Se porter caution dans un bail d’habitation

Très souvent les bailleurs demandent aux candidats locataires un cautionnement afin de garantir le paiement de leur loyer. On retrouve très fréquemment cette requête lorsqu’il s’agit de locataires étudiants ou de personnes à faibles revenus.

L’exigence d’un cautionnement comme garantie de paiement du loyer

Le cautionnement est une sureté par lequel le bailleur s’assure que le loyer sera réglé. Pour cela, il fait intervenir une tierce personne au bail, laquelle sera contrainte de payer le loyer du locataire en cas de non paiement par celui ci. L’intérêt du recours au cautionnement par le bailleur réside dans le fait qu’une personne supplémentaire est susceptible de payer le loyer.

Le cautionnement fait donc intervenir trois personnes : le bailleur, le locataire et une tierce personne qui se portera caution. Dans un premier temps le bailleur demandera le paiement du loyer au locataire, si ce dernier refuse de payer ou qu’il n’en pas les moyens, le bailleur pourra alors tourner sa demande vers la caution qui aura l’obligation de payer à la place du locataire.

Les possibilités de recours au cautionnement

L’exigence d’un cautionnement est, dans certains cas, interdit par la loi.

Il s’agit notamment des hypothèses énumérées à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

–          lorsque le bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (ex : garantie loyer impayé) sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti

–          lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une Société civile immobilière  constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut pas être exigé s’il n’est pas apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ou si le logement est loué à une personne autre qu’un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Le formalisme encadrant le cautionnement

La loi impose que le cautionnement soit établi par écrit. Il peut prendre la forme d’un acte sous seing privé ou être rédigé par un notaire. Dans la pratique, l’acte de caution est inséré au bail. Toutefois, il peut constituer un acte totalement isolé.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce les mentions obligatoires devant figurer dans l’acte de caution :

–          le montant du loyer et les conditions de sa révision

–          une mention de la main de la caution précisant qu’elle a réellement connaissance de ses obligations et de ses engagements

–          la reproduction de l’alinéa 1 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

–          La signature de la caution.

Les effets du cautionnement

Les effets du cautionnement différent selon la nature de l’engagement pris par la caution.

En effet, soit la caution s’est portée caution simple, dans ce cas le bailleur aura l’obligation d’agir contre le locataire en cas de non paiement et la caution sera tenue de payer le loyer que dans l’hypothèse où le locataire est insolvable ou si les poursuites du bailleur ont échoué.

Soit la caution s’est portée caution solidaire, auquel cas, le bailleur, en cas de non paiement par le locataire, pourra demander le paiement à l’une ou l’autre des parties (soit au locataire ou  à la caution) sans qu’il ne soit fait une différence, à charge ensuite, pour la caution, de se retourner contre la personne qu’elle a cautionné, pour obtenir remboursement.

Auteur : Noémie GOBEAUT

Les formalités juridiques lors de la constitution d’une Société civile immobilière (SCI)

Le recours à une SCI est devenu, en France, de plus en plus commun.

Que ce soit une volonté de détenir un patrimoine en famille, ou acquérir un bien à plusieurs afin d’en amoindrir les frais ou même encore prévoir la transmission de son patrimoine à ses enfants, la SCI présente certains avantages qui ont poussé et pousse encore de nombreux français à passer le cap de la création de SCI. Toutefois, créer une SCI nécessite de monter un dossier face auquel, chacun d’entre nous peut être effrayé. Petit panorama des formalités nécessaires à la création d’une SCI.

L’acte fondateur de toute société : les statuts

Une fois les associés déterminés, la première étape consiste à rédiger les statuts de la SCI.

En vertu de l’article 1832 du Code civil, les statuts ont la nature de contrat.

Ils doivent comporter certaines mentions obligatoires (article 1835 du Code civil) telles que :

–          les apports des associés (apports en nature, en numéraire ou en industrie)

–          la forme (SCI)

–          l’objet (location immobilière, construction…)

–          la dénomination sociale

–          le siège social,

–          le capital social,

–          la durée

–          les modalités de fonctionnement

La rédaction des statuts terminés, il convient de les produire en autant d’exemplaires qu’il y a d’associé, auquel il faut ajouter deux exemplaires pour le Greffe du Tribunal de commerce, un exemplaire pour les impôts, un exemplaire qui restera au siège social.

Tous ces exemplaires doivent être signés par l’ensemble des associés.

La désignation du gérant

Une SCI est dirigée par un gérant qui est nommé par l’ensemble des associés soit lors de la rédaction des statuts auquel cas il convient de l’identifier dans les statuts, le gérant aura alors le statut de gérant statutaire. Le gérant peut également être nommé après l’élaboration des statuts au cours d’une Assemblée générale des associés.

Publicité de la création

Afin que les tiers aient connaissance de la création de la SCI, il convient de faire paraître une annonce dans un journal d’annonces légales. Cette annonce doit contenir certaines mentions obligatoires telles que :

–          forme de la Société

–          dénomination

–          Capital

–          Siège social

–          Durée

–          Identité du gérant

–          Modalités de cession de parts sociales

–          Lieu de l’immatriculation

Enregistrement des statuts au service des impôts compétent

Les statuts, une fois signés, doivent faire l’objet d’un enregistrement au service des impôts compétent.

Cet enregistrement permet de conférer une date certaine à l’acte.

Le délai prévu à l’article 635 s du CGI pour procéder à l’enregistrement des statuts de la SCI est de 1 mois à compter de leur signature.

Les frais occasionnés par l’enregistrement des statuts différent selon la nature des apports :

–          si les associés n’ont effectué que des apports en numéraire aucun droit d’enregistrement ne sera exigé

–          si les associés ont effectué des apports en nature et plus précisément l’apport d’un immeuble neuf ou de moins de cinq ans, la TVA immobilière de 19,6 % sera exigée.

–          si les associés ont effectué des apports en nature d’un immeuble de plus de 5 ans, ces derniers devront s’acquitter des droits d’enregistrements au taux de 5 % (article 684 du CGI).

Le centre des impôts conservera un exemplaire des statuts.

Dépôt du dossier au Greffe du Tribunal de commerce compétent

L’ensemble du dossier de création doit faire l’objet d’un dépôt au Greffe du Tribunal de commerce dans le ressort duquel se trouve le siège social.

Ce dossier comprend :

–          deux exemplaires des statuts enregistrés

–          l’acte de nomination du gérant s’il n’est pas nommé par les statuts

–          une attestation de parution dans un journal d’annonces légales justifiant la publicité de la création de la SCI.

–          Une autorisation de domiciliation : le propriétaire du local où se situe le siège social doit autoriser la domiciliation de la SCI dans ses locaux par le biais de ce document.

A cette autorisation doit être annexé un document justifiant de l’occupation régulière des locaux, c’est un justificatif tel que facture EDF, taxe foncière….

–          Une attestation de non condamnation et de filiation : le gérant de la SCI doit attester qu’il ne fait l’objet d’aucune condamnation et doit informer l’identité de ses parents

–          Un formulaire M0. Ce formulaire reprend toutes les caractéristiques de la SCI en cours de création.

–          Une copie de la carte d’identité des associés.

Dès lors que ce dossier est complet, le Greffier va procéder à l’immatriculation de la SCI.

Auteur : Noémie GOBEAUT

La vente des parties communes au sein d’une copropriété

En vertu de la loi du 10 juillet 1965 toutes décisions relatives à la copropriété sont prises par l’Assemblée Générale. L’Assemblée générale est composée de l’ensemble des copropriétaires réunis en syndicat de copropriétaires. L’aliénation des parties communes comprises dans une copropriété est régie par cette même loi.

Le principe de majorité visé à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les aliénations de parties communes volontaires (non rendues obligatoires par des dispositions réglementaires)

L’unanimité requise

En vertu de cet article, l’aliénation des parties communes doit faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale.

L’ensemble des copropriétaires doivent se réunir en Assemblée Générale afin de se mettre d’accord sur le principe de la vente des parties communes (autoriser ou non la réalisation de la vente).

L’article 26 précité prévoit que l’aliénation des parties communes ne peut être décidée que par une décision de l’Assemblée générale prise à l’unanimité lorsque la conservation des parties communes concernées par la vente est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Ainsi, chaque copropriétaire de la copropriété doit donner son accord concernant ladite vente. La résolution doit donc être votée à l’unanimité des copropriétaires (présents ou absents).

