Catégorie : Contrat de vente

La promesse unilatérale dispose d’une force obligatoire certaine, car en se fondant sur celle-ci, une action en exécution forcée peut être menée.

Cependant, cette force obligatoire est modérée par la jurisprudence qui considère que la seule promesse unilatérale ne suffit pas pour rendre parfaite une vente.

Néanmoins, il semblerait que la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation ouvre la voie vers un revirement de jurisprudence. (Civ 3eme, 6 Septembre2011,n°10-20-362)

Petit rappel

La promesse unilatérale de vente, oblige le promettant (celui qui promet) à conclure le contrat, dans l’hypothèse où le bénéficiaire de la promesse lève l’option. [1] En toute logique la vente est réputée parfaite, car il y a une volonté réciproque, de la part du cédant (vendeur) et de celle du cessionnaire(l’acheteur), de former le contrat. [2]

Ce type de clause peut être inséré dans un contrat de vente en vertu de la liberté contractuelle. Ainsi, le vendeur est libre de s’engager, auprès d’un acquéreur potentiel, à la cession de son bien selon les modalités préalablement établies. [3]

Toutefois, la promesse unilatérale de vente doit être limitée dans le temps, car il est bien évident que le promettant ne peut pas être tenu indéfiniment par celle-ci.

Quelle sanction pour le promettant qui rompt sa promesse, alors que le bénéficiaire lève l’option dans les délais?

Jusqu’à présent, il semblerait que la jurisprudence accorde au promettant le droit de se rétracter moyennant un coût.

En effet, sont mis à la charge du promettant qui se rétracte, avant que le délai d’option ne soit arrivé à son terme, des dommages et intérêts.

Cette indemnisation vise à compenser le manque à gagner subit par le bénéficiaire de la promesse, suite à la non réalisation du contrat.

Toutefois, le promettant ne serra pas contraint de vendre, sur le fondement d’une action  en exécution forcée. [4]

La solution dégagée par l’arrêt

L’arrêt du 6 Septembre2011,n°10-20-362, marque le point de départ vers une nouvelle appréciation des juges, quant au promettant qui se rétracte.

En effet, la 3eme Chambre civile opère un discret revirement de jurisprudence, en ordonnant l’exécution forcée de la vente. En clair, le promettant est contraint à la réalisation de la vente, bien que la levée d’option soit intervenue après la rétraction de sa promesse unilatérale et pendant le délai d’option.

Toutefois, la portée de cet arrêt doit être relativisée, car il n’a pas fait l’objet d’une publication au bulletin et ne revient donc pas sur les solutions retenues par la Cour de cassation, mais entrouvre la porte vers une solution nouvelle.

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[1]. cad qu’il accepte dans un délai donné(=délai d’option), d’exercer l’option qui lui a été offerte, à savoir celle de conclure le contrat aux conditions préalablement fixées.

[2]. Art. 1589 C.Civ. « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.[…]»

[3]. Art. 1134 : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

[4]Solutions en ce sens : Civ. 3e, 15 déc. 1993, n° 91-14.999 ; Civ. 3e, 11 mai 2011, n°10-12.875 ; Com. 13 sept. 2011, n° 10-19.526 considère que « la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée ».

Un arrêt de la 1ere chambre civile de la Cour de Cassation en date du 06 novembre 2011 vient apporter des précisions quant à l’étendue des obligations du notaire dans le cadre de sa mission et au delà, lorsque les formalités nécessitaient par la rédaction d’un acte pour lequel il a reçu un mandat, n’ont pas été effectuées.

La règle de droit

En matière de formalités juridiques, la donation partage de la nue-propriété de parts sociales de Société civile immobilière (SCI) doit respecter des conditions de formalisme très strictes imposées par le Code du Commerce.

Ainsi, la donation de la nue-propriété par un associé d’une SCI, des parts sociales qu’il détient, génère l’obligation légale de modifier les statuts de la Société afin de les mettre en harmonie avec la donation qui a été faite.

Suite à la rédaction de l’acte et des statuts à jour, un dépôt de l’ensemble de ces documents doit être effectué au Greffe du Tribunal de Commerce au sein duquel est immatriculée la Société. Ce dépôt permet d’accomplir les mesures de publicités nécessitées par ce type de formalité. L’objectif de cette publicité est d’informer les tiers des modifications qui sont intervenues au sein de la Société.

Les notaires, en leur qualité de professionnel du droit sont les seuls habilités a rédiger des actes authentiques de donation-partage.

Le cas d’espèce

Les époux X ont donné mandat à un notaire, M. Y, à l’effet de rédiger un acte authentique de donation-partage. Cet acte ayant pour objet de transmettre, à titre gratuit, la nue propriété des parts sociales appartenant à M. et Mme X, au sein de plusieurs SCI, à leurs 3 enfants.

Postérieurement à cette donation, des créanciers de M. X ont inscris un nantissement sur les parts sociales ayant fait l’objet de la donation-partage.

Les donataires, les enfants de M. et Mme. X ont alors saisi le juge afin de rechercher la responsabilité professionnelle du notaire qui n’a pas procédé aux formalités liées à cette donation partage de parts sociales de sorte que les créanciers de M. X n’avaient pas connaissance du fait que les parts sociales appartenaient désormais à la fois à M. et Mme X, usufruitiers et aux trois enfants, nus propriétaires.

Explications

Que signifie inscrire un nantissement ?

Un nantissement est un contrat régi par l’ordonnance du 23 mars 2006 qui constitue une sureté réelle. Il consiste pour un débiteur, personne qui doit une somme d’argent, à garantir sa dette auprès de son créancier, personne à qui une somme d’argent est due, par la remise d’un bien.

Le nantissement de parts sociales consiste, ainsi, pour un débiteur, à garantir sa dette auprès de son créancier, en lui remettant les parts sociales, dont le créancier deviendra propriétaire en cas de non paiement de la dette.

Quelles sont les conséquences du nantissement pour les enfants des époux X ?

Le nantissement de parts sociales ne peut être inscris qu’avec l’accord de toutes les parties, c’est à dire l’accord du créancier et du débiteur. Le nantissement doit ainsi porter sur un ou des biens qui appartiennent au débiteur. En l’espèce, suite à la donation partage, les enfants de M. et Mme X sont devenus nus-propriétaires des parts sociales nanties, c’est à dire qu’ils possèdent une partie de la propriété des parts sociales. Toutefois, les donataires ne sont pas débiteurs du créancier qui a nanti les parts sociales. Ainsi, dans l’hypothèse où la réalisation du nantissement aurai lieu, cela engendrerai pour eux, un véritable préjudice.

Pourquoi les enfants X ont saisi le juge pour rechercher la responsabilité du notaire et non celle des créanciers ?

L’acte de donation-partage rédigé par le notaire ne peut produire ses effets vis à vis des tiers que dans l’hypothèse où il a fait l’objet d’une publicité. Comme nous l’avons vu précédemment cette mesure de publicité ne peut avoir lieu que suite au dépôt au Greffe du Tribunal de Commerce, de l’acte et des statuts de la SCI modifiés. Ainsi, la donation n’est pas opposable au tiers tant que cette formalité n’a pas été effectuée, ce qui est le cas en l’espèce. Les créanciers de M. X n’avaient donc pas connaissance de cette donation et ont agi dans le respect de la loi en inscrivant un nantissement sur des parts sociales pour lesquelles ils ne pouvaient avoir connaissance de l’ensemble des propriétaires. L’origine du préjudice subi par les trois enfants est ainsi constituée par l’absence de publicité de la donation-partage réalisée. Les donataires imputent cette carence au notaire, c’est pourquoi ils ont saisi le juge pour rechercher la responsabilité de celui ci pour faute et obtenir ainsi réparation du préjudice subit.

Les arguments de la Cour d’Appel pour débouter les consorts X.

La Cour d’Appel a débouté les enfants X de leur demande aux motifs que le mandat reçu par le notaire consistait à rédiger l’acte authentique de donation partage et que la réalisation des formalités liées à cette acte n’entrait pas dans le cadre du mandat qui lui a été confié par ses clients. Il appartenait donc au gérant des SCI, de réaliser l’ensemble de ces formalités.

