L’acquisition de la propriété par usucapion

La prescription acquisitive immobilière, ou usucapion, se comprend comme la transformation de la simple possession d’un immeuble en véritable propriété par écoulement du temps. Il existe cependant des limites à la prescription, qui sont définies notamment par l’article L341-14 du Code de l’environnement et l’article L621-17 du Code du patrimoine : on ne peut en effet acquérir par prescription un monument naturel ou sur un site classé ainsi qu’un immeuble classé monument historique.

C’est l’article 2272 du Code Civil qui introduit la prescription acquisitive dans le domaine immobilier ; en effet, celui-ci dispose : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété de dix ans ». Cet article est donc relatif à deux types de prescriptions : la prescription trentenaire et abrégée.

Concernant la prescription trentenaire, sa longue durée s’explique par l’importance de l’acquisition d’un bien immobilier dans la vie de la personne. Il s’agit d’une prescription par défaut, aussi elle nécessite peu de formalités : il n’est donc exigé que les conditions classiques de la prescription acquisitive, c’est-à-dire celles édictées par l’article 2261 du Code Civil. Il faut donc « une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Un titre de propriété n’est donc pas exigé, comme l’atteste la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation qui dans sa solution du 22 janvier 1992 rappelle que « la prescription trentenaire ne nécessite pas de titre ».

La prescription abrégée est, comme son nom l’indique, une prescription dont la durée est moins importante que pour la prescription trentenaire : elle n’est en effet que de dix ans. Cependant, des conditions supplémentaires à celles exigées classiquement : il faut présenter un titre de propriété et avoir cru acquérir la propriété de bonne foi.

Le titre de propriété est, lui, soumis à quatre conditions pour être considéré comme valable : il doit en effet être translatif de propriété, c’est-à-dire être de nature à transmettre la propriété à celui qui invoque la prescription (selon la solution rendue par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 29 février 1968). De plus, il doit présenter une date certaine afin que celle-ci puisse être opposable au véritable propriétaire. C’est ce que la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation affirme le 16 janvier 1969 en estimant que « le juste titre invoqué par le possesseur en vue de lui permettre de bénéficier d’une prescription abrégée doit avoir acquis date certaine opposable au revendiquant ». Le titre de propriété doit aussi être réel, c’est-à-dire ne pas être putatif (selon la 1ère Chambre Civile de la Cour de cassation le 6 novembre 1963 : « le titre putatif est impuissant à fonder l’usucapion décennale ») et correspondre à la propriété en question, comme l’atteste la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation dans sa solution du 26 novembre 1970 en estimant que « l’exigence d’un titre réel implique que l’acte invoqué concerne exactement, dans sa totalité, le bien que le possesseur a entre les mains et ce qu’il entend prescrire ».

Enfin, le titre de propriété immobilière ne doit pas être frappé de nullité pour forme, ainsi que le dispose l’article 2273 du Code Civil : « Le titre nul par défaut de forme, ne peut servir de base à la prescription ».

Concernant l’exigence de bonne foi, celle est-ci est présumée par les juges du fond selon l’article 2274 du Code Civil. De plus, l’article 2275 du même Code exige que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition ; aussi, elle peut disparaître par la suite sans que la prescription ne soit nulle. L’existence de la bonne foi est appréciée de manière souveraine par les juges du fond, comme le rappelle la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 27 mars 1969.

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier