La mise en place de clôture : droits et obligations du propriétaire

Clôture : un droit du propriétaire

Un propriétaire possède le droit inaliénable de clôturer sa maison et son terrain. En effet, par mesure de sécurité, surtout à l’arrivée d’enfants en bas âge ou pour se sentir chez soi, il est agréable que la délimitation de son terrain soit matériellement mise en évidence.

Tout propriétaire peut le faire même s’il a laissé ouvert durant des années.

Il y a pourtant quelques cas où ce ne sera pas possible :

– Quand le terrain est enclavé et qu’il y a un droit de passage.

– Si le terrain longe la mer, il peut y avoir un droit de passage ou une servitude qui permet aux piétons de passer pour se rendre au bord de la mer.

– Dans le cas où le terrain borde une voie navigable, à ce moment-là il peut y avoir une servitude de halage.

En dehors de ces cas bien particuliers, le propriétaire n’a aucun consentement à obtenir de son voisinage pour clore son terrain même si les deux propriétés sont juxtaposées. Il est toujours conseillé de faire part de ses intentions à ses voisins directs pour éviter tout problème.

Attention: par contre si la clôture se trouve à cheval sur les deux terrains, alors, il vous faudra le consentement du ou des propriétaires concernés. Si vous n’avez pas cet accord, le ou les voisins seraient en mesure de vous demander d’ôter cette clôture. De plus, précisons que lors des jugements, les juges tranchent dans cette position, donc prendre cette précaution avant est nécessaire et obligatoire.

Pour clôturer, quelles sont les démarches à entreprendre ?

Si le propriétaire est dans l’un des trois cas qui suivent, il devra avertir la mairie et demander une autorisation.

– S’il s’agit d’un secteur protégé et sauvegardé.

– S’il s’agit d’un site classé

– Si la municipalité en a décidé ainsi et a ajouté cet arrêté.

– Si cette zone est déclarée en protection architecturale.

Dans tous les autres cas, il n’y a pas d’autorisation à obtenir, par contre dans le choix des matériaux, il est préférable de se renseigner avant auprès de l’hôtel de ville, pour savoir si certains matériaux sont autorisés ou pas et, dans quelle condition. Évidemment au moment de choisir, il faut que vous pensiez bien à éviter que la pose de cette séparation n’entraine pas de nuisance pour votre voisinage. Un mur très haut qui gênerait la vue ou cacherait le soleil par exemple.

Qu’en est-il des plantations de haies en matière de délimitation de terrain?

Les plantations n’obéissent pas tout à fait aux mêmes règles.

Les plantations de haies ne dépassant pas deux mètres en hauteur doivent être plantées à 0.50m minimum de la limite de séparation. Lorsqu’il s’agit d’arbres plus haut, ils doivent se trouver à deux mètres de la limite séparative.

Il est toutefois préférable de vérifier à la mairie, qu’elles sont les particularités ou les usages locaux.

Lorsque la plantation est à proximité d’une route publique et empruntée régulièrement, il faut se renseigner et veiller à ne pas obstruer la visibilité des conducteurs. Et cette règle est applicable même dans le cadre d’un chemin communal par exemple. Sur les routes nationales ou départementales, le long des voies ferrées, la distance doit être de deux mètres minimum pour des haies de moins de deux mètres. Celles-ci devront être entretenues régulièrement. La responsabilité du propriétaire est engagée en cas d’accident.

Auteur : Immodroit

Les subventions de l’ANAH : Agence NAtional de l’HaBitat

Les subventions de l’Anah, qui peuvent en bénéficier ?

Anciennement connue sous l’appellation Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat  ou Anah, l’Agence nationale de l’habitat, continuant à porter le même acronyme, est un établissement public français créé en 1971. Sa principale mission est de veiller à la qualité de vie dans les logements privés en redistribuant les aides financières allouées par l’Etat qui sont dédiées à cet effet. Les travaux pouvant recevoir les dites subventions sont les gros travaux visant à l’amélioration de l’habitat en termes de confort, de sécurité, de salubrité, d’accessibilité et d’économies d’énergies. Ainsi, ce sont les propriétaires et les copropriétaires privés, qu’ils occupent leurs biens ou les louent, qui sont les principaux bénéficiaires de cette forme d’aide. Une exception peut cependant être faite aux organismes ayant acquis une délégation de compétence des aides à la pierre, aux organismes HLM, aux locataires qui souhaitent entreprendre des travaux de mise aux normes de décence et aux communes qui réalisent des travaux pour sortir d’un cas d’insalubrité. Ces personnes peuvent soumettre leur dossier de demande de subvention auprès de l’Anah.

