Catégorie : Propriétaires

Le recours à une SCI est devenu, en France, de plus en plus commun.

Que ce soit une volonté de détenir un patrimoine en famille, ou acquérir un bien à plusieurs afin d’en amoindrir les frais ou même encore prévoir la transmission de son patrimoine à ses enfants, la SCI présente certains avantages qui ont poussé et pousse encore de nombreux français à passer le cap de la création de SCI. Toutefois, créer une SCI nécessite de monter un dossier face auquel, chacun d’entre nous peut être effrayé. Petit panorama des formalités nécessaires à la création d’une SCI.

L’acte fondateur de toute société : les statuts

Une fois les associés déterminés, la première étape consiste à rédiger les statuts de la SCI.

En vertu de l’article 1832 du Code civil, les statuts ont la nature de contrat.

Ils doivent comporter certaines mentions obligatoires (article 1835 du Code civil) telles que :

–          les apports des associés (apports en nature, en numéraire ou en industrie)

–          la forme (SCI)

–          l’objet (location immobilière, construction…)

–          la dénomination sociale

–          le siège social,

–          le capital social,

–          la durée

–          les modalités de fonctionnement

La rédaction des statuts terminés, il convient de les produire en autant d’exemplaires qu’il y a d’associé, auquel il faut ajouter deux exemplaires pour le Greffe du Tribunal de commerce, un exemplaire pour les impôts, un exemplaire qui restera au siège social.

Tous ces exemplaires doivent être signés par l’ensemble des associés.

La désignation du gérant

Une SCI est dirigée par un gérant qui est nommé par l’ensemble des associés soit lors de la rédaction des statuts auquel cas il convient de l’identifier dans les statuts, le gérant aura alors le statut de gérant statutaire. Le gérant peut également être nommé après l’élaboration des statuts au cours d’une Assemblée générale des associés.

Publicité de la création

Afin que les tiers aient connaissance de la création de la SCI, il convient de faire paraître une annonce dans un journal d’annonces légales. Cette annonce doit contenir certaines mentions obligatoires telles que :

–          forme de la Société

–          dénomination

–          Capital

–          Siège social

–          Durée

–          Identité du gérant

–          Modalités de cession de parts sociales

–          Lieu de l’immatriculation

Enregistrement des statuts au service des impôts compétent

Les statuts, une fois signés, doivent faire l’objet d’un enregistrement au service des impôts compétent.

Cet enregistrement permet de conférer une date certaine à l’acte.

Le délai prévu à l’article 635 s du CGI pour procéder à l’enregistrement des statuts de la SCI est de 1 mois à compter de leur signature.

Les frais occasionnés par l’enregistrement des statuts différent selon la nature des apports :

–          si les associés n’ont effectué que des apports en numéraire aucun droit d’enregistrement ne sera exigé

–          si les associés ont effectué des apports en nature et plus précisément l’apport d’un immeuble neuf ou de moins de cinq ans, la TVA immobilière de 19,6 % sera exigée.

–          si les associés ont effectué des apports en nature d’un immeuble de plus de 5 ans, ces derniers devront s’acquitter des droits d’enregistrements au taux de 5 % (article 684 du CGI).

Le centre des impôts conservera un exemplaire des statuts.

Dépôt du dossier au Greffe du Tribunal de commerce compétent

L’ensemble du dossier de création doit faire l’objet d’un dépôt au Greffe du Tribunal de commerce dans le ressort duquel se trouve le siège social.

Ce dossier comprend :

–          deux exemplaires des statuts enregistrés

–          l’acte de nomination du gérant s’il n’est pas nommé par les statuts

–          une attestation de parution dans un journal d’annonces légales justifiant la publicité de la création de la SCI.

–          Une autorisation de domiciliation : le propriétaire du local où se situe le siège social doit autoriser la domiciliation de la SCI dans ses locaux par le biais de ce document.

A cette autorisation doit être annexé un document justifiant de l’occupation régulière des locaux, c’est un justificatif tel que facture EDF, taxe foncière….