La loi ne détaille pas les cas dans lesquels la conservation des parties communes est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, il convient donc de s’en référer à la jurisprudence. Il a été jugé par exemple que la vente de la loge du gardien devait faire l’objet d’un vote à l’unanimité dans l’hypothèse où la copropriété était toujours pourvue d’un gardien. En effet, la loge du gardien constitue une partie commune dont la conservation est nécessaire pour le respect de l’immeuble étant donné qu’un gardien est présent au sein de la copropriété ((Civ3.  5 déc. 2007).

La majorité des deux tiers des voix suffisante

Lorsque la vente concerne des parties communes dont la conservation n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’Assemblée générale doit procéder à un vote à la majorité des deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires. Cette majorité sera donc requise lorsque la vente porte sur des parties communes qui n’ont plus réellement d’utilité ou qui n’ont pas un caractère essentiel.

La majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d’aliénation obligatoire des parties communes

« Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté » sont décidées par l’Assemblée Générale à la majorité de l’ensemble des copropriétaires.

Comme nous, l’avons vu précédemment lorsque l’aliénation des parties communes est volontaire, les règles de majorité sont fixées par l’article 26.

La majorité absolue prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 concerne la cession des parties communes imposées par des obligations légales ou réglementaires. Il s’agit des cessions de parties communes pour lesquelles le principe même de la vente ne peut être discuté par l’Assemblée générale. L’Assemblée n’a pas a voté pour ou contre l’aliénation puisqu’elle a l’obligation de procéder à cette vente. La décision prise par l’Assemblée générale concerne seulement les conditions dans lesquelles il doit être procéder à cette vente.

Ainsi, l ‘Assemblée générale aura l’obligation de déterminer à la majorité absolue les conditions dans lesquelles seront vendues les parties communes lorsque cette cession résulte d’une obligation légale ou réglementaire telles que l’établissement de cour communes, d’une servitude ou la cession de droit de mitoyenneté.

Auteur : Noémie GOBEAUT

Civ1 06/10/2011 : les obligations du notaire excédent le mandat qu’il a reçu

Un arrêt de la 1ere chambre civile de la Cour de Cassation en date du 06 novembre 2011 vient apporter des précisions quant à l’étendue des obligations du notaire dans le cadre de sa mission et au delà, lorsque les formalités nécessitaient par la rédaction d’un acte pour lequel il a reçu un mandat, n’ont pas été effectuées.

La règle de droit

En matière de formalités juridiques, la donation partage de la nue-propriété de parts sociales de Société civile immobilière (SCI) doit respecter des conditions de formalisme très strictes imposées par le Code du Commerce.

Ainsi, la donation de la nue-propriété par un associé d’une SCI, des parts sociales qu’il détient, génère l’obligation légale de modifier les statuts de la Société afin de les mettre en harmonie avec la donation qui a été faite.

Suite à la rédaction de l’acte et des statuts à jour, un dépôt de l’ensemble de ces documents doit être effectué au Greffe du Tribunal de Commerce au sein duquel est immatriculée la Société. Ce dépôt permet d’accomplir les mesures de publicités nécessitées par ce type de formalité. L’objectif de cette publicité est d’informer les tiers des modifications qui sont intervenues au sein de la Société.

Les notaires, en leur qualité de professionnel du droit sont les seuls habilités a rédiger des actes authentiques de donation-partage.

Le cas d’espèce

Les époux X ont donné mandat à un notaire, M. Y, à l’effet de rédiger un acte authentique de donation-partage. Cet acte ayant pour objet de transmettre, à titre gratuit, la nue propriété des parts sociales appartenant à M. et Mme X, au sein de plusieurs SCI, à leurs 3 enfants.

Postérieurement à cette donation, des créanciers de M. X ont inscris un nantissement sur les parts sociales ayant fait l’objet de la donation-partage.

Les donataires, les enfants de M. et Mme. X ont alors saisi le juge afin de rechercher la responsabilité professionnelle du notaire qui n’a pas procédé aux formalités liées à cette donation partage de parts sociales de sorte que les créanciers de M. X n’avaient pas connaissance du fait que les parts sociales appartenaient désormais à la fois à M. et Mme X, usufruitiers et aux trois enfants, nus propriétaires.

Explications

Que signifie inscrire un nantissement ?