Les types de travaux  subventionnés

Depuis 2010, l’Anah suit un nouveau régime d’octroi de ses aides qui se concentre surtout sur quatre types de travaux. En premier lieu figurent les travaux relatifs au traitement de l’habitat indigne ou très dégradé. Les immeubles qui menacent de tomber en ruine, les logements insalubres, les locaux qui présentent des risques saturnins, les habitats précaires et les immeubles en mauvais état qui peuvent porter atteinte à la santé et à la sécurité des occupants en font partie. Les travaux d’économie d’énergies viennent par la suite. Tout ce qui touche aux travaux permettant d’économiser de l’énergie ou d’en limiter la consommation comme le recours aux énergies renouvelables est concerné par cette catégorie. Puis, il y a les travaux d’adaptation des logements suite à la perte d’autonomie des occupants. Le dernier type de travaux pouvant être subventionnés par l’Anah est relatif aux travaux de rénovation thermique et d’isolation acoustique. Ces quatre types de travaux peuvent concerner les parties communes comme les parties privatives des immeubles.

Conditions d’octroi et procédure à suivre

L’une des conditions majeures pour pouvoir prétendre à une aide financière de l’Anah est l’ancienneté du logement concerné. Il faut que ce dernier soit construit au moins 15 ans avant la date de demande. Il faut également que le coût des travaux à effectuer soit supérieur à 1 500 € HT à l’exception des propriétaires occupants aux revenus modestes pour lesquels aucune limite n’est fixée. Par ailleurs, pour pouvoir prétendre à une aide de l’Anah, il ne faut pas que les travaux soient entamés avant la date du dépôt du dossier de demande. A noter que ce dernier n’est pas recevable que si les travaux seront effectués par un professionnel du bâtiment.

La demande d’aide est à retirer auprès de la délégation locale de l’Anah ou à télécharger sur le site de cette dernière. Chaque dossier est étudié sous différents aspects : financier, social et technique. Le montant de la subvention octroyée par l’Anah dépend du statut du demandeur, mais aussi de la nature des travaux. Un propriétaire occupant peut recevoir entre 11 000 et 26 000 € en plafonds.

Auteur : Immodroit

L’obligation de garantie du vendeur dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement

La garantie des vices apparents

L’article 1642-1 du Code civil dispose « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

Le vice apparent est une anomalie, une défectuosité, apparente, c’est à dire que l’acheteur normalement prudent mais dépourvu de compétences techniques particulières peut déceler après des vérifications sommaires (Cass, 3è civ, 03 mai 1989). Il n’est pas exigé qu’il compromette la solidité de l’ouvrage ou le rende impropre à sa destination (contrairement au vice caché, Cass, 3è civ, 28 avril 1996).

Le vice est apparent lorsqu’il est décelé, conformément à l’article 1642-1 du Code civil, soit avant la réception des travaux, soit avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

L’action doit, à peine de forclusion (c’est à dire que l’action sera éteinte, que vous ne pourrez plus l’exercer), être introduite dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents (réception des travaux ou 1 mois après la prise de possession par l’acquéreur.

Deux types d’actions peuvent être introduites par l’acquéreur

-l’action rédhibitoire: elle lui permet d’obtenir la résolution de la vente

-l’action estimatoire: elle lui permet d’obtenir une diminution du prix

Toutefois, l’article 1642-1 du Code civil écarte ces deux actions dans l’hypothèse où le vendeur s’engage à réparer.

La garantie contre les défauts d’isolation phonique:

Un régime particulier s’applique en matière de défaut d’isolation phonique organisé par l’article L 111-11 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte prévoit que le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité (aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique) pendant un an à compter de sa prise de possession.

La garantie des vices cachés:

L’article 1646-1 du Code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maitre de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants de ce même code.

Toute clause limitative ou élusive de garantie est prohibée par l’article L 261-16 du Code de la construction et de l’habitation.

La garantie du par le vendeur est donc la même que celle due par les entrepreneurs et autres constructeurs: il s’agit des garanties biennale et décennale, mais pas de la garantie de parfait achèvement.

La garantie décennale:

Elle est issue de l’article 1792 du Code Civil qui dispose « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage (par exemple: infiltrations, risque d’incendie du fait des malfaçons affectant l’installation électrique,… mais il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit menacé de ruine et il suffit que le dommage risque de se produire dans un avenir proche, Cass, 3è civ, 24 novembre 1987)   ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination (désordres fonctionnels ou structurels rendant l’immeuble inhabitable: défaut d’étanchéité, fissurations intérieures et extérieures graves, fléchissement d’un parquet. Le dommage peut également affecter les éléments d’équipements de l’immeuble: installation de chauffage insuffisante, nuisances sonores intolérables provenant d’une chaufferie Cass civ 3è 12 juin 1991…)

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

L’article 1792-2 ajoute que cette présomption de responsabilité s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement forme indissociablement corps avec un ouvrage lorsque sa dépose, son montage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.  Il s’agira par exemple d’un dallage scellé au sol, de carrelage recouvrant la façade de l’immeuble…mais pas d’un plafond suspendu (Cass, 3è civ, 07 décembre 1988), ni d’une gaine d’air chaud posée sur des charpentes elles mêmes fixées au bâtiment (Cass, 3è civ, 24 mai 1989)

L’application de la garantie dépend donc aujourd’hui de la gravité du vice compte tenu de l’utilisation de l’immeuble.

L’article 2270-2 du Code civil prévoit que la durée de cette garantie est de 10 ans à compter de la réception des travaux: l’action doit être intentée dans ce délai.

Le vendeur peut s’exonérer de sa garantie en démontrant que  les dommages proviennent d’une cause étrangère.

La garantie biennale:

Elle est régie par l’article 1792-3 du Code civil qui dispose « les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».

Il s’agit d’une forme de garantie résiduelle dans la mesure où elle ne concerne que les éléments d’équipement dissociables de l’immeuble. Il s’agira, par exemple, d’une climatisation (Cass, 3è civ, 12 mai 1982), d’un chauffe-eau mural, un plafond suspendu, une gaine d’air chaud,…

Il convient de préciser qu’il semblerait que la jurisprudence ait étendu la garantie biennale aux éléments d’équipements ayant été installés plus de 2 ans après la réception des travaux en remplacement des équipements d’origine (Cass, 3è civ, 11 mars 1992).

Pour la garantie biennale comme pour la garantie décennale, sont tenus à garantie à l’égard de l’acquéreur le vendeur d’immeuble à construire ainsi que tous les locateurs d’ouvrage de telle sorte que l’acquéreur peut choisir d’agir contre le vendeurs ou tout autre intervenant à la construction et assimilé à un constructeur.

Toutefois, si le vendeur s’est immiscé dans la construction de façon notoire, les locateurs d’ouvrage sont exonérés de leur responsabilité (Cass, 3è civ, 11 décembre 1991).

Bénéficient de la garantie l’acquéreur mais également tous les propriétaires successifs de l’immeuble (qui ne pourront alors agir que contre le vendeur de l’immeuble à construire).

Les délais dans lesquels l’action doit être intentée (2 ans pour la garantie biennale et 10 ans pour la garantie décennale) ont pour point de départ la réception des travaux qui peut être prouvée par tout moyen.

L’acquéreur peut, à son choix, exercer 2 types d’actions:

-l’action rédhibitoire par laquelle il obtiendra la résolution de la vente

-l’action estimatoire par laquelle il obtiendra une diminution du prix sauf si le vendeur s’engage à réparer. En tous les cas, le vendeur pourra être condamné à verser à l’acquéreur des dommages et intérêts pour troubles de la jouissance.

Auteur : Gabriel Seignalet

Les droits de préemption privés

Définition

Le droit de préemption privé également appeler droit de préférence est un droit légal ou contractuel qui est accordé à certaines personnes privées comme par exemple des locataires, fermiers, indivisaires ou encore SAFER…) de faire l’acquisition d’un bien en disposant d’une priorité absolue sur toute autre personne pendant une période donnée, lorsque le propriétaire manifeste son désir de le vendre.

Il résulte :

– de la loi : il convient de connaître les situations de préemption et de vérifier l’obligation de s’y conformer ou non,

– d’un contrat : cette situation est courante en droit des affaires. Les statuts et les contrats antérieurs doivent être analysés afin de vérifier la présence d’une clause de préemption.

