction.

Une fois le règlement rédigé, celui ci fait l’objet d’un vote en Assemblée Générale.

Contenu

Les copropriétaires bénéficient d’une certaine liberté dans la rédaction du règlement de copropriété. Cette liberté est encadrée par le respect de la loi du 10 juillet 1965 et l’exigence de certaines mentions qui doivent obligatoirement y figurer, à savoir :

–          la division de la copropriété : délimitation des parties communes et des parties privatives.

–          Les modalités de répartition des charges de copropriété

–          La destination de l’immeuble : immeuble à usage commercial, d’habitation ou mixte commercial et d’habitation

–          Les modalités d’administration des parties communes.

En outre, le règlement de copropriété peut comporter certaines mentions comme par exemple, le délai de préavis à respecter en cas de démission du syndic, les modalités de révocation du syndic….

Caractère contraignant du règlement de copropriété

Dès lors que les copropriétaires signent le règlement, ils y adhérent et ont l’obligation de le respecter.

Pour assurer le respect de ce règlement, lors de l’acquisition d’un logement et plus précisément lors de la signature chez le notaire de l’acte de vente d’un bien immobilier faisant partie d’une copropriété, le notaire doit remettre le règlement de copropriété aux nouveaux copropriétaires.

Le règlement de copropriété est obligatoirement remis aux nouveaux copropriétaires et aux locataires en cas de location, ces derniers ayant également l’obligation de respecter ce règlement.

Modification du règlement de copropriété

Les copropriétaires peuvent modifier certaines dispositions du règlement mais comme toute décision du syndicat de copropriétaires, elle doit être prise lors d’une assemblée générale à la majorité requise.

…. et sans syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires, composé de l’ensemble des copropriétaires, a pour mission de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes.

Pour se faire, il doit prendre des décisions, décisions qui doivent, obligatoirement être prises par le biais d’une Assemblée générale.

Afin de faire respecter les décisions prises par l’Assemblée générale du syndicat de copropriétaires, la loi a doté le syndicat de la personnalité morale. Ainsi, le syndicat représente une personne à part entière ce qui le distingue de tous les copropriétaires qui le compose.

Il représente les intérêts collectifs de la copropriété et non pas les intérêts individuels de chaque copropriétaire.

Ainsi, le syndicat de copropriétaires peut agir en justice dans l’hypothèse où les intérêts de la copropriétés sont menacés.

Dans les grandes copropriétés au sein desquelles il y a plusieurs bâtiments distincts, il est possible et peut être même judicieux de créer un syndicat secondaire dans chaque bâtiment afin de traiter de manière plus précise les problèmes propres à chaque bâtiment.

La naissance d’une copropriété résulte du partage de la propriété d’un immeuble ou groupe d’immeuble entre plusieurs propriétaires. A l’instant même où un individu acquiert la propriété d’un bien immobilier faisant partie d’un immeuble au sein duquel il y a déjà un propriétaire, cette personne devient dès lors copropriétaire, cela entrainant automatiquement l’appartenance au syndicat de copropriétaires.

La première opération liée à la naissance de la copropriété consiste pour le syndicat de copropriétaires a établir le règlement de copropriété. Immédiatement après cette étape, l’Assemblée générale des copropriétaires aura l’obligation de mettre en place la copropriété, à savoir désigner les acteurs de la copropriété (syndic, conseil syndical…).

Auteur : Noémie GOBEAUT

Le champ des personnes responsables de plein droit au titre de la garantie décennale

Si l’article 1792 du Code Civil introduit la garantie décennale en désignant le constructeur de l’ouvrage comme responsable de plein droit des dommages couverts par cette garantie, il ne précise pas les personnes pouvant être comprises comme des constructeurs. C’est le rôle de l’article 1792-1 du même Code, qui dispose comme cela : « est réputé constructeur de l’ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ; 3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »

Il s’agit donc d’une liste limitative puisque trois grands types de personnes sont donc concernées par la mise en œuvre de la garantie décennale : les personnes liées par un contrat de louage d’ouvrage, les vendeurs ayant fait construire l’immeuble et les personnes mandataires accomplissant une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. Dans le cas où la garantie décennale sera mise en place, seules ces personnes pourront être considérées comme responsables au vu de leur titre de constructeur d’ouvrage.

