Catégorie : Droit copropriété

En vertu de la loi du 10 juillet 1965 toutes décisions relatives à la copropriété sont prises par l’Assemblée Générale. L’Assemblée générale est composée de l’ensemble des copropriétaires réunis en syndicat de copropriétaires. L’aliénation des parties communes comprises dans une copropriété est régie par cette même loi.

Le principe de majorité visé à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les aliénations de parties communes volontaires (non rendues obligatoires par des dispositions réglementaires)

L’unanimité requise

En vertu de cet article, l’aliénation des parties communes doit faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale.

L’ensemble des copropriétaires doivent se réunir en Assemblée Générale afin de se mettre d’accord sur le principe de la vente des parties communes (autoriser ou non la réalisation de la vente).

L’article 26 précité prévoit que l’aliénation des parties communes ne peut être décidée que par une décision de l’Assemblée générale prise à l’unanimité lorsque la conservation des parties communes concernées par la vente est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Ainsi, chaque copropriétaire de la copropriété doit donner son accord concernant ladite vente. La résolution doit donc être votée à l’unanimité des copropriétaires (présents ou absents).

La loi ne détaille pas les cas dans lesquels la conservation des parties communes est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, il convient donc de s’en référer à la jurisprudence. Il a été jugé par exemple que la vente de la loge du gardien devait faire l’objet d’un vote à l’unanimité dans l’hypothèse où la copropriété était toujours pourvue d’un gardien. En effet, la loge du gardien constitue une partie commune dont la conservation est nécessaire pour le respect de l’immeuble étant donné qu’un gardien est présent au sein de la copropriété ((Civ3.  5 déc. 2007).

La majorité des deux tiers des voix suffisante

Lorsque la vente concerne des parties communes dont la conservation n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’Assemblée générale doit procéder à un vote à la majorité des deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires. Cette majorité sera donc requise lorsque la vente porte sur des parties communes qui n’ont plus réellement d’utilité ou qui n’ont pas un caractère essentiel.

La majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d’aliénation obligatoire des parties communes

« Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté » sont décidées par l’Assemblée Générale à la majorité de l’ensemble des copropriétaires.

Comme nous, l’avons vu précédemment lorsque l’aliénation des parties communes est volontaire, les règles de majorité sont fixées par l’article 26.

La majorité absolue prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 concerne la cession des parties communes imposées par des obligations légales ou réglementaires. Il s’agit des cessions de parties communes pour lesquelles le principe même de la vente ne peut être discuté par l’Assemblée générale. L’Assemblée n’a pas a voté pour ou contre l’aliénation puisqu’elle a l’obligation de procéder à cette vente. La décision prise par l’Assemblée générale concerne seulement les conditions dans lesquelles il doit être procéder à cette vente.

Ainsi, l ‘Assemblée générale aura l’obligation de déterminer à la majorité absolue les conditions dans lesquelles seront vendues les parties communes lorsque cette cession résulte d’une obligation légale ou réglementaire telles que l’établissement de cour communes, d’une servitude ou la cession de droit de mitoyenneté.

Une copropriété est composée de parties privatives et de parties communes.

A chaque copropriétaires est affectées une partie privative ainsi qu’une quote-part de partie commune. L’ensemble de ces parties constitue le lot de chaque copropriétaire.

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 indique que « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

Que se passe t-il lorsqu’un copropriétaire vend son lot, lequel comporte une quote-part de partie commune qu’il s’est attribué indument et que les autres copropriétaires décident de contestation l’affectation des parties communes qui a été faite lors de la cession du lot ?

Explication des faits

En l’espèce, un copropriétaire au sein d’une résidence possède 3 lots et décide de vendre l’un de ces lots à une tierce personne. Le lot, objet de la vente, contient des parties communes qui n’ont pas été affectées à son lot par décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires mais sur la seule décision du copropriétaire vendeur qui possède la majorité des voix au sein de la copropriété. Les neufs autres copropriétaires l’ont alors assigné devant le juge afin d’obtenir l’annulation de la vente et la restitution des parties communes qui ont été annexées aux lots vendus par le copropriétaire vendeur.