Le non respect du droit de préemption peut entraîner la nullité du contrat.

Utilisation

En France, quand un droit de préemption existe, le propriétaire doit notifier, préalablement à la vente, son projet de vente au titulaire du droit de préemption. Le bénéficiaire du droit de préemption peut alors accepter (généralement il dispose de quelques mois pour prendre sa décision) ou refuser. Dans ce cas, il renonce définitivement à son droit de préemption et le prioritaire peut mettre en vente son bien librement.

Les différents types de droits de préemptions privés

Le droit de préemption des indivisaires

L’indivisaire qui souhaite ses droits ou une partie de ses droits à une personne étrangère à l’indivision doit notifier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée par acte extrajudiciaire (article 815-14 du code civil).

Le droit de préemption du locataire

Le droit de préemption du locataire s’applique dans plusieurs cas :

  • lors de la libération du bien loué pour le mettre en vente,
  • lors de la première vente d’un lot de copropriété après la division,
  • lors de la vente de plus de 10 appartements ou lots issus de la division d’un immeuble.

Le droit de préemption des SAFER

Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) sont des sociétés anonymes chargées d’une mission de service public à l’échelon régional. Ce sont des S.A. à caractère professionnel , sous contrôle de l’Etat, sans but lucratif. Elles sont locales (24 en France + 3 en DOM).

Les SAFER disposent d’un droit de préemption défini à l’article L. 143-1 du code rural, en ce qui concerne les biens immobiliers à utilisation agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains à vocation agricole, quelles que soient leurs dimensions.

Les SAFER achètent pour revendre à un autre acquéreur dont le projet répond mieux aux enjeux d’aménagement locaux. Le droit de préemption est toujours appliqué dans un but d’intérêt général, pour maintenir la vocation agricole d’un bien, éviter la surenchère des prix, favoriser le développement local ou protéger l’environnement.

Le droit de préemption de l’exploitant agricole

Le locataire d’un bien rural bénéficie du droit de préemption en cas de «cession à titre onéreux» du bien loué (vente amiable ou d’adjudication), sous réserve que le bail soit soumis au statut du fermage et que la surface exploitée soit supérieure aux seuils fixés par arrêté préfectoral.

Certaines conditions sont nécessaires pour que le fermier puisse disposer de ce droit. L’utilisation du droit de préemption implique de plus d’exploiter le fonds pendant une durée de 9 ans minimum.

Auteur : Immodroit

Les droits de préemption publics

Définition

Le droit de préemption public également appeler droit de préférence est un droit légal ou contractuel accordé à certaines personnes publiques comme par exemple à certaines collectivités territoriales, d’acquérir un bien en disposant d’une priorité absolue sur toute autre personne pendant une période donnée, lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de vendre.

L’existence du droit de préemption :

Il résulte :

– de la loi : il convient de connaître les situations de préemption et de vérifier l’obligation de s’y conformer ou non,

– d’un contrat : cette situation est courante en droit des affaires. Les statuts et les contrats antérieurs doivent être analysés afin de vérifier la présence d’une clause de préemption.

Le non respect du droit de préemption peut entraîner la nullité du contrat.

Les zones concernées par la création d’un droit de préemption public doivent faire l’objet d’une publicité obligatoire par :

– l’affichage en Mairie pendant un mois,

– l’insertion dans deux journaux d’annonces légales locaux,

– l’envoi de la copie de la délibération qui institue le droit de préemption avec le plan du périmètre aux professionnels concernés

Les différents types de droits de préemption publics :

Le droit de préemption urbain – DPU

Les communes et les intercommunalités peuvent instaurer sur leur territoire le droit de préemption urbain lorsque la commune est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’une carte communale.

Les zones urbaines dites U

Ce sont « les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter » (article R.123-5 du code de l’urbanisme, anciennes zones U du POS)

Les zones à urbaniser dites AU ou d’urbanisation futures dites NA

Les zones à urbaniser, dites zones AU sont « les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation ». (article R.123-6 du code de l’urbanisme, anciennes zones NA du POS).

Les zones d’aménagement différé – ZAD

Ce sont des secteurs où un organisme public  titulaire d’une convention d’aménagement dispose, d’un droit de préemption sur toutes les ventes et cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits sociaux.