Un nantissement est un contrat régi par l’ordonnance du 23 mars 2006 qui constitue une sureté réelle. Il consiste pour un débiteur, personne qui doit une somme d’argent, à garantir sa dette auprès de son créancier, personne à qui une somme d’argent est due, par la remise d’un bien.

Le nantissement de parts sociales consiste, ainsi, pour un débiteur, à garantir sa dette auprès de son créancier, en lui remettant les parts sociales, dont le créancier deviendra propriétaire en cas de non paiement de la dette.

Quelles sont les conséquences du nantissement pour les enfants des époux X ?

Le nantissement de parts sociales ne peut être inscris qu’avec l’accord de toutes les parties, c’est à dire l’accord du créancier et du débiteur. Le nantissement doit ainsi porter sur un ou des biens qui appartiennent au débiteur. En l’espèce, suite à la donation partage, les enfants de M. et Mme X sont devenus nus-propriétaires des parts sociales nanties, c’est à dire qu’ils possèdent une partie de la propriété des parts sociales. Toutefois, les donataires ne sont pas débiteurs du créancier qui a nanti les parts sociales. Ainsi, dans l’hypothèse où la réalisation du nantissement aurai lieu, cela engendrerai pour eux, un véritable préjudice.

Pourquoi les enfants X ont saisi le juge pour rechercher la responsabilité du notaire et non celle des créanciers ?

L’acte de donation-partage rédigé par le notaire ne peut produire ses effets vis à vis des tiers que dans l’hypothèse où il a fait l’objet d’une publicité. Comme nous l’avons vu précédemment cette mesure de publicité ne peut avoir lieu que suite au dépôt au Greffe du Tribunal de Commerce, de l’acte et des statuts de la SCI modifiés. Ainsi, la donation n’est pas opposable au tiers tant que cette formalité n’a pas été effectuée, ce qui est le cas en l’espèce. Les créanciers de M. X n’avaient donc pas connaissance de cette donation et ont agi dans le respect de la loi en inscrivant un nantissement sur des parts sociales pour lesquelles ils ne pouvaient avoir connaissance de l’ensemble des propriétaires. L’origine du préjudice subi par les trois enfants est ainsi constituée par l’absence de publicité de la donation-partage réalisée. Les donataires imputent cette carence au notaire, c’est pourquoi ils ont saisi le juge pour rechercher la responsabilité de celui ci pour faute et obtenir ainsi réparation du préjudice subit.

Les arguments de la Cour d’Appel pour débouter les consorts X.

La Cour d’Appel a débouté les enfants X de leur demande aux motifs que le mandat reçu par le notaire consistait à rédiger l’acte authentique de donation partage et que la réalisation des formalités liées à cette acte n’entrait pas dans le cadre du mandat qui lui a été confié par ses clients. Il appartenait donc au gérant des SCI, de réaliser l’ensemble de ces formalités.

La solution retenue par la Cour de Cassation : les obligations du notaire vont au delà du mandat qu’il reçoit lorsque l’éfficacité de l’acte dépend de l’accomplissement de formalités de publicité

La Cour de Cassation casse et annule la décision rendue par la Cour d’Appel aux motifs que le notaire qui reçoit un mandat consistant à rédiger un acte authentique de donation partage doit s’assurer de l’efficacité de l’acte ainsi rédigé et qu’ainsi l’efficacité d’un acte de donation partage ne peut être assurée qu’après l’accomplissement des formalités de publicité par le dépôt au Greffe du tribunal de commerce des statuts modifiés et de l’acte en question afin d’en informé les tiers. Bien que le notaire n’est pas reçu mandat à l’effet d’accomplir les formalités, son obligation s’étend au delà de ce mandat puisqu’il lui appartient d’assurer l’efficacité de l’acte dont il a obtenu mandat de rédiger et cette efficacité passe en outre par l’accomplissement des formalités liées au vu d’informer les tiers de cette donatio

Auteur : Noémie GOBEAUT

Civ 06/09/2011 : précisions sur la demande en restitution de parties communes par un copropriétaire

Une copropriété est composée de parties privatives et de parties communes.

A chaque copropriétaires est affectées une partie privative ainsi qu’une quote-part de partie commune. L’ensemble de ces parties constitue le lot de chaque copropriétaire.