Décision de la Cour d’Appel

La Cour d’Appel a débouté les 9 copropriétaires aux motifs qu’il appartenait à l’Assemblée générale de prendre la décision d’inclure telle ou telle partie commune dans un lot qui fait l’objet d’une cession et qu’en l’espèce aucune Assemblée générale n’avait été tenue à ce sujet.

De plus, les copropriétaires ne se sont pas réunis en Assemblée générale pour habiliter le syndicat de copropriétaire à saisir la justice à l’effet d’obtenir la restitution des parties communes, objets du litige.

La Cour d’Appel considère que le syndicat de copropriétaire est habilité à saisir la justice si cette habilitation résulte d’une décision prise en Assemblée Générale.

Nous comprenons la problématique ici. Les neufs copropriétaires n’étant pas majoritaires, si une Assemblée générale devait être tenue pour décider la saisie du juge, le copropriétaire vendeur aurai usé de sa majorité pour empêcher que la décision ne soit prise.

La solution retenue par la Cour de Cassation.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’Appel. Pour cela, elle se fonde sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

En l’espèce, le copropriétaire vendeur du lot était majoritaire c’est à dire qu’il possédait plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, ce qui lui permettait d’avoir un droit de véto lorsqu’une décision devait être prise par l’Assemblée générale. En effet, en vertu de la loi du 10 juillet 1965, toutes les décisions relatives à la copropriété doivent être prises lors d’une Assemblée générale des copropriétaires à la majorité prévue. Or si, le copropriétaire majoritaire le souhaite, celui-ci peut faire obstacle à la prise d’une décision. La Cour d’Appel s’est fondée sur ce principe pour spécifier que les 9 autres copropriétaires n’avaient pas la compétence pour saisir la justice puisque seule l’Assemblée générale pouvait donner ce pouvoir, or aucune Assemblée générale n’avait été tenue en l’espèce.

La Cour de Cassation se fonde sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 pour contredire la Cour d’Appel en indiquant que les copropriétaires minoritaires étaient recevables a agir en justice en demande de restitution des parties communes puisque cet article permet même à un seul copropriétaire d’agir en justice. Qu’ainsi, il n’est pas nécessaire que l’Assemblée générale vote pour autoriser l’action en justice d’un copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires, quand bien même la majorité des copropriétaires ne lui a pas donné habilitation par le biais d’une Assemblée générale, peut saisir la justice en demande de restitution de parties communes. Cette faculté est aussi ouverte à un seul copropriétaire ou plusieurs copropriétaires même s’ils ne représentent pas la majorité de ceux ci.

Un arrêt de la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation vient préciser quel est le point de départ du délai à respecter entre la convocation à l’Assemblée générale (AG) et la tenue de cette Assemblée lorsque la convocation a été notifiée au dernier domicile connu du copropriétaire par le syndic puis réexpédié à une autre adresse.

La règle de droit

La loi du 10 juillet 1965 pose un principe fondamental en matière de prise de décisions relatives à toute copropriété. En effet, celles ci doivent toutes être votées par les copropriétaires réunis en AG.

Préalablement à cette réunion, le syndic de copropriété a l’obligation, en vertu de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de convoquer l’ensemble des copropriétaires à cette Assemblée.

La convocation précitée doit être remise à chaque copropriétaire soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit en main propre contre remise d’un récépissé signé au moins 21 jours avant la tenue de la réunion des copropriétaires en Assemblée Générale. Ce délai de 21 jours résulte du décret du 1^er mars 2007, à l’époque des faits dont nous ferons l’exposés ci-dessous, la législation en vigueur prévoyait un délai de 15 jours. Nous ferons donc, ici application du décret du 17 mars 1967 prévoyant un délai de 15 jours.

En vertu de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ce  délai de 15 jours « a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». A savoir que la convocation doit être adressée « au dernier domicile (…)notifié au syndic » par le copropriétaire (article 65 du décret du 17 mars 1967).

Les faits

En l’espèce M. X et la Société LECA, copropriétaires au sein d’une résidence, ont été convoqués à une AG qui devait se tenir le 28 janvier 2006.