La zone d’aménagement concerté – ZAC

Une zone d’aménagement concerté (ZAC) est une zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. Anciennement ZUP (zone à urbaniser en priorité)

L’espace naturel sensible des départements – ENSD

L’ENSD est un outil de protection des espaces naturels par l’acquisition foncière ou par la signature de conventions avec les propriétaires privés ou publics. Ces zones sont gérées par le département.

Le droit de préemption du fond de commerce

La loi dite « loi Duteil » du 2 août 2005 en faveur des PME a instauré un droit de préemption par les communes des fonds artisanaux, des fonds de commerce, des baux commerciaux et des terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial.

Le droit de préemption en faveur des jardins familiaux

Le code rural prévoit que les collectivités locales peuvent exercer un droit de préemption en vue de l’acquisition de terrains destinés à la création ou à l’aménagement de jardins familiaux.

Auteur : Immodroit

Les clauses abusives dans les contrats de syndics

Les règles concernant les clauses établies par le syndic

Les droits du syndic sont définis par décret, mais souvent contournés. La commission des clauses abusives les corrige.

Cette commission a pour nom,  commission des clauses abusives. Celles-ci ayant relevé des clauses dans le contrat qui protégeraient plus le syndic que les copropriétaires statuent et relèvent les points jugés négatifs et contraire au bon fonctionnement.

Ces anomalies qui lèsent l’une des deux parties et du coup ne respectent pas la clause de réciprocité sont mises en avant et concernent certains points en particulier :

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas résilier le contrat qui le lie à un syndic en particulier.

La durée du mandat d’un syndic est limitée à trois ans par un décret, pour être renouvelée, il faut que l’assemblée générale le décide

Un syndic doit dés sa désignation soumettre au vote de l’assemblée générale, le droit ou non d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndic. Cette autorisation doit être renouvelée tous les trois ans au moins.

Les clauses concernant l’aspect financier sont celles qui nous le verrons, sont les plus enclines à entrainer un déséquilibre qui peut être grave sur le budget de la copropriété.

Anomalies relevées dans les contrats

Concernant le syndic, il peut démissionner à tout moment.

Pour la durée du mandat, des clauses dans les contrats permettent le renouvellement tacite sans le vote en assemblées générales pourtant prévu par la loi.

Pour l’ouverture du compte bancaire, certaines clauses laissent penser aux copropriétaires que son ouverture a un caractère obligatoire, le législateur lui ayant prévu que le choix soit laissé aux copropriétaires.

Certains contrats prévoient dans leurs termes la renonciation des copropriétaires à percevoir les bénéfices des sommes placées sur le compte séparé, le déséquilibre se fait donc à leur dépend.

Les syndics séparent bien gestion courante et prestation à caractère exceptionnel, mais sans précision du contenu des postes et permettent donc d’augmenter certaines rubriques en particulier « divers ».

Certains syndics se permettent de mettre une somme forfaitaire due par les copropriétaires en cas de résiliation du contrat qui n’a pas de justification réelle. Doit être complètement éliminée la clause permettant au syndic de demander au propriétaire défaillant de payer les frais de relance et de recouvrement.

Les syndics ont souvent une clause de révision de leur rémunération qui n’est pas suffisamment claire pour que les copropriétaires puissent en mesurer la clarté.

Mesures préconisées par la commission des clauses abusives pour rétablir la situation.

Il faut faire disparaitre des contrats toutes les clauses contraires à la loi, peu claires ou abusives.

Le syndic ne doit pas pouvoir démissionner s’il n’est pas prévu que les copropriétaires puissent résilier le contrat.

Les clauses permettant un renouvellement automatique du mandat pour le syndic sont interdites.

Il est interdit au syndic de laisser croire que l’ouverture d’un compte unique ou séparé au nom du syndic serait obligatoire.

Il ne doit pas imposer au syndicat à renoncer aux fruits des placements financiers.

Il ne doit pas accumuler de prestations particulières, ni avoir recours à la rubrique « divers » lui permettant d’augmenter les frais.

Il lui est interdit de demander une contrepartie financière en cas de non-renouvellement ou de résiliation.

Il ne peut facturer de frais à un copropriétaire défaillant.

Il doit chiffrer clairement la prévision de révision.

