Catégorie : Location

Très souvent les bailleurs demandent aux candidats locataires un cautionnement afin de garantir le paiement de leur loyer. On retrouve très fréquemment cette requête lorsqu’il s’agit de locataires étudiants ou de personnes à faibles revenus.

L’exigence d’un cautionnement comme garantie de paiement du loyer

Le cautionnement est une sureté par lequel le bailleur s’assure que le loyer sera réglé. Pour cela, il fait intervenir une tierce personne au bail, laquelle sera contrainte de payer le loyer du locataire en cas de non paiement par celui ci. L’intérêt du recours au cautionnement par le bailleur réside dans le fait qu’une personne supplémentaire est susceptible de payer le loyer.

Le cautionnement fait donc intervenir trois personnes : le bailleur, le locataire et une tierce personne qui se portera caution. Dans un premier temps le bailleur demandera le paiement du loyer au locataire, si ce dernier refuse de payer ou qu’il n’en pas les moyens, le bailleur pourra alors tourner sa demande vers la caution qui aura l’obligation de payer à la place du locataire.

Les possibilités de recours au cautionnement

L’exigence d’un cautionnement est, dans certains cas, interdit par la loi.

Il s’agit notamment des hypothèses énumérées à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

–          lorsque le bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (ex : garantie loyer impayé) sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti

–          lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une Société civile immobilière  constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut pas être exigé s’il n’est pas apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ou si le logement est loué à une personne autre qu’un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Le formalisme encadrant le cautionnement

La loi impose que le cautionnement soit établi par écrit. Il peut prendre la forme d’un acte sous seing privé ou être rédigé par un notaire. Dans la pratique, l’acte de caution est inséré au bail. Toutefois, il peut constituer un acte totalement isolé.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce les mentions obligatoires devant figurer dans l’acte de caution :

–          le montant du loyer et les conditions de sa révision

–          une mention de la main de la caution précisant qu’elle a réellement connaissance de ses obligations et de ses engagements

–          la reproduction de l’alinéa 1 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

–          La signature de la caution.

Les effets du cautionnement

Les effets du cautionnement différent selon la nature de l’engagement pris par la caution.

En effet, soit la caution s’est portée caution simple, dans ce cas le bailleur aura l’obligation d’agir contre le locataire en cas de non paiement et la caution sera tenue de payer le loyer que dans l’hypothèse où le locataire est insolvable ou si les poursuites du bailleur ont échoué.

Soit la caution s’est portée caution solidaire, auquel cas, le bailleur, en cas de non paiement par le locataire, pourra demander le paiement à l’une ou l’autre des parties (soit au locataire ou  à la caution) sans qu’il ne soit fait une différence, à charge ensuite, pour la caution, de se retourner contre la personne qu’elle a cautionné, pour obtenir remboursement.

Le 25 octobre 2011, la cour de cassation a condamné l’entreprise Sud, commercialisant des pièces détachées de poids lourds, à s’acquitter des impayés de loyers qui ont été décrites comme des indemnités d’occupation des lieux. Le privilège du bailleur s’est donc appliqué alors qu’il n’est en théorie pas applicable pour ce qui concerne les indemnités d’occupation. Retour sur cette affaire mouvementée qui fera jurisprudence.

Actualité jurisprudence : le champ d’application des privilèges du bailleur

Au cours des années 2000, la société Sud poids Lourds a occupé sans titre un terrain pour exercer son activité. Or, il se trouve que ce terrain dépendait en réalité d’une indivision post-communautaire. Celle-ci appartenait en effet à M. Kerstesz ainsi qu’à son ex-conjoint. Ce dernier a donc attaqué en justice la Société Sud Poids Lourds afin d’obtenir la paiement des loyers impayés. La société qui a été mise en liquidation judiciaire le 5 janvier 2007 a donc été sommée de verser 73.348€ de loyers impayés. Ces loyers impayés ont été classés dans la catégorie « indemnités d’occupation ». Les créances ont été déclarées, elles ont atteint 30250 à titre chirographaire et 25.300 à titre privilégié. Mais, la société a invoqué pour sa défense que privilège du bailleur ne pouvait s’appliquer dans le cadre d’indemnités d’occupation. La société a donc pourvu en cassation son bailleur, estimant qu’il n’avait pas à lui verser ces sommes.

Champ d’application; Privilège; Bailleur; Actualité jurisprudence

Les propriétaires sont protégés par la loi. Ils bénéficient notamment de ce que l’on nomme le privilège du bailleur. Cela signifie qu’en cas de non paiement des loyers, le bailleur a un droit de gage sur les meubles de l’appartement, de la maison ou du bureau loué. Ainsi donc, dans le cadre de cette affaire, M. Kertesz a tenté de faire valoir ses droits suite à la mise en liquidation de la société Sud Poids Lourds, et ainsi tenté de récupérer les sommes dûes.

Le pourvoi en cassation donne raison au bailleur

A l’occasion du pourvoi en cassation de la société Sud Poids Lourds, la société a tenté de faire valoir le fait que le privilège du bailleur ne s’applique pas aux indemnités d’occupation. Or, la cour de cassation a donné raison au bailleur. En effet, le tribunal a considéré que « le privilège du bailleur s’applique à toute créance résultat de l’occupation des lieux, à quelque titre que ce soit. » Ainsi donc, cette décision de justice du 25 octobre 2011 oblige la société Sud Poids Lourds à verser les sommes dûes. Le tribunal a jugé que la demande de M. Kertzesz était bel et bien fondée.

Cette affaire qui donne raison au bailleur fera jurisprudence et pourra donc être invoquée dans des litiges futurs. Cette décision tend donc à protéger le statut des propriétaires en cas d’impayés de loyer.