Cette convocation a été déposé à la Poste le 10 janvier 2006 et remise en personne à M. X, agissant également en qualité de gérant de la SCI LECA, le 13 janvier 2006.

Cette convocation a tout d’abord été adressée au dernier domicile notifié par M. X au syndic de copropriété. M.X étant absent de son domicile et ayant mis en place un service de réexpédition de son courrier à une autre adresse, la convocation est retournée à la Poste avant d’être réexpédiée à l’adresse où se trouvait réellement M. X.

Exposé de la problématique et des arguments avancés

M.X demande la nullité de l’Assemblée générale du 28 janvier 2006 aux motifs que le délai entre la convocation et la date de réunion de l’Assemblée générale n’a pas été respecté.

En effet, selon M. X, l’AG devait se tenir le 28 janvier 2006 et la convocation lui a été remise le 13. En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le délai de 15 jours, commençant à courir le lendemain de la présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire soit en l’espèce le 14 janvier 2006, n’a pas été respecté puisque entre le 14 janvier 2006 et le 28 janvier 2006 seulement 14 jours se sont écoulés.

Ainsi M.X considère qu’en vertu de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, l’Assemblée générale pouvait être annulée pour défaut de respect du délai de convocation.

La décision retenue par la Cour d’Appel soutenue par la Cour de Cassation

La Cour d’Appel a débouté M. X et la Société LECA de leur demande de nullité de l’Assemblée Général sur le motif de non respect du délai de convocation.

En effet, la Cour d’Appel a fait application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 combiné à l’article 65. Ainsi, le point de départ du délai de 15 jours est le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. M.X considère que le jour de la première présentation est le jour où la Poste lui a remis le courrier c’est à dire le 13 janvier 2006. Or, la Cour d’Appel considère que cette date est erronée, en application de l’article 65 du décret, la date à retenir est celle de la première présentation de la convocation au domicile notifié par le copropriétaire au syndic. Ainsi, en l’espèce le courrier a tout d’abord été présenté au domicile connu par le syndic, adresse à laquelle ne se trouvait pas

M. X, celui ci ayant mis en place un service de réexpédition. Ainsi, ce n’est pas le jour où M. X a reçu la convocation qui est à prendre en compte mais le jour où la Poste a une première fois présenté le courrier avant de le faire réexpédier. Cette date étant antérieure au 13 janvier 2006, le délai de 15 jours entre la convocation et la tenue de l’Assemblée générale était respecté. Ainsi, M. X n’était pas fondé a demander la nullité de l’Assemblée générale pour non respect du délai de convocation. La mise en place d’un service de réexpédition du courrier est sans effet sur le point de départ du délai à respecter entre la convocation à l’Assemblée et la tenue de l’AG, à partir du moment où le copropriétaire n’a pas informé le syndic de la nouvelle adresse où doit être envoyés les courriers.

La règle de droit

La loi du 10 juillet 1965 impose la rédaction d’un règlement de copropriété dans toutes copropriétés. Cet écrit est l’acte fondateur de la copropriété. Il contient certaines mentions obligatoires telles que la délimitation des parties communes et privatives, les modalités de répartition des charges de copropriété, la destination de l’immeuble, les modalités d’administration des parties communes.

Hormis ces mentions, les copropriétaires bénéficient d’une liberté étendue quant au contenu du règlement de copropriété.

La modification de celui ci doit faire l’objet d’une décision prise par l’Assemblée Générale des copropriétaires. La majorité requise lors du vote des copropriétaires peut être différente selon la nature de la modification.

Le cas d’espèce

M. X et la Société LECA, copropriétaires au sein d’une résidence, ont saisi le tribunal à l’effet de faire annuler trois décisions prises par l’Assemblée générale des copropriétaires dont ils sont membres.

Ces trois décisions concernaient la suppression d’une clause qui était prévue par le règlement de copropriété et qui permettait aux copropriétaires de louer leur logement à titre commercial. La conséquence qui découlait nécessairement de cette résolution prise par l’Assemblée générale était la mise en harmonie du règlement de copropriété. M. X et la Société LECA dénonçait ainsi la décision donnant mandat au syndic à l’effet de procéder à la modification du règlement dans ce sens, c’est à dire en supprimant la clause « para hôtelière ».