Cependant, ni le sous-traitant ou l’expert judiciaire ne sont considérés comme responsables : cela s’explique en effet pour le sous-traitant par le fait que celui-ci n’étant pas tenu des garanties légales, il ne peut être alors tenu de la garantie décennale ; c’est ce qu’explique la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 20 juin 1989. Concernant l’expert judiciaire, celui-ci est mis hors du champ au vu de l’absence de lien contractuel établi entre lui et le maître de l’ouvrage, essentiel pourtant à la qualité de constructeur comme le rappellent les juges de la même Cour du 27 juin 2001.

Les premières personnes citées par l’article 1792-1 du Code Civil sont donc les personnes liées au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage. Parmi elles, les architectes, dont le principe est la retenue de leur responsabilité pour tous les désordres entrant dans le champ de la garantie décennale ; les juges de la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 19 juillet 1995 les tient donc pour responsables, et ce même si les défauts sont des défauts d’exécution. De même, il est retenu par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 3 juillet 1996 qu’« un architecte, chargé d’établir le dossier du permis de construire à titre bénévole, demeure tenu à un devoir de conseil envers le maître de l’ouvrage. » En revanche, leur responsabilité est écartée dans le cas où les défauts apparaissent suite à des travaux de reprise dont ils n’ont pas la charge (et donc pas le contrôle) ou dans le cas d’une cause étrangère dont la preuve leur incombe.

La seconde catégorie de personnes déclarées comme constructeurs sont les vendeurs qui vendent un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Celui-ci doit être achevé ; des travaux de rénovation peuvent aussi être compris comme des travaux de construction s’ils sont importants. Le lotisseur de biens peut aussi être entendu au sens de constructeur et donc être déclaré responsable sur la base de l’article 1792 du Code Civil.

Les mandataires sont également considérés comme constructeurs, dès lors que leur mission peut s’apparenter à celle d’un loueur d’ouvrage si leur mission de mandat consiste pour eux à agir pour le compte du propriétaire de l’ouvrage.

Enfin, il convient de rappeler que la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation a reconnu le 3 juillet 1996 qu’entre les fautes des différents constructeurs ayant conduit au dommage, la responsabilité in solidum s’applique et est apprécié souverainement par les juges.

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier

La mission du promoteur immobilier

Au sein des contrats de mandat, il en existe un particulier au sujet des biens immobiliers : il s’agit du contrat de promotion immobilière, selon lequel une personne appelée le promoteur immobilier a pour mission de procéder à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs immeubles pour le compte du maître d’ouvrage.

Le promoteur immobilier a donc un rôle de mandataire. Il s’agit d’un contrat d’intérêt commun, c’est-à-dire un contrat dans lequel le promoteur agit dans l’intérêt du mandant (le maître d’ouvrage) et le sien propre : en effet, le maître d’ouvrage devient propriétaire à la fin du mandat et le promoteur immobilier perçoit une rémunération pour le bon accomplissement de sa mission.

Son rôle est donc de construire des immeubles destinés à la vente : en conséquence, il se charge du plan de financement, des rapports avec l’autorité publique et les différents corps de métiers, de la réalisation des opérations et des diverses formalités afin d’assurer au maître d’ouvrage l’accession à la propriété de l’immeuble à la fin de la construction. Il s’agit donc d’un mandat large. Cette mission ne peut être mené à bien que si des droits et obligations lui sont alloués. Ceux-ci sont assimilables aux droits et obligations du mandataire classique.