La solution retenue par la Cour de Cassation : les obligations du notaire vont au delà du mandat qu’il reçoit lorsque l’éfficacité de l’acte dépend de l’accomplissement de formalités de publicité

La Cour de Cassation casse et annule la décision rendue par la Cour d’Appel aux motifs que le notaire qui reçoit un mandat consistant à rédiger un acte authentique de donation partage doit s’assurer de l’efficacité de l’acte ainsi rédigé et qu’ainsi l’efficacité d’un acte de donation partage ne peut être assurée qu’après l’accomplissement des formalités de publicité par le dépôt au Greffe du tribunal de commerce des statuts modifiés et de l’acte en question afin d’en informé les tiers. Bien que le notaire n’est pas reçu mandat à l’effet d’accomplir les formalités, son obligation s’étend au delà de ce mandat puisqu’il lui appartient d’assurer l’efficacité de l’acte dont il a obtenu mandat de rédiger et cette efficacité passe en outre par l’accomplissement des formalités liées au vu d’informer les tiers de cette donatio

La garantie des vices apparents

L’article 1642-1 du Code civil dispose « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

Le vice apparent est une anomalie, une défectuosité, apparente, c’est à dire que l’acheteur normalement prudent mais dépourvu de compétences techniques particulières peut déceler après des vérifications sommaires (Cass, 3è civ, 03 mai 1989). Il n’est pas exigé qu’il compromette la solidité de l’ouvrage ou le rende impropre à sa destination (contrairement au vice caché, Cass, 3è civ, 28 avril 1996).

Le vice est apparent lorsqu’il est décelé, conformément à l’article 1642-1 du Code civil, soit avant la réception des travaux, soit avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

L’action doit, à peine de forclusion (c’est à dire que l’action sera éteinte, que vous ne pourrez plus l’exercer), être introduite dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents (réception des travaux ou 1 mois après la prise de possession par l’acquéreur.

Deux types d’actions peuvent être introduites par l’acquéreur

-l’action rédhibitoire: elle lui permet d’obtenir la résolution de la vente

-l’action estimatoire: elle lui permet d’obtenir une diminution du prix

Toutefois, l’article 1642-1 du Code civil écarte ces deux actions dans l’hypothèse où le vendeur s’engage à réparer.

La garantie contre les défauts d’isolation phonique:

Un régime particulier s’applique en matière de défaut d’isolation phonique organisé par l’article L 111-11 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte prévoit que le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité (aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique) pendant un an à compter de sa prise de possession.

La garantie des vices cachés:

L’article 1646-1 du Code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maitre de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants de ce même code.

Toute clause limitative ou élusive de garantie est prohibée par l’article L 261-16 du Code de la construction et de l’habitation.

La garantie du par le vendeur est donc la même que celle due par les entrepreneurs et autres constructeurs: il s’agit des garanties biennale et décennale, mais pas de la garantie de parfait achèvement.

La garantie décennale:

Elle est issue de l’article 1792 du Code Civil qui dispose « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage (par exemple: infiltrations, risque d’incendie du fait des malfaçons affectant l’installation électrique,… mais il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit menacé de ruine et il suffit que le dommage risque de se produire dans un avenir proche, Cass, 3è civ, 24 novembre 1987)   ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination (désordres fonctionnels ou structurels rendant l’immeuble inhabitable: défaut d’étanchéité, fissurations intérieures et extérieures graves, fléchissement d’un parquet. Le dommage peut également affecter les éléments d’équipements de l’immeuble: installation de chauffage insuffisante, nuisances sonores intolérables provenant d’une chaufferie Cass civ 3è 12 juin 1991…)

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

L’article 1792-2 ajoute que cette présomption de responsabilité s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement forme indissociablement corps avec un ouvrage lorsque sa dépose, son montage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.  Il s’agira par exemple d’un dallage scellé au sol, de carrelage recouvrant la façade de l’immeuble…mais pas d’un plafond suspendu (Cass, 3è civ, 07 décembre 1988), ni d’une gaine d’air chaud posée sur des charpentes elles mêmes fixées au bâtiment (Cass, 3è civ, 24 mai 1989)

L’application de la garantie dépend donc aujourd’hui de la gravité du vice compte tenu de l’utilisation de l’immeuble.

L’article 2270-2 du Code civil prévoit que la durée de cette garantie est de 10 ans à compter de la réception des travaux: l’action doit être intentée dans ce délai.

Le vendeur peut s’exonérer de sa garantie en démontrant que  les dommages proviennent d’une cause étrangère.

La garantie biennale:

Elle est régie par l’article 1792-3 du Code civil qui dispose « les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».

Il s’agit d’une forme de garantie résiduelle dans la mesure où elle ne concerne que les éléments d’équipement dissociables de l’immeuble. Il s’agira, par exemple, d’une climatisation (Cass, 3è civ, 12 mai 1982), d’un chauffe-eau mural, un plafond suspendu, une gaine d’air chaud,…

Il convient de préciser qu’il semblerait que la jurisprudence ait étendu la garantie biennale aux éléments d’équipements ayant été installés plus de 2 ans après la réception des travaux en remplacement des équipements d’origine (Cass, 3è civ, 11 mars 1992).