Les arguments soulevés

Dans cet arrêt deux opinions sont à noter.

La Cour d’Appel a débouté M.X et la Société LECA aux motifs que les trois décisions prises par l’Assemblée générale ont été valablement adoptées. En effet selon la Cour d’appel, les trois résolutions ont été votées à la majorité des 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires, majorité qui, toujours selon la Cour d’Appel,  était exigée pour les décisions de cette nature. A partir de ce constat, la Cour en a ainsi tiré la conclusion suivante : le quorum exigé pour la validité des décisions étant atteint, les résolutions en cause étaient valides sans équivoque.

La Cour de Cassation, cependant, casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’Appel aux motifs que la suppression de la clause « para hôtelière » constituait une modification du règlement intérieur relative à la destination de l’immeuble et qu’ainsi la majorité requise pour les décisions de cette nature est l’unanimité. Or M.X et la Société LECA n’ayant pas voté favorablement concernant cette modification du règlement de copropriété, le quorum n’était ainsi pas atteint et les trois décisions, par conséquent, non valides.

Petits points sur les règles de majorité

En matière de vote en Assemblée générale, les décisions prises par les copropriétaires doivent respectées une majorité qui peut être différente selon la nature de la décision.

Ainsi, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une majorité simple (majorité des seuls copropriétaires présents) s’appliquant à toutes les décisions pour lesquelles la loi ne prévoit pas une autre majorité.

L’article 25 de la loi précitée impose une majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires même absents) pour certaines décisions, notamment les autorisations à donner à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux sur les parties communes, la désignation ou la révocation du syndic.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une majorité double (majorité en nombre des membres présents  ou représentés à l’Assemblée Générale + majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires même absents) pour les décisions relatives aux actes d’acquisition immobilière, aux modifications du règlement de copropriété si cela concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Enfin, certaines décisions doivent obligatoirement être prises à l’unanimité. C’est, en outre, l’hypothèse d’une aliénation des parties communes ou de la modification de la destination de la partie privative d’un copropriétaire.

La règle appliquée au cas d’espèce

En l’espèce, la Cour d’Appel considère que la suppression de la clause permettant aux copropriétaires de louer à titre commercial les logements qu’ils possèdent au sein de la copropriété et la modification du règlement de copropriété qui en résulte est une décision qui doit être prise à la majorité double c’est à dire à la majorité des membres de l’Assemblée générale et à la majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires. En effet, selon la Cour la modification du règlement en ce sens ne fait que retranscrire la réalité de la copropriété, la location des logements à titre commercial n’étant plus d’usage au sein de la copropriété depuis plus de 10 ans. La Cour d’Appel a ainsi considéré qu’il n’y avait pas modification du règlement intérieur dans ces dispositions concernant la destination de l’immeuble puisque l’immeuble ne possède plus réellement qu’une seule destination : l’usage d’habitation.

La Cour de Cassation considère quant à elle, que la destination commerciale de l’immeuble prévue par le règlement offre la possibilité aux copropriétaires de louer leur logement à titre commerciale et bien que cette pratique ne s’effectue plus, la suppression de cette clause entraine un changement dans la destination des parties privatives des copropriétaires de l’immeuble et ainsi toutes décisions prises en ce sens nécessitent un vote pris à l’unanimité. En conséquence, les trois décisions de l’Assemblée générale n’ayant été adoptées qu’à la majorité des 2/3, ne peuvent pas produire leurs effets.

Définition

Le droit de préemption public également appeler droit de préférence est un droit légal ou contractuel accordé à certaines personnes publiques comme par exemple à certaines collectivités territoriales, d’acquérir un bien en disposant d’une priorité absolue sur toute autre personne pendant une période donnée, lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de vendre.