Afin de mener à bien sa mission, le promoteur immobilier doit donc respecter plusieurs obligations : par sa nature de mandat, la mission du promoteur immobilier consiste donc à accomplir des actes au nom du mandant, c’est-à-dire au nom du locateur d’ouvrage. Il est donc tenu aux mêmes obligations que ce dernier. L’article 1831-1 du Code Civil (assimilé dans le Code de la Construction et de l’Habitation par l’article L221-1) estime ainsi que le promoteur doit exécuter « à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ».

Par ailleurs, il est tenu du respect de la garantie décennale (qui est évoquée aux articles 1792 et suivants du Code Civil). C’est donc sa responsabilité qui pourra être engagée en cas de dommage entrant dans le champ d’application de cette garantie.

Si le promoteur immobilier est soumis à diverses obligations, il détient également des droits accordés par le mandat. Ces droits sont essentiels pour la bonne réalisation de la mission du promoteur immobilier.

L’article 1831-2 du Code Civil dispose que « le contrat emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d’accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation du programme ». Aussi, il dispose ou presque des mêmes pouvoirs que celui du mandant s’il n’avait pas conclu le contrat de mandat, et ce dans le but de réaliser la construction dont il est question dans la convention.

Pourtant, l’article 1831-2 ajoute que malgré le mandat général qui lui est conféré, le promoteur immobilier ne peut cependant pas engager le maître d’ouvrage dans des emprunts ou des actes de disposition. Il a pour cela besoin d’obtenir de ce dernier un mandat spécial.

Les droits et obligations détenus par le promoteur immobilier cessent à la fin du contrat de promotion immobilière, c’est-à-dire lorsque l’ouvrage est livré au maître d’ouvrage. L’article 1831-4 du Code Civil précise que les comptes de construction doivent également être arrêtés de manière définitive entre les deux parties au contrat.

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier

Le devoir de conseil lors de la construction

La personne faisant appel à un professionnel de la construction est généralement une novice en ce domaine ; aussi se pose la question de savoir si le professionnel en question, compte tenu de son niveau de connaissances, est tenu au respect du devoir de conseil envers le maître de l’ouvrage afin de pallier à l’ignorance de ce dernier. Il convient de rappeler que le devoir de conseil est l’obligation au professionnel de délivrer un conseil à son client, que celui-ci sera libre de suivre ou non. C’est une réponse prétorienne, c’est-à-dire donnée par la jurisprudence, qui a été révélée : son étendue varie cependant selon le type de professionnel.

Concernant l’entrepreneur, celui-ci doit dispenser le conseil au maître d’ouvrage, dans tous les cas. Par exemple, la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation estime le 20 juin 1995 que « l’entrepreneur installateur d’un matériau doit attirer l’attention du maître de l’ouvrage sur les inconvénients du matériau choisi et sur les précautions à prendre pour sa mise en œuvre, compte tenu de l’usage auquel ce matériau était destiné ». L’entrepreneur est également tenu d’un devoir de conseil en matière d’isolation phonique (même Cour, le 26 octobre 2005) et d’un devoir d’information sur les risques encourus par les tiers du fait de la construction (même Cour, solution rendue le 20 décembre 2000). D’une manière générale, on peut dire que le fait pour un entrepreneur « d’intervenir sur un bâtiment neuf ne le dispense pas de son devoir de conseil », comme le rappelle la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation le 22 juillet 1998.

Une réponse plus mitigée est délivrée quant à l’architecte : en effet, si celui-ci a en effet un devoir de conseil (comme concevoir un projet réalisable en tenant compte des contraintes du sol ou assister le maître de l’ouvrage lors de la réception, comme l’affirment les juges de la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation respectivement le 25 février 1998 et le 27 juin 2001), il n’est cependant pas tenu de rappeler au maître de l’ouvrage les contraintes auxquelles il est soumis par le permis de construire ou ses propres capacités financières (même Chambre, selon les solutions rendues 14 janvier 2009 et le 9 novembre 2005).