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 indique que « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

Que se passe t-il lorsqu’un copropriétaire vend son lot, lequel comporte une quote-part de partie commune qu’il s’est attribué indument et que les autres copropriétaires décident de contestation l’affectation des parties communes qui a été faite lors de la cession du lot ?

Explication des faits

En l’espèce, un copropriétaire au sein d’une résidence possède 3 lots et décide de vendre l’un de ces lots à une tierce personne. Le lot, objet de la vente, contient des parties communes qui n’ont pas été affectées à son lot par décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires mais sur la seule décision du copropriétaire vendeur qui possède la majorité des voix au sein de la copropriété. Les neufs autres copropriétaires l’ont alors assigné devant le juge afin d’obtenir l’annulation de la vente et la restitution des parties communes qui ont été annexées aux lots vendus par le copropriétaire vendeur.

Décision de la Cour d’Appel

La Cour d’Appel a débouté les 9 copropriétaires aux motifs qu’il appartenait à l’Assemblée générale de prendre la décision d’inclure telle ou telle partie commune dans un lot qui fait l’objet d’une cession et qu’en l’espèce aucune Assemblée générale n’avait été tenue à ce sujet.

De plus, les copropriétaires ne se sont pas réunis en Assemblée générale pour habiliter le syndicat de copropriétaire à saisir la justice à l’effet d’obtenir la restitution des parties communes, objets du litige.

La Cour d’Appel considère que le syndicat de copropriétaire est habilité à saisir la justice si cette habilitation résulte d’une décision prise en Assemblée Générale.

Nous comprenons la problématique ici. Les neufs copropriétaires n’étant pas majoritaires, si une Assemblée générale devait être tenue pour décider la saisie du juge, le copropriétaire vendeur aurai usé de sa majorité pour empêcher que la décision ne soit prise.

La solution retenue par la Cour de Cassation.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’Appel. Pour cela, elle se fonde sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

En l’espèce, le copropriétaire vendeur du lot était majoritaire c’est à dire qu’il possédait plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, ce qui lui permettait d’avoir un droit de véto lorsqu’une décision devait être prise par l’Assemblée générale. En effet, en vertu de la loi du 10 juillet 1965, toutes les décisions relatives à la copropriété doivent être prises lors d’une Assemblée générale des copropriétaires à la majorité prévue. Or si, le copropriétaire majoritaire le souhaite, celui-ci peut faire obstacle à la prise d’une décision. La Cour d’Appel s’est fondée sur ce principe pour spécifier que les 9 autres copropriétaires n’avaient pas la compétence pour saisir la justice puisque seule l’Assemblée générale pouvait donner ce pouvoir, or aucune Assemblée générale n’avait été tenue en l’espèce.

La Cour de Cassation se fonde sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 pour contredire la Cour d’Appel en indiquant que les copropriétaires minoritaires étaient recevables a agir en justice en demande de restitution des parties communes puisque cet article permet même à un seul copropriétaire d’agir en justice. Qu’ainsi, il n’est pas nécessaire que l’Assemblée générale vote pour autoriser l’action en justice d’un copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires, quand bien même la majorité des copropriétaires ne lui a pas donné habilitation par le biais d’une Assemblée générale, peut saisir la justice en demande de restitution de parties communes. Cette faculté est aussi ouverte à un seul copropriétaire ou plusieurs copropriétaires même s’ils ne représentent pas la majorité de ceux ci.

Auteur : Noémie GOBEAUT

Le point de départ du délai entre la date de convocation à l’AG des copropriétaires et l’AG

Un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation vient préciser quel est le point de départ du délai à respecter entre la convocation à l’Assemblée générale (AG) et la tenue de cette Assemblée lorsque la convocation a été notifiée au dernier domicile connu du copropriétaire par le syndic puis réexpédié à une autre adresse.

La règle de droit

La loi du 10 juillet 1965 pose un principe fondamental en matière de prise de décisions relatives à toute copropriété. En effet, celles ci doivent toutes être votées par les copropriétaires réunis en AG.

Préalablement à cette réunion, le syndic de copropriété a l’obligation, en vertu de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de convoquer l’ensemble des copropriétaires à cette Assemblée.