L’existence du droit de préemption :

Il résulte :

– de la loi : il convient de connaître les situations de préemption et de vérifier l’obligation de s’y conformer ou non,

– d’un contrat : cette situation est courante en droit des affaires. Les statuts et les contrats antérieurs doivent être analysés afin de vérifier la présence d’une clause de préemption.

Le non respect du droit de préemption peut entraîner la nullité du contrat.

Les zones concernées par la création d’un droit de préemption public doivent faire l’objet d’une publicité obligatoire par :

– l’affichage en Mairie pendant un mois,

– l’insertion dans deux journaux d’annonces légales locaux,

– l’envoi de la copie de la délibération qui institue le droit de préemption avec le plan du périmètre aux professionnels concernés

Les différents types de droits de préemption publics :

Le droit de préemption urbain – DPU

Les communes et les intercommunalités peuvent instaurer sur leur territoire le droit de préemption urbain lorsque la commune est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’une carte communale.

Les zones urbaines dites U

Ce sont « les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter » (article R.123-5 du code de l’urbanisme, anciennes zones U du POS)

Les zones à urbaniser dites AU ou d’urbanisation futures dites NA

Les zones à urbaniser, dites zones AU sont « les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation ». (article R.123-6 du code de l’urbanisme, anciennes zones NA du POS).

Les zones d’aménagement différé – ZAD

Ce sont des secteurs où un organisme public  titulaire d’une convention d’aménagement dispose, d’un droit de préemption sur toutes les ventes et cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits sociaux.

La zone d’aménagement concerté – ZAC

Une zone d’aménagement concerté (ZAC) est une zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. Anciennement ZUP (zone à urbaniser en priorité)

L’espace naturel sensible des départements – ENSD

L’ENSD est un outil de protection des espaces naturels par l’acquisition foncière ou par la signature de conventions avec les propriétaires privés ou publics. Ces zones sont gérées par le département.

Le droit de préemption du fond de commerce

La loi dite « loi Duteil » du 2 août 2005 en faveur des PME a instauré un droit de préemption par les communes des fonds artisanaux, des fonds de commerce, des baux commerciaux et des terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial.

Le droit de préemption en faveur des jardins familiaux

Le code rural prévoit que les collectivités locales peuvent exercer un droit de préemption en vue de l’acquisition de terrains destinés à la création ou à l’aménagement de jardins familiaux.

Les règles concernant les clauses établies par le syndic

Les droits du syndic sont définis par décret, mais souvent contournés. La commission des clauses abusives les corrige.

Cette commission a pour nom,  commission des clauses abusives. Celles-ci ayant relevé des clauses dans le contrat qui protégeraient plus le syndic que les copropriétaires statuent et relèvent les points jugés négatifs et contraire au bon fonctionnement.

Ces anomalies qui lèsent l’une des deux parties et du coup ne respectent pas la clause de réciprocité sont mises en avant et concernent certains points en particulier :

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas résilier le contrat qui le lie à un syndic en particulier.

La durée du mandat d’un syndic est limitée à trois ans par un décret, pour être renouvelée, il faut que l’assemblée générale le décide

Un syndic doit dés sa désignation soumettre au vote de l’assemblée générale, le droit ou non d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndic. Cette autorisation doit être renouvelée tous les trois ans au moins.

Les clauses concernant l’aspect financier sont celles qui nous le verrons, sont les plus enclines à entrainer un déséquilibre qui peut être grave sur le budget de la copropriété.

Anomalies relevées dans les contrats

Concernant le syndic, il peut démissionner à tout moment.

Pour la durée du mandat, des clauses dans les contrats permettent le renouvellement tacite sans le vote en assemblées générales pourtant prévu par la loi.

Pour l’ouverture du compte bancaire, certaines clauses laissent penser aux copropriétaires que son ouverture a un caractère obligatoire, le législateur lui ayant prévu que le choix soit laissé aux copropriétaires.

Certains contrats prévoient dans leurs termes la renonciation des copropriétaires à percevoir les bénéfices des sommes placées sur le compte séparé, le déséquilibre se fait donc à leur dépend.

Les syndics séparent bien gestion courante et prestation à caractère exceptionnel, mais sans précision du contenu des postes et permettent donc d’augmenter certaines rubriques en particulier « divers ».