Concernant le maître d’œuvre, celui-ci doit également respecter l’obligation de conseil, notamment pour la réception par le maître d’ouvrage. Cependant, il n’est pas tenu « d’informer le maître de l’ouvrage des conséquences du défaut d’agrément d’un sous-traitant » (comme l’affirme la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation le 12 mars 2008). De plus, les juges de la même Chambre du 11 février 1998 estiment même si le maître d’œuvre commande à un entrepreneur la réalisation d’un escalier dangereux, ce dernier doit quand même exécuter son obligation de conseil.

Le contrôleur technique est aussi astreint à une obligation de conseil envers le maître de l’ouvrage : en effet, il doit même, lors d’un diagnostic d’amiante, « s’enquérir lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble concernant la présence éventuelle d’amiante », et ce selon la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 2 juillet 2003.

Enfin, le devoir de conseil peut également s’étendre aux constructeurs entre eux, comme l’affirment les juges de la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 31 janvier 2007. Une condition est cependant exigée puisque le conseil ne doit être délivré que si le travail d’un entrepreneur doit dépendre d’un autre.

Cependant, le professionnel est exonéré si le maître d’ouvrage reçoit un conseil d’un tiers professionnel ; cette obligation de conseil n’est donc jamais absolue.

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier

Propriété d’un mur mitoyen : Droits et obligations

Principe et conditions du mur mitoyen

Un mur mitoyen est un mur qui sépare deux propriétés, mais qui appartiennent aux deux propriétaires, en commun.

De ce caractère privatif ou commun, dépendra la répartition des frais de réparation et d’entretien.

Cette notion de copropriété liée à la mitoyenneté s’applique aux murs, mais aussi aux haies, aux clôtures, aux palissades ou aux fosses, par exemple.

Pour déterminer si la mitoyenneté existe bel et bien, il faut que trois conditions soient absolument réunies :

– le mur doit séparer deux terrains contigus, appartenant bien à deux propriétaires distincts.

– Il doit être à cheval sur la limite de séparation des deux terrains, s’il était construit sur une des deux propriétés, il lui serait alors privatif.

– Il doit être un mur de clôture et non de soutènement qui lui, soutient la terre des terrains de niveaux différents.

Les cas de non-mitoyenneté fixés par la loi sont :

– L’existence d’une pente unique au sommet d’un mur, il appartiendra alors au propriétaire du terrain vers lequel elle s’incline.

– La présence de tuiles ou corniches d’un seul côté, il appartient alors à la propriété du côté où il y a les tuiles.

La mitoyenneté fait l’objet d’une convention écrite entre les propriétaires.

Les droits des propriétaires d’un mur mitoyen

Le droit à la surélévation est subordonné au respect des règles locales d’urbanisme en vigueur. Celles-ci détermineront la hauteur. En contrepartie, l’un des propriétaires peut surélever le mur sans l’avis de son voisin. Il est évidemment conseillé de l’en avertir avant. D’autant plus, que s’il juge que pour lui c’est un préjudice il pourra en référer devant le tribunal de grande instance et obtenir des dommages-intérêts. Il peut également demander l’arrêt des travaux s’il juge que les travaux sont d’ordre à fragiliser la construction initiale. Il faut savoir que la partie surélevée appartient à celui des deux propriétaires l’ayant construite. Si vraiment le voisin y tient, il pourra en acquérir la mitoyenneté.

Le copropriétaire peut adosser une construction au mur mitoyen, il doit respecter les déclarations préalables, permis de construire, déclaration préalable, etc. Pourtant avant de démarrer les travaux, il faut qu’il obtienne l’autorisation de son voisin. Celui-ci vérifiera que la construction n’entraine pas de dommage pour lui et ne porte atteinte à la solidité du mur.