–          Une attestation de non condamnation et de filiation : le gérant de la SCI doit attester qu’il ne fait l’objet d’aucune condamnation et doit informer l’identité de ses parents

–          Un formulaire M0. Ce formulaire reprend toutes les caractéristiques de la SCI en cours de création.

–          Une copie de la carte d’identité des associés.

Dès lors que ce dossier est complet, le Greffier va procéder à l’immatriculation de la SCI.

La loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété prévoit que les décisions du syndicat des copropriétaires doivent être prises obligatoirement au cours d’une assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires regroupe l’ensemble des propriétaires d’une copropriété.

Avant toute assemblée générale, une convocation de l’ensemble des copropriétaires doit être effectuée.

Qui doit être convoqué et par qui ?

Destinataire de la convocation

En vertu de la loi du 10 juillet 1965, toutes les décisions relatives à la copropriété sont prises par l’ensemble des copropriétaires réunies en Assemblée Générale.

Ainsi, tous les copropriétaires doivent, obligatoirement, être convoqués. Toutefois, participer à une Assemblée générale ne constitue pas une obligation pour les copropriétaires. Il faudra simplement veiller au respect des majorités requises par la prise de certaines décisions.

En effet si, le règlement de copropriété exige, par exemple, l’unanimité des voix des copropriétaires pour décider de l’exécution de travaux de ravalement de façade, le fait que l’un des copropriétaires soit absent, est un obstacle au vote de cette décision.

Lorsque les propriétaires d’un lot sont des couples mariés ou une indivision par exemple, il est nécessaire que soit désigné un mandataire représentant les propriétaires communs d’un lot.

Afin qu’aucun copropriétaire ne soit oublié lorsque le syndic procède à la convocation, il est nécessaire pour ce dernier de tenir, à jour, une liste mentionnant l’ensemble des copropriétaires de la copropriété.

Modalités de remise de la convocation

La convocation à l’Assemblée générale doit donc être remise à tous les copropriétaires soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit en main propre contre signature d’un récépissé au moins quinze jours avant la date prévue de la réunion de l’Assemblée générale.

Cette convocation doit être adressée par le syndic.

Initiative de la convocation

Principe

L’Assemblée générale est toujours convoquée par le syndic (article 7 du décret du 17 mars 1967) qui a l’obligation de réunir au moins une fois par an cette assemblée afin de statuer sur les comptes du syndicat.

Bien entendu, le syndic peut à tout moment décider de convoquer l’Assemblée Générale lorsqu’il estime qu’une décision doit être prise (exécution de travaux par exemple).

Exception : carence ou absence de syndic

L’article 8 du décret du 17 mars 1967 permet de déroger au principe précédemment édicté en cas de carence ou d’absence de syndic. Quelle est la différence entre les deux situations ?

Carence du syndic : en vertu de l’article 8 du décret précité, soit le conseil syndical soit un ou plusieurs copropriétaires détenant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires peuvent demander au syndic la convocation de l’Assemblée générale (le règlement de copropriété peut prévoir une majorité différente).

Si le syndic ne répond pas à cette demande dans les 8 jours, il y a carence du syndic.

Dans ce cas, l’Assemblée Générale peut être convoquée par le Président du conseil syndical ou par tout copropriétaire.

Absence de syndic : il y a donc carence du syndic lorsqu’il y a un syndic en fonction. Toutefois, il y a des hypothèses pour lesquelles la convocation de l’Assemblée générale ne peut relever de l’initiative du syndic du fait de son absence.

Bien que ceci soit contraire au principe selon lequel, il ne peut y avoir de copropriété sans syndic, il arrive que la copropriété soit dépourvue de syndicat suite à sa démission ou la fin de son mandat dans l’hypothèse où l’Assemblée Générale n’a pas encore nommé de successeur au syndic.

Dans ce cas uniquement, il est fait application des articles 46 et 47 du décret.

Cet article prévoit qu’en l’absence de syndic, le Président du Tribunal de Grande Instance, sur demande d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur demande du conseil syndical, pourra procéder à la convocation de l’Assemblée générale ou nommer un syndic provisoire pour le faire.