Auteur : Immodroit

La responsabilité du syndic en cas de défaut d’entretien des parties communes

Du point de vue du conseil syndical

Dès qu’un immeuble est bâti et qu’il a plus de deux propriétaires, la mise en place du conseil syndical doit être faite. Il élit alors un président et sera alors constitué en personne civile. Celui-ci aura bien entendu des responsabilités, dont celles de veiller à l’entretien des parties communes et du bâtiment en lui-même. Il doit mettre au pont un règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale, pour assurer les travaux, l’entretien courant, la gestion du personnel.

A ce titre, il est responsable de la sauvegarde, dans les meilleures conditions possible, de la résidence.

Il est obligé de procéder à l’exécution de travaux qui seraient nécessaires et urgents pour maintenir le bâtiment dans un état satisfaisant. Ce sera alors le conseil syndical en entier et en assemblée générale qui votera les travaux.

Pourtant dès lors que la gestion est confiée à un syndic, celui-ci a aussi une part de responsabilité dans l’entretien des parties communes ou du bâti en lui-même, au vue de la loi de 1965. Ainsi il doit s’assurer de la bonne exécution des décisions du conseil syndical.

Responsabilités du syndic dans l’entretien des parties communes

Il peut prendre l’initiative de travaux dans l’urgence et faire ratifier les décisions par l’assemblée générale.

Il soumettra au vote la provision qu’il juge nécessaire de mettre en place, pour pouvoir effectuer des travaux ou entretenir les communs. Cette action se fait tous les trois ans, sans avoir besoin que ces travaux aient été votés préalablement en assemblée générale.Par contre, elle doit être prise à la majorité absolue des copropriétaires qu’ils soient présents ou absents lors de la réunion.

Le syndic fera afficher à la vue de tous les copropriétaires, les décisions prises en terme de travaux ou d’entretien courant de la résidence.

Il faut savoir que le syndic engage sa responsabilité et qu’il peut être condamné à un versement de dommages et intérêts s’il manque à ses obligations, prend les mauvaises décisions ou par négligence, entrainant ainsi une dégradation du bâtiment et de ses parties communes.

Quand la question a été mise sur la table lors d’une réunion syndicale, si le syndicat refuse les travaux, en cas de préjudice et de dommage, ça relèvera de sa propre responsabilité.

Il faut préciser  que dans certains cas, il y a une obligation légale d’exécution des travaux. Quand la dégradation du bâtiment est trop importante et dans le cadre des risques sanitaires menaçant les occupants, de par la présence d’amiante.

La responsabilité du syndic dans l’emploi du personnel de la copropriété d’après la loi Hoquet.

Le syndic est le mandataire qui est chargé de représenter le syndicat dans l’embauche des employés. C’est donc lui, qui recrute, qui licencie et fixe les conditions de travail des salariés selon les textes en vigueur.

Il va prendre en charge la rédaction de l’annonce avec la participation du syndicat, il va procéder aux entretiens d’embauche, à la rédaction du contrat de travail et aux démarches administratives. De la même manière, ce sera lui qui procédera au licenciement si le problème se pose.

En cas de désaccord avec le syndicat sur la décision de licenciement, il engage sa responsabilité totale, c’est pourquoi il s’entoure généralement de l’avis du conseil syndical. C’est son intérêt pour éviter tout conflit.

Auteur : Immodroit

La réforme du DPE entrant en vigueur au 1Er janvier 2012

Définition du DPE

Le diagnostic de performance énergétique a été créé par une directive de 2002, il est obligatoire depuis novembre 2006 pour la vente d’un bien immobilier, depuis  juillet 2007, pour la location et depuis janvier 2011, l’apposition de l’étiquette est obligatoire pour toutes les annonces immobilières. Il vise à déterminer la quantité d’énergie consommée par un bien sur un an, cette quantité est calculée sur la base de classe énergétique, allant de A à G pour les appartements les moins bien isolés.

Sa validité est de 10 ans. Il permet d’informer futurs acquéreurs ou locataires de la consommation énergétique et du taux d’émission de gaz à effet de serre, d’un logement. Tout le monde est en droit de l’exiger. Il fait partie intégrante du diagnostic technique du bien immobilier nécessaire dans toutes les transactions. Cette évaluation doit forcément être réalisée par un professionnel apte à mesurer ces informations. Il n’est pas seulement informatif, mais obligatoire depuis 2010. La consommation au niveau du chauffage, de la production d’eau chaude et le refroidissement sont évaluées. Parallèlement, les émissions de gaz à effet de serre le sont aussi.