Sans accord préalable, le copropriétaire peut demander des dommages-intérêts et faire arrêter les travaux pou demander la démolition de la construction au tribunal de grande instance.

En cas de non-obtention de l’accord, il est possible de saisir le tribunal qui mandatera un expert pour vérifier l’aspect technique du projet.

Les obligations du propriétaire d’un mur mitoyen

Elles sont surtout liées aux réparations et à l’entretien qui doit être assuré conjointement par les deux propriétaires s’il est complètement mitoyen. Si par contre il est partiellement privatif, les frais seront répartis au prorata du volume possédé par chacun. La part peut augmenter si l’un des voisins est responsable de la dégradation. Il n’est question que des travaux nécessaires à son entretien. La nature des travaux et le choix des matériaux doivent se faire en accord conjoint.

Les copropriétaires doivent respecter les droits de leur voisin, pratiquer une ouverture est par exemple interdit sans accord.

Il faut savoir que dans le cas d’un mur privatif, le voisin peut demander à en acquérir la mitoyenneté, par exemple, pour y adosser une construction.

Auteur : Immodroit

Les donations en main propre de parts de SCI : Règlement et intérêt fiscal

Les parts de SCI sont-elles cessibles par le biais d’une donation

La constitution d’une SCI peut être un excellent moyen pour faciliter la transmission d’un bien immobilier.

La transmission des parts est possible, mais il faut en connaitre les règles et en éviter les inconvénients.

Par rapport à l’indivision, la société immobilière est un système beaucoup plus souple.

Il y a forcément un gérant qui est nommé et il a des pouvoirs plus étendus, il faut juste adopter les statuts les plus intéressants. Les cessions de part de SCI sont exonérées d’impôt sur les plus-values après quinze ans de détention à partir de la date d’acquisition des parts. Bien souvent, il n’y a aucun droit à acquitter compte tenu de l’abattement unitaire. Ce montage permet par exemple d’offrir à ses enfants un revenu supplémentaire mensuel, qui évolue avec l’augmentation des loyers.

Les avantages et les inconvénients de la donation de parts de SCI

L’assiette des droits de donation peut être limitée en faisant plusieurs donations successives en veillant à ne pas dépasser la fourchette pour éviter les frais. Ainsi, des parents peuvent conserver une partie de leurs parts, mais rien ne les empêchera par la suite de refaire une donation. C’est une manière d’éviter les droits de succession très couteux.

Pour effectuer cette opération, il est impératif que la nue-propriété du bien immobilier soit établie lors de la donation. Les droits de mutation sont évalués grâce au barème fiscal sur la valeur fiscale de la nue-propriété. Dans le cadre de la donation, les droits de mutation à titre gratuit à régler sont calculés en fonction de la valeur des parts.

Ce qui revient à dire que la transmission par le biais des parts est moins couteuse que si elle était transmise directement.

Il est donc préférable de créer une SCI avant de transmettre un bien immobilier.

Les modalités de la donation

Cette donation peut être faite, dés la création de la SCI, la valeur de ces parts sociales sera alors calculée sur la valeur économique du bien en question. Dans ce cas il faut savoir que les donateurs conservent l’usufruit du logement. Une fois que l’usufruit est stoppé, la pleine propriété est alors reconstituée et les héritiers ne payent aucun droit de mutation à titre gratuit. La SCI dégage ces revenus de la gestion de ce bien, les enfants par exemple, évitent alors les aléas de l’indivision.

Il peut y avoir au regard de la fiscalité, des abus, c’est-à-dire que l’administration fiscale peut sanctionner si elle démontre que l’opération n’a été faite que dans le but d’échapper aux frais fiscaux, et à ce moment-là, il y aura un redressement fiscal, c’est pourquoi fiscalement le montage qui est valable d’un point de vue juridique l’ait beaucoup moins fiscalement parlant.