Certains syndics se permettent de mettre une somme forfaitaire due par les copropriétaires en cas de résiliation du contrat qui n’a pas de justification réelle. Doit être complètement éliminée la clause permettant au syndic de demander au propriétaire défaillant de payer les frais de relance et de recouvrement.

Les syndics ont souvent une clause de révision de leur rémunération qui n’est pas suffisamment claire pour que les copropriétaires puissent en mesurer la clarté.

Mesures préconisées par la commission des clauses abusives pour rétablir la situation.

Il faut faire disparaitre des contrats toutes les clauses contraires à la loi, peu claires ou abusives.

Le syndic ne doit pas pouvoir démissionner s’il n’est pas prévu que les copropriétaires puissent résilier le contrat.

Les clauses permettant un renouvellement automatique du mandat pour le syndic sont interdites.

Il est interdit au syndic de laisser croire que l’ouverture d’un compte unique ou séparé au nom du syndic serait obligatoire.

Il ne doit pas imposer au syndicat à renoncer aux fruits des placements financiers.

Il ne doit pas accumuler de prestations particulières, ni avoir recours à la rubrique « divers » lui permettant d’augmenter les frais.

Il lui est interdit de demander une contrepartie financière en cas de non-renouvellement ou de résiliation.

Il ne peut facturer de frais à un copropriétaire défaillant.

Il doit chiffrer clairement la prévision de révision.

Du point de vue du conseil syndical

Dès qu’un immeuble est bâti et qu’il a plus de deux propriétaires, la mise en place du conseil syndical doit être faite. Il élit alors un président et sera alors constitué en personne civile. Celui-ci aura bien entendu des responsabilités, dont celles de veiller à l’entretien des parties communes et du bâtiment en lui-même. Il doit mettre au pont un règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale, pour assurer les travaux, l’entretien courant, la gestion du personnel.

A ce titre, il est responsable de la sauvegarde, dans les meilleures conditions possible, de la résidence.

Il est obligé de procéder à l’exécution de travaux qui seraient nécessaires et urgents pour maintenir le bâtiment dans un état satisfaisant. Ce sera alors le conseil syndical en entier et en assemblée générale qui votera les travaux.

Pourtant dès lors que la gestion est confiée à un syndic, celui-ci a aussi une part de responsabilité dans l’entretien des parties communes ou du bâti en lui-même, au vue de la loi de 1965. Ainsi il doit s’assurer de la bonne exécution des décisions du conseil syndical.

Responsabilités du syndic dans l’entretien des parties communes

Il peut prendre l’initiative de travaux dans l’urgence et faire ratifier les décisions par l’assemblée générale.

Il soumettra au vote la provision qu’il juge nécessaire de mettre en place, pour pouvoir effectuer des travaux ou entretenir les communs. Cette action se fait tous les trois ans, sans avoir besoin que ces travaux aient été votés préalablement en assemblée générale.Par contre, elle doit être prise à la majorité absolue des copropriétaires qu’ils soient présents ou absents lors de la réunion.

Le syndic fera afficher à la vue de tous les copropriétaires, les décisions prises en terme de travaux ou d’entretien courant de la résidence.

Il faut savoir que le syndic engage sa responsabilité et qu’il peut être condamné à un versement de dommages et intérêts s’il manque à ses obligations, prend les mauvaises décisions ou par négligence, entrainant ainsi une dégradation du bâtiment et de ses parties communes.

Quand la question a été mise sur la table lors d’une réunion syndicale, si le syndicat refuse les travaux, en cas de préjudice et de dommage, ça relèvera de sa propre responsabilité.

Il faut préciser  que dans certains cas, il y a une obligation légale d’exécution des travaux. Quand la dégradation du bâtiment est trop importante et dans le cadre des risques sanitaires menaçant les occupants, de par la présence d’amiante.

La responsabilité du syndic dans l’emploi du personnel de la copropriété d’après la loi Hoquet.

