Catégorie : Bail d’habitation

Les conditions d’obtention d’un logement HLM

Obtenir un logement de ce type peut se faire dans certaines conditions fixées par une loi, elle fixe l’attribution de manière générale aux Français ou aux étrangers qui peuvent justifier de leur présence légale, sous conditions de ressource.

Ils sont généralement ouverts :

– aux personnes souffrant d’un handicap ou ayant un membre du foyer qui en est atteint.

– aux personnes ayant un besoin de logement très urgent, dans le cadre d’une expulsion, d’une situation financière qui fait qu’elle n’a pas accès à tous les logements ou encore aux personnes vivant dans un logement insalubre.

– Aux personnes logées temporairement dans un foyer ou tout autre local temporaire.

– Aux personnes pouvant justifier de violences de la part de leur conjoint et ayant déjà déposé une plainte.

En dehors de tous ces cas qui peuvent entrainer une attribution, il y a bien sûr des conditions de ressource. Le plafond des ressources varie par rapport à trois éléments :

– La composition de la famille

– La zone géographique

– Le type de logement ou plus précisément la nature de son financement.

La procédure pour obtenir son logement

Pour obtenir un logement HLM, il faut se procurer un formulaire Cerfa n° 14069*01. Même si l’accédant demande un logement sur des communes différentes, il ne remplira qu’un formulaire.

Il n’y a pas de frais de demande de logement, ni frais pour le bail.

Différentes pièces viendront compléter ce dossier et seront exigibles dés le dépôt du formulaire :

– Une photocopie de la pièce d’identité ou du titre de séjour

– Une photocopie du livret de famille

– Les deux derniers avis d’imposition sur le revenu

– l’attestation de la caisse d’allocations familiales

– Les pièces pouvant justifier de la spécificité de la demande, jugement de divorce, pièce justifiant l’insalubrité, etc.

Le dossier  sera alors déposé dans un organisme HLM ou la préfecture ou encore la mairie. Ce dépôt peut se faire aussi auprès de son employeur quand la société dépasse 20 employés

Les dossiers transmis seront alors examinés par une commission d’attribution qui sélectionnera les candidats au cas par cas en fonction des disponibilités et du caractère urgent des demandes qui leur ont été soumis.

Spécificités du bail

Le bail est un contrat de location passé et accepté par le locataire et l’office des HLM. Il détermine les différentes clauses qui régissent ce bien immobilier quant à sa location.

Il devra impérativement contenir certains éléments dont :

– Le nom et l’adresse de l’organisme

– La date de début de bail ainsi que sa durée

– La description du bien ainsi que des annexes

– L’énumération des parties communes et la destination du logement

– Le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision, le montant des charges et les clauses de résolution du bail.

En annexe au bail, il doit y avoir les extraits du règlement, la liste des charges détaillées, un état des lieux, ainsi qu’une copie de la convention d’aide au logement.

Une des spécificités du bail HLM est le fait que le bail soit d’une durée illimitée, c’est-à-dire, que le locataire peut demander à ce que la location soit maintenue autant de temps, que nécessaire. C’est en fait une protection pour celui-ci cependant, elle peut être suspendue dans certains cas.Notamment le non-paiement du loyer, un logement occupé trop irrégulièrement ou des ressources dépassant du double le plafond nécessaire.

L’obligation de garnissement est rencontrée à l’article 1752 du Code Civil qui dispose : « le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer. »

Le contenu de cette obligation est donc clair : le locataire doit garnir, c’est-à-dire fournir suffisamment de meubles dans la maison louée afin de prévenir contre d’éventuels loyers impayés. Malgré le fait que le locataire soit bien à jour du paiement de ses loyers, il reste tenu de la respecter (comme l’affirme la Chambre Sociale de la Cour de cassation du 12 janvier 1956 en estimant que « l’obligation pour le locataire de garnir les lieux loués de meubles suffisants existe alors même que les loyers ou fermages échus ont été régulièrement payés »).

Il s’agit donc d’une garantie, comme c’est par exemple le cas pour la caution. Le garnissement est compris comme une garantie alternative puisque si celle-ci n’est pas exécutée par le locataire, une autre garantie doit exister à la place ;  par exemple, une assurance « impayés de loyer » doit être mise en place pour pallier au défaut de garnissement. Cela permet ainsi une protection du bailleur contre l’insolvabilité du locataire.

Cependant, si aucune autre garantie n’existe et que l’obligation de garnissement n’est pas respectée, le locataire peut être expulsé par le bailleur, et ce en vertu de la bonne protection de ce dernier contre le défaut de garantie. Cette sanction d’inexécution est admise depuis longtemps par la jurisprudence puisque la 3^ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 23 octobre 1979, à condition toutefois de l’existence du défaut de l’obligation de garnissement et d’une résiliation du bail antérieure à l’expulsion (« L’expulsion du preneur qui ne garnit pas les lieux loués de meubles suffisants ne peut être que la conséquence de la résiliation du bail, lorsque celui-ci est consenti pour une durée déterminée ; les juges du fond ne peuvent donc prononcer l’expulsion du locataire qu’en raison d’un défaut de garnissement des lieux loués, tout en refusant de constater la résiliation du bail »).

Quant à la quantité et qualité des meubles à fournir, l’article 1752 du Code Civil ne précise pas ce point là. Aussi, c’est la jurisprudence qui apprécie souverainement et au cas par cas (in concreto) l’existence d’un garnissement « suffisant ». Pour cela, ils tiennent compte « des circonstances, de la situation des parties, la nature et l’importance des sûretés capables de dispenser le locataire », etc (selon la solution donnée le 16 juillet 1955 par la Chambre Sociale de la Cour de cassation). Il est donc difficile de répondre en général à l’étendue de l’obligation de garnissement pour chaque situation de bail.

Une telle obligation semble efficace de prime abord puisque le bailleur d’immeuble peut ainsi user de son privilège sur les meubles, lui permettant ainsi d’être payé en priorité par rapport aux autres créanciers du locataire (en vertu de l’article 2332-1 du Code Civil).

Cependant, son efficacité peut être limitée quant au fait que l’obligation de garnissement est de plus en plus considérée comme une clause inutile puisque d’autres sûretés sont déjà présentes dans le contrat de bail : c’est par exemple le cas de la caution, qui est systématiquement exigée. Aussi, la présence de l’obligation de garnissement serait abusive (selon la Commission des Clauses Abusives dans sa recommandation n°2000-01).

De plus, cette obligation serait également contraire aux libertés fondamentales puisque touchant à la vie privée des individus. Elle est également contraire aux obligations du bailleur, lequel doit, en vertu de la jouissance paisible du preneur, respecter l’obligation d’éviction (présente à l’article 1719 du Code Civil) : il ne peut donc pas entrer dans les lieux loués (et par conséquent, ne peut vérifier le respect de l’obligation de garnissement…).