Quelques précautions sont donc à prendre. Dans cette démarche, la consultation d’un notaire est donc indispensable pour ne pas faire d’erreur. Pour pouvoir prouver le fonctionnement avéré de la SCI, il faudra impérativement tenir la comptabilité de celle-ci. Jusqu’au terme de l’usufruit, elle se bornera à constater les augmentations de l’actif il faudra qu’elle soit équilibrée par un résultat positif au passif. Ce résultat n’est pas fiscalement imposable au régime des plus ou moins-values. Il faudra aussi fixer et tenir les assemblées d’associés obligatoires et les justifier.

Auteur : Immodroit

Les spécificités du bail HLM

Les conditions d’obtention d’un logement HLM

Obtenir un logement de ce type peut se faire dans certaines conditions fixées par une loi, elle fixe l’attribution de manière générale aux Français ou aux étrangers qui peuvent justifier de leur présence légale, sous conditions de ressource.

Ils sont généralement ouverts :

– aux personnes souffrant d’un handicap ou ayant un membre du foyer qui en est atteint.

– aux personnes ayant un besoin de logement très urgent, dans le cadre d’une expulsion, d’une situation financière qui fait qu’elle n’a pas accès à tous les logements ou encore aux personnes vivant dans un logement insalubre.

– Aux personnes logées temporairement dans un foyer ou tout autre local temporaire.

– Aux personnes pouvant justifier de violences de la part de leur conjoint et ayant déjà déposé une plainte.

En dehors de tous ces cas qui peuvent entrainer une attribution, il y a bien sûr des conditions de ressource. Le plafond des ressources varie par rapport à trois éléments :

– La composition de la famille

– La zone géographique

– Le type de logement ou plus précisément la nature de son financement.

La procédure pour obtenir son logement

Pour obtenir un logement HLM, il faut se procurer un formulaire Cerfa n° 14069*01. Même si l’accédant demande un logement sur des communes différentes, il ne remplira qu’un formulaire.

Il n’y a pas de frais de demande de logement, ni frais pour le bail.

Différentes pièces viendront compléter ce dossier et seront exigibles dés le dépôt du formulaire :

– Une photocopie de la pièce d’identité ou du titre de séjour

– Une photocopie du livret de famille

– Les deux derniers avis d’imposition sur le revenu

– l’attestation de la caisse d’allocations familiales

– Les pièces pouvant justifier de la spécificité de la demande, jugement de divorce, pièce justifiant l’insalubrité, etc.

Le dossier  sera alors déposé dans un organisme HLM ou la préfecture ou encore la mairie. Ce dépôt peut se faire aussi auprès de son employeur quand la société dépasse 20 employés

Les dossiers transmis seront alors examinés par une commission d’attribution qui sélectionnera les candidats au cas par cas en fonction des disponibilités et du caractère urgent des demandes qui leur ont été soumis.

Spécificités du bail

Le bail est un contrat de location passé et accepté par le locataire et l’office des HLM. Il détermine les différentes clauses qui régissent ce bien immobilier quant à sa location.

Il devra impérativement contenir certains éléments dont :

– Le nom et l’adresse de l’organisme

– La date de début de bail ainsi que sa durée

– La description du bien ainsi que des annexes

– L’énumération des parties communes et la destination du logement

– Le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision, le montant des charges et les clauses de résolution du bail.

En annexe au bail, il doit y avoir les extraits du règlement, la liste des charges détaillées, un état des lieux, ainsi qu’une copie de la convention d’aide au logement.

Une des spécificités du bail HLM est le fait que le bail soit d’une durée illimitée, c’est-à-dire, que le locataire peut demander à ce que la location soit maintenue autant de temps, que nécessaire. C’est en fait une protection pour celui-ci cependant, elle peut être suspendue dans certains cas.Notamment le non-paiement du loyer, un logement occupé trop irrégulièrement ou des ressources dépassant du double le plafond nécessaire.

Auteur : Immodroit