Catégorie : Fiscalité immobilière

Le dispositif Scellier, dont la suppression est annoncée pour fin 2012, a été mis en place par l’article 31 de la loi de finance rectificative de 2008. Il s’adresse aux contribuables qui souhaitent défiscaliser tout ou partie de leur impôt, que l’investissement soit réalisé en direct ou par l’intermédiaire de sociétés de placements immobiliers. (ex :SCPI dite « fiscale ») Cependant, pour bénéficier du taux de 22% de réduction, le logement doit être acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 Décembre 2011.

Ce taux de réduction varie selon que l’habitation soit BBC ou non. De plus, il sera fortement diminué pour l’année 2012. Ainsi, le taux de réduction 2011 pour un logement BBC va passer de 22% à 18%.

Petit rappel

Il existe différents dispositifs Scellier (Scellier Outre-Mer, Scellier LMNP, Scellier intermédiaire…) avec des conditions qui leurs sont propres.

Cependant, le dispositif Scellier dit « libre », exige de la part de l’investisseur un engagement de louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans. Ce délai peut être prorogé jusqu’à 15 ans au total, lorsqu’il s’agit d’une Scellier « intermédiaire ».

De plus, la réduction d’impôts est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de 300 000 € maximum.

Une liste non exhaustive des conditions d’éligibilité

Le contribuable ne peut pas cumuler les avantages du dispositif Scellier avec ceux du dispositif Robien. La location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition du bien. La durée de la location est de 9 ans minimum, en respectant le plafond de loyer établis par décret en fonction de la zone géographique, où se situe le bien.

De plus, le bien doit être loué en nu à usage d’ habitation principale.

Pour conclure, le dispositif Scellier « intermédiaire », dont les conditions sont plus restrictives que celles imposées par le dispositif Scellier « libre », permet une réduction d’impôt maximale de 32% sur 15 ans dans la limite de 300 000 euros. (soit 96 000euros maximum) Contre 22% sur 9 ans dans la limite de 300 000euros pour le Scellier « libre ».

Cependant, les taux ci-dessus énoncés, sont applicables uniquement au biens immobiliers acquis entre le 01.01.2009 et le 31.12.2011.

Pour déterminer la date d’acquisition, sera retenue la date de signature de l’acte authentique pour les logements neufs  ou en VEFA= Vente en État Futur d’Achèvement ou la date de demande de permis de construire  en cas de construction par le contribuable.

Scellier intermédiaire= l’investisseur est tenu par des conditions de loyers et de ressources du locataire. Dans l’hypothèse de ce type de Scellier et d’un logement BBC, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 32% sur 15 ans soit 22% les 9 années et 10% répartis sur les 6 dernières années.

2011                    2012

Les taux de réduction d’impôt =  BBC                 22%                     18%

Non BBC           13%                      9%

Le prêt à taux zéro plus (PTZ+), s’adresse aux primo-accédants c’est à dire aux personnes qui achètent leur premier logement. L’objectif est de favoriser l’accession à la propriété malgré des revenus modestes.

Ce prêt accordé sous conditions a rencontré un vif succès. Toutefois, le coût supporté par l’Etat, est considérable. Ainsi, le plan de rigueur prévu pour l’année 2012, prévoit de restreindre le dispositif PTZ+ aux seuls logements neufs et prévoit d’exclure les ménages « aisés ».

En clair, il semblerait que le PTZ+ sera recentrer sur les logements neufs et conditionné par   un niveau de ressources défini(un ménage devra justifier de revenus compris entre 16.500 et 49.500 euros annuels.)

Cependant, l’exigence de l’acquisition d’un logement neuf semble, à son tour, avoir été remise en cause. Les rumeurs vont bon train, alors même qu’aucune disposition définitive n’a été votée. Il nous faudra attendre le vote à l’assemblée nationale, de la loi de finance. (certainement fin décembre)

Les parts de SCI sont-elles cessibles par le biais d’une donation

La constitution d’une SCI peut être un excellent moyen pour faciliter la transmission d’un bien immobilier.

La transmission des parts est possible, mais il faut en connaitre les règles et en éviter les inconvénients.

Par rapport à l’indivision, la société immobilière est un système beaucoup plus souple.

Il y a forcément un gérant qui est nommé et il a des pouvoirs plus étendus, il faut juste adopter les statuts les plus intéressants. Les cessions de part de SCI sont exonérées d’impôt sur les plus-values après quinze ans de détention à partir de la date d’acquisition des parts. Bien souvent, il n’y a aucun droit à acquitter compte tenu de l’abattement unitaire. Ce montage permet par exemple d’offrir à ses enfants un revenu supplémentaire mensuel, qui évolue avec l’augmentation des loyers.

Les avantages et les inconvénients de la donation de parts de SCI

L’assiette des droits de donation peut être limitée en faisant plusieurs donations successives en veillant à ne pas dépasser la fourchette pour éviter les frais. Ainsi, des parents peuvent conserver une partie de leurs parts, mais rien ne les empêchera par la suite de refaire une donation. C’est une manière d’éviter les droits de succession très couteux.

Pour effectuer cette opération, il est impératif que la nue-propriété du bien immobilier soit établie lors de la donation. Les droits de mutation sont évalués grâce au barème fiscal sur la valeur fiscale de la nue-propriété. Dans le cadre de la donation, les droits de mutation à titre gratuit à régler sont calculés en fonction de la valeur des parts.

Ce qui revient à dire que la transmission par le biais des parts est moins couteuse que si elle était transmise directement.

Il est donc préférable de créer une SCI avant de transmettre un bien immobilier.

Les modalités de la donation

Cette donation peut être faite, dés la création de la SCI, la valeur de ces parts sociales sera alors calculée sur la valeur économique du bien en question. Dans ce cas il faut savoir que les donateurs conservent l’usufruit du logement. Une fois que l’usufruit est stoppé, la pleine propriété est alors reconstituée et les héritiers ne payent aucun droit de mutation à titre gratuit. La SCI dégage ces revenus de la gestion de ce bien, les enfants par exemple, évitent alors les aléas de l’indivision.

Il peut y avoir au regard de la fiscalité, des abus, c’est-à-dire que l’administration fiscale peut sanctionner si elle démontre que l’opération n’a été faite que dans le but d’échapper aux frais fiscaux, et à ce moment-là, il y aura un redressement fiscal, c’est pourquoi fiscalement le montage qui est valable d’un point de vue juridique l’ait beaucoup moins fiscalement parlant.

Quelques précautions sont donc à prendre. Dans cette démarche, la consultation d’un notaire est donc indispensable pour ne pas faire d’erreur. Pour pouvoir prouver le fonctionnement avéré de la SCI, il faudra impérativement tenir la comptabilité de celle-ci. Jusqu’au terme de l’usufruit, elle se bornera à constater les augmentations de l’actif il faudra qu’elle soit équilibrée par un résultat positif au passif. Ce résultat n’est pas fiscalement imposable au régime des plus ou moins-values. Il faudra aussi fixer et tenir les assemblées d’associés obligatoires et les justifier.