Formalisme à respecter

La convocation à l’Assemblée générale des copropriétaires doit contenir certaines mentions obligatoires :

le lieu et la date de la réunion : dans la plupart du temps, l’Assemblée générale des copropriétaires se réunit dans un local de la copropriété. La réunion de l’Assemblée générale doit avoir lieu au moins 15 jours après la remise de la convocation aux copropriétaires.

L’ordre du jour : l’ordre du jour est constitué par l’objet de la réunion de l’Assemblée générale (par exemple : décision à prendre quant à la réalisation de travaux de ravalement de façade, détermination du budget prévisionnel, vote quant à la poursuite ou non du mandat du syndic).

L’ordre du jour est décidé par celui qui a l’initiative de la convocation, il s’agit dans la plupart des cas du syndic.

Toutefois, chaque copropriétaire, à réception de la convocation, peut, par lettre recommandé avec A.R., demander au syndic d’ajouter une question à l’ordre du jour.

Dès lors, le syndic à l’obligation d’ajouter cette question à l’ordre du jour. Si le délai est trop court entre l’envoi à chaque copropriétaire du nouvel ordre du jour et la date de la réunion de l’Assemblée générale, le syndic a l’obligation de convoquer une nouvelle réunion de l’Assemblée générale avec un ordre du jour comportant la question soulevée par le copropriétaire demandeur.

Dans l’hypothèse, où le syndic ne répond pas à la demande d’un copropriétaire ou du conseil syndical, le président du conseil syndical ou à défaut tout copropriétaire pourra demander au tribunal de provoquer la tenue d’une Assemblée générale.

Les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété doivent être précisées dans la convocation lorsque l’ordre du jour de l’Assemblée générale est l’approbation des comptes du syndicat. Dans la plupart des hypothèses, le syndicat doit mettre à disposition de chaque copropriétaire ces pièces justificatives au moins quinze jours avant la date de la réunion de l’Assemblée générale.

En fonction de l’ordre du jour, la convocation devra être accompagnée de certains documents permettant aux copropriétaires d’avoir connaissance des éléments qui leur permettront de prendre une décision.

Par exemple, si l’ordre du jour d’une Assemblée est d’opérer un choix sur un devis pour l’exécution de travaux, le syndic devra joindre à la convocation les différents devis que celui ci a fait réaliser.

Tous ces termes ont tendance à être confondu par chacun de nous.

ZOOM sur ces diverses entités.

Le syndicat de copropriétaires

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce dans son article 14 que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui à la personnalité civile.(….)

Le syndicat de copropriétaires est constitué de l’ensemble des propriétaires d’un immeuble ou groupe d’immeuble bâtis dont la propriété est répartie entre eux, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de partie commune.

Le syndicat composé de l’ensemble de ces copropriétaires est doté de la personnalité civile.

La personnalité civile est la capacité pour une personne d’être titulaire de droits (capacité de jouissance et capacité d’exercice), mais aussi d’être soumise à des obligations.
La personnalité civile appartient en principe à tout groupement pourvu d’une possibilité d’expression collective pour la défense d’intérêts licites, dignes par suite, d’être juridiquement reconnus et protégés.
Les syndicats jouissent de la personnalité civile, et ont donc le droit d’ester en justice, d’acquérir des biens meubles ou immeubles…

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 indique que le syndicat a qualité pour agir en justice.

Le syndic de copropriété

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’exécution des décisions prises par le syndicat de copropriétaires est confiée à un syndic.

Le syndic est désigné par le syndicat de copropriétaires dans le règlement de copropriété ou dans tout autre accord. Dans les deux cas, cette désignation doit être ratifiée par l’ensemble des copropriétaires lors de leur première assemblée générale.

Si une telle désignation n’a pas été effectuée, le syndic sera désigné par le président du tribunal de Grande Instance.

L’article 28 du décret du 17 mars 1967 indique que le syndic peut être une personne physique ou une personne morale. Il est désigné pour une durée de 3 ans.

Chacun des copropriétaires peut être désigné syndic. Si le syndic n’