Pour la garantie biennale comme pour la garantie décennale, sont tenus à garantie à l’égard de l’acquéreur le vendeur d’immeuble à construire ainsi que tous les locateurs d’ouvrage de telle sorte que l’acquéreur peut choisir d’agir contre le vendeurs ou tout autre intervenant à la construction et assimilé à un constructeur.

Toutefois, si le vendeur s’est immiscé dans la construction de façon notoire, les locateurs d’ouvrage sont exonérés de leur responsabilité (Cass, 3è civ, 11 décembre 1991).

Bénéficient de la garantie l’acquéreur mais également tous les propriétaires successifs de l’immeuble (qui ne pourront alors agir que contre le vendeur de l’immeuble à construire).

Les délais dans lesquels l’action doit être intentée (2 ans pour la garantie biennale et 10 ans pour la garantie décennale) ont pour point de départ la réception des travaux qui peut être prouvée par tout moyen.

L’acquéreur peut, à son choix, exercer 2 types d’actions:

-l’action rédhibitoire par laquelle il obtiendra la résolution de la vente

-l’action estimatoire par laquelle il obtiendra une diminution du prix sauf si le vendeur s’engage à réparer. En tous les cas, le vendeur pourra être condamné à verser à l’acquéreur des dommages et intérêts pour troubles de la jouissance.

Définition

Le droit de préemption privé également appeler droit de préférence est un droit légal ou contractuel qui est accordé à certaines personnes privées comme par exemple des locataires, fermiers, indivisaires ou encore SAFER…) de faire l’acquisition d’un bien en disposant d’une priorité absolue sur toute autre personne pendant une période donnée, lorsque le propriétaire manifeste son désir de le vendre.

Il résulte :

– de la loi : il convient de connaître les situations de préemption et de vérifier l’obligation de s’y conformer ou non,

– d’un contrat : cette situation est courante en droit des affaires. Les statuts et les contrats antérieurs doivent être analysés afin de vérifier la présence d’une clause de préemption.

Le non respect du droit de préemption peut entraîner la nullité du contrat.

Utilisation

En France, quand un droit de préemption existe, le propriétaire doit notifier, préalablement à la vente, son projet de vente au titulaire du droit de préemption. Le bénéficiaire du droit de préemption peut alors accepter (généralement il dispose de quelques mois pour prendre sa décision) ou refuser. Dans ce cas, il renonce définitivement à son droit de préemption et le prioritaire peut mettre en vente son bien librement.

Les différents types de droits de préemptions privés

Le droit de préemption des indivisaires

L’indivisaire qui souhaite ses droits ou une partie de ses droits à une personne étrangère à l’indivision doit notifier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée par acte extrajudiciaire (article 815-14 du code civil).

Le droit de préemption du locataire

Le droit de préemption du locataire s’applique dans plusieurs cas :

• lors de la libération du bien loué pour le mettre en vente,
• lors de la première vente d’un lot de copropriété après la division,
• lors de la vente de plus de 10 appartements ou lots issus de la division d’un immeuble.

Le droit de préemption des SAFER

Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) sont des sociétés anonymes chargées d’une mission de service public à l’échelon régional. Ce sont des S.A. à caractère professionnel , sous contrôle de l’Etat, sans but lucratif. Elles sont locales (24 en France + 3 en DOM).

Les SAFER disposent d’un droit de préemption défini à l’article L. 143-1 du code rural, en ce qui concerne les biens immobiliers à utilisation agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains à vocation agricole, quelles que soient leurs dimensions.

Les SAFER achètent pour revendre à un autre acquéreur dont le projet répond mieux aux enjeux d’aménagement locaux. Le droit de préemption est toujours appliqué dans un but d’intérêt général, pour maintenir la vocation agricole d’un bien, éviter la surenchère des prix, favoriser le développement local ou protéger l’environnement.

Le droit de préemption de l’exploitant agricole

Le locataire d’un bien rural bénéficie du droit de préemption en cas de «cession à titre onéreux» du bien loué (vente amiable ou d’adjudication), sous réserve que le bail soit soumis au statut du fermage et que la surface exploitée soit supérieure aux seuils fixés par arrêté préfectoral.

Certaines conditions sont nécessaires pour que le fermier puisse disposer de ce droit. L’utilisation du droit de préemption implique de plus d’exploiter le fonds pendant une durée de 9 ans minimum.