Les contrôles, le DPE et le crédit d’impôt.

Les points de contrôle sont les suivants :

– Les particularités des logements et le descriptif des équipements qui le compose.

– Le bon état de marche des systèmes de chauffage ou de climatisation.

– L’isolation du logement (déperdition de chaleur au niveau des fenêtres, etc.)

– La consommation énergétique et gaz à effet de serre.

Les bâtiments sont tous concernés sauf les constructions provisoires limitées à deux ans d’utilisation, les bâtiments indépendants dont la surface n’excède pas 50m2, les bâtiments à usage industriel, artisanal ou agricole, enfin, les bâtiments historiques et les lieux de culte. Quand est vendu un lot d’appartements, le DPE concerne seulement les parties privatives.

Le propriétaire qui souhaite effectuer un DPE peut bénéficier d’un crédit d’impôt de 50% sur le cout de l’expertise, il ne peut être accordé que dans le cadre où il n’est pas obligatoire, c’est une incitation seulement.

Il faut savoir que le DPE est opposable en justice, c’est le GRENELLE2 qui l’a permis. L’acheteur peut donc contester le DPE remis par le vendeur lors de l’achat.

Nouvelles dispositions du DPE u 1er janvier 2012

La critique a toujours été vive depuis que le DPE a été instauré, on lui reproche surtout et principalement son manque de fiabilité. Ainsi la proposition qui sera faite en 2012 vise à lui donner plus de crédit. La nouvelle mouture comprend des changements que l’on peut déjà évoquer, car elle a été présentée en septembre dernier.

Les éléments qui suivent seront intégrés au diagnostic pour renforcer le contrôle :

– une fiche technique sera mise à la disposition des particuliers pour les informer sur les données soumises lors du contrôle ainsi que les éléments sur lesquels il porte.

– Le nombre de points de contrôle augmente, 60 au lieu de 30 actuellement.

– Les outils qui seront utilisés par le contrôleur seront soumis à la validation de l’Ademe. Ceci ayant pour but d’éviter les écarts de résultats courant actuellement.

– Une base de données du DPE sera établie par l’Ademe après que l’ensemble des logements en France ait fait l’objet d’un DPE.

– Un contrôle accru pour vérifier que les agences mettent systématiquement cette étiquette partout.

– Enfin, les professionnels verront leur formation accrue et renforcée.

Auteur : Immodroit

L’état descriptif de division en vue de la publicité foncière

C’est le document destiné à identifier les lots de copropriété du point de vue de la publicité foncière. Il est résumé obligatoirement dans un tableau, incorporé au règlement de copropriété, ou annexé à celui-ci.

Quand on a établi un état descriptif de division, des modifications sont susceptibles d’y être apportées.

–          Concernant la consistance de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier : accroissement ou diminution de l’assiette de la copropriété.

–          Concernant les lots : les lots qui subissent une transformation, dans la fraction incluse du lot ou dans la quote-part des parties communes. Ex. un appartement qui a deux pièces, les propriétaires décident d’en faire deux studios. On peut réunir deux ou plusieurs lots en un seul, par ex. réunion d’une partie divise et d’une partie commune.

Pour les modifications affectant la composition interne d’un seul lot, on n’a pas besoin de faire un modificatif de l’état descriptif de division.

Pour la division d’un lot, les lots réunis ne doivent pas être grevés de droits et de charges publiés au fichier immobilier (hypothèque). Le numéro nouveau prend la suite des numéros existants (cf. ex. tableau ci-dessous)

Les modifications peuvent aussi n’affecter que les parties communes. On peut transformer des parties communes en parties privatives, et modifier les quotes-parts. Remarque : la loge du concierge est toujours une partie commune.

Exemple de tableau (résumé obligatoire de l’état descriptif de division)

Numéro Bâtiment Escalier Etage Nature du lot Quote-part Désignation du lot
32 A B 3ème Appartement 52/1000
45 A B 2ème Appartement 26/1000 Divisé en lots 55 et 56

= supprimé

55 A B 2ème Appartement 8/1000 Provient du lot 45
56 A B 2ème Appartement 18/1000 Provient du lot 45
Auteur : Marion PAU