La convocation précitée doit être remise à chaque copropriétaire soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit en main propre contre remise d’un récépissé signé au moins 21 jours avant la tenue de la réunion des copropriétaires en Assemblée Générale. Ce délai de 21 jours résulte du décret du 1er mars 2007, à l’époque des faits dont nous ferons l’exposés ci-dessous, la législation en vigueur prévoyait un délai de 15 jours. Nous ferons donc, ici application du décret du 17 mars 1967 prévoyant un délai de 15 jours.

En vertu de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ce  délai de 15 jours « a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». A savoir que la convocation doit être adressée « au dernier domicile (…)notifié au syndic » par le copropriétaire (article 65 du décret du 17 mars 1967).

Les faits

En l’espèce M. X et la Société LECA, copropriétaires au sein d’une résidence, ont été convoqués à une AG qui devait se tenir le 28 janvier 2006.

Cette convocation a été déposé à la Poste le 10 janvier 2006 et remise en personne à M. X, agissant également en qualité de gérant de la SCI LECA, le 13 janvier 2006.

Cette convocation a tout d’abord été adressée au dernier domicile notifié par M. X au syndic de copropriété. M.X étant absent de son domicile et ayant mis en place un service de réexpédition de son courrier à une autre adresse, la convocation est retournée à la Poste avant d’être réexpédiée à l’adresse où se trouvait réellement M. X.

Exposé de la problématique et des arguments avancés

M.X demande la nullité de l’Assemblée générale du 28 janvier 2006 aux motifs que le délai entre la convocation et la date de réunion de l’Assemblée générale n’a pas été respecté.

En effet, selon M. X, l’AG devait se tenir le 28 janvier 2006 et la convocation lui a été remise le 13. En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le délai de 15 jours, commençant à courir le lendemain de la présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire soit en l’espèce le 14 janvier 2006, n’a pas été respecté puisque entre le 14 janvier 2006 et le 28 janvier 2006 seulement 14 jours se sont écoulés.

Ainsi M.X considère qu’en vertu de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, l’Assemblée générale pouvait être annulée pour défaut de respect du délai de convocation.

La décision retenue par la Cour d’Appel soutenue par la Cour de Cassation

La Cour d’Appel a débouté M. X et la Société LECA de leur demande de nullité de l’Assemblée Général sur le motif de non respect du délai de convocation.

En effet, la Cour d’Appel a fait application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 combiné à l’article 65. Ainsi, le point de départ du délai de 15 jours est le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. M.X considère que le jour de la première présentation est le jour où la Poste lui a remis le courrier c’est à dire le 13 janvier 2006. Or, la Cour d’Appel considère que cette date est erronée, en application de l’article 65 du décret, la date à retenir est celle de la première présentation de la convocation au domicile notifié par le copropriétaire au syndic. Ainsi, en l’espèce le courrier a tout d’abord été présenté au domicile connu par le syndic, adresse à laquelle ne se trouvait pas

M. X, celui ci ayant mis en place un service de réexpédition. Ainsi, ce n’est pas le jour où M. X a reçu la convocation qui est à prendre en compte mais le jour où la Poste a une première fois présenté le courrier avant de le faire réexpédier. Cette date étant antérieure au 13 janvier 2006, le délai de 15 jours entre la convocation et la tenue de l’Assemblée générale était respecté. Ainsi, M. X n’était pas fondé a demander la nullité de l’Assemblée générale pour non respect du délai de convocation. La mise en place d’un service de réexpédition du courrier est sans effet sur le point de départ du délai à respecter entre la convocation à l’Assemblée et la tenue de l’AG, à partir du moment où le copropriétaire n’a pas informé le syndic de la nouvelle adresse où doit être envoyés les courriers.

Auteur : Noémie GOBEAUT

Les règles de majorité concernant le vote d’une modification du règlement de copropriété

La règle de droit

La loi du 10 juillet 1965 impose la rédaction d’un règlement de copropriété dans toutes copropriétés. Cet écrit est l’acte fondateur de la copropriété. Il contient certaines mentions obligatoires telles que la délimitation des parties communes et privatives, les modalités de répartition des charges de copropriété, la destination de l’immeuble, les modalités d’administration des parties communes.

Hormis ces mentions, les copropriétaires bénéficient d’une liberté étendue quant au contenu du règlement de copropriété.

La modification de celui ci doit faire l’objet d’une décision prise par l’Assemblée Générale des copropriétaires. La majorité requise lors du vote des copropriétaires peut être différente selon la nature de la modification.