Le syndic est le mandataire qui est chargé de représenter le syndicat dans l’embauche des employés. C’est donc lui, qui recrute, qui licencie et fixe les conditions de travail des salariés selon les textes en vigueur.

Il va prendre en charge la rédaction de l’annonce avec la participation du syndicat, il va procéder aux entretiens d’embauche, à la rédaction du contrat de travail et aux démarches administratives. De la même manière, ce sera lui qui procédera au licenciement si le problème se pose.

En cas de désaccord avec le syndicat sur la décision de licenciement, il engage sa responsabilité totale, c’est pourquoi il s’entoure généralement de l’avis du conseil syndical. C’est son intérêt pour éviter tout conflit.

Définition du DPE

Le diagnostic de performance énergétique a été créé par une directive de 2002, il est obligatoire depuis novembre 2006 pour la vente d’un bien immobilier, depuis  juillet 2007, pour la location et depuis janvier 2011, l’apposition de l’étiquette est obligatoire pour toutes les annonces immobilières. Il vise à déterminer la quantité d’énergie consommée par un bien sur un an, cette quantité est calculée sur la base de classe énergétique, allant de A à G pour les appartements les moins bien isolés.

Sa validité est de 10 ans. Il permet d’informer futurs acquéreurs ou locataires de la consommation énergétique et du taux d’émission de gaz à effet de serre, d’un logement. Tout le monde est en droit de l’exiger. Il fait partie intégrante du diagnostic technique du bien immobilier nécessaire dans toutes les transactions. Cette évaluation doit forcément être réalisée par un professionnel apte à mesurer ces informations. Il n’est pas seulement informatif, mais obligatoire depuis 2010. La consommation au niveau du chauffage, de la production d’eau chaude et le refroidissement sont évaluées. Parallèlement, les émissions de gaz à effet de serre le sont aussi.

Les contrôles, le DPE et le crédit d’impôt.

Les points de contrôle sont les suivants :

– Les particularités des logements et le descriptif des équipements qui le compose.

– Le bon état de marche des systèmes de chauffage ou de climatisation.

– L’isolation du logement (déperdition de chaleur au niveau des fenêtres, etc.)

– La consommation énergétique et gaz à effet de serre.

Les bâtiments sont tous concernés sauf les constructions provisoires limitées à deux ans d’utilisation, les bâtiments indépendants dont la surface n’excède pas 50m2, les bâtiments à usage industriel, artisanal ou agricole, enfin, les bâtiments historiques et les lieux de culte. Quand est vendu un lot d’appartements, le DPE concerne seulement les parties privatives.

Le propriétaire qui souhaite effectuer un DPE peut bénéficier d’un crédit d’impôt de 50% sur le cout de l’expertise, il ne peut être accordé que dans le cadre où il n’est pas obligatoire, c’est une incitation seulement.

Il faut savoir que le DPE est opposable en justice, c’est le GRENELLE2 qui l’a permis. L’acheteur peut donc contester le DPE remis par le vendeur lors de l’achat.

Nouvelles dispositions du DPE u 1er janvier 2012

La critique a toujours été vive depuis que le DPE a été instauré, on lui reproche surtout et principalement son manque de fiabilité. Ainsi la proposition qui sera faite en 2012 vise à lui donner plus de crédit. La nouvelle mouture comprend des changements que l’on peut déjà évoquer, car elle a été présentée en septembre dernier.

Les éléments qui suivent seront intégrés au diagnostic pour renforcer le contrôle :

– une fiche technique sera mise à la disposition des particuliers pour les informer sur les données soumises lors du contrôle ainsi que les éléments sur lesquels il porte.

– Le nombre de points de contrôle augmente, 60 au lieu de 30 actuellement.

– Les outils qui seront utilisés par le contrôleur seront soumis à la validation de l’Ademe. Ceci ayant pour but d’éviter les écarts de résultats courant actuellement.

– Une base de données du DPE sera établie par l’Ademe après que l’ensemble des logements en France ait fait l’objet d’un DPE.

– Un contrôle accru pour vérifier que les agences mettent systématiquement cette étiquette partout.

– Enfin, les professionnels verront leur formation accrue et renforcée.