Le cas d’espèce

M. X et la Société LECA, copropriétaires au sein d’une résidence, ont saisi le tribunal à l’effet de faire annuler trois décisions prises par l’Assemblée générale des copropriétaires dont ils sont membres.

Ces trois décisions concernaient la suppression d’une clause qui était prévue par le règlement de copropriété et qui permettait aux copropriétaires de louer leur logement à titre commercial. La conséquence qui découlait nécessairement de cette résolution prise par l’Assemblée générale était la mise en harmonie du règlement de copropriété. M. X et la Société LECA dénonçait ainsi la décision donnant mandat au syndic à l’effet de procéder à la modification du règlement dans ce sens, c’est à dire en supprimant la clause « para hôtelière ».

Les arguments soulevés

Dans cet arrêt deux opinions sont à noter.

La Cour d’Appel a débouté M.X et la Société LECA aux motifs que les trois décisions prises par l’Assemblée générale ont été valablement adoptées. En effet selon la Cour d’appel, les trois résolutions ont été votées à la majorité des 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires, majorité qui, toujours selon la Cour d’Appel,  était exigée pour les décisions de cette nature. A partir de ce constat, la Cour en a ainsi tiré la conclusion suivante : le quorum exigé pour la validité des décisions étant atteint, les résolutions en cause étaient valides sans équivoque.

La Cour de Cassation, cependant, casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’Appel aux motifs que la suppression de la clause « para hôtelière » constituait une modification du règlement intérieur relative à la destination de l’immeuble et qu’ainsi la majorité requise pour les décisions de cette nature est l’unanimité. Or M.X et la Société LECA n’ayant pas voté favorablement concernant cette modification du règlement de copropriété, le quorum n’était ainsi pas atteint et les trois décisions, par conséquent, non valides.

Petits points sur les règles de majorité

En matière de vote en Assemblée générale, les décisions prises par les copropriétaires doivent respectées une majorité qui peut être différente selon la nature de la décision.

Ainsi, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une majorité simple (majorité des seuls copropriétaires présents) s’appliquant à toutes les décisions pour lesquelles la loi ne prévoit pas une autre majorité.

L’article 25 de la loi précitée impose une majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires même absents) pour certaines décisions, notamment les autorisations à donner à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux sur les parties communes, la désignation ou la révocation du syndic.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une majorité double (majorité en nombre des membres présents  ou représentés à l’Assemblée Générale + majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires même absents) pour les décisions relatives aux actes d’acquisition immobilière, aux modifications du règlement de copropriété si cela concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Enfin, certaines décisions doivent obligatoirement être prises à l’unanimité. C’est, en outre, l’hypothèse d’une aliénation des parties communes ou de la modification de la destination de la partie privative d’un copropriétaire.

La règle appliquée au cas d’espèce

En l’espèce, la Cour d’Appel considère que la suppression de la clause permettant aux copropriétaires de louer à titre commercial les logements qu’ils possèdent au sein de la copropriété et la modification du règlement de copropriété qui en résulte est une décision qui doit être prise à la majorité double c’est à dire à la majorité des membres de l’Assemblée générale et à la majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires. En effet, selon la Cour la modification du règlement en ce sens ne fait que retranscrire la réalité de la copropriété, la location des logements à titre commercial n’étant plus d’usage au sein de la copropriété depuis plus de 10 ans. La Cour d’Appel a ainsi considéré qu’il n’y avait pas modification du règlement intérieur dans ces dispositions concernant la destination de l’immeuble puisque l’immeuble ne possède plus réellement qu’une seule destination : l’usage d’habitation.

La Cour de Cassation considère quant à elle, que la destination commerciale de l’immeuble prévue par le règlement offre la possibilité aux copropriétaires de louer leur logement à titre commerciale et bien que cette pratique ne s’effectue plus, la suppression de cette clause entraine un changement dans la destination des parties privatives des copropriétaires de l’immeuble et ainsi toutes décisions prises en ce sens nécessitent un vote pris à l’unanimité. En conséquence, les trois décisions de l’Assemblée générale n’ayant été adoptées qu’à la majorité des 2/3, ne peuvent pas produire leurs effets.

Auteur : Noémie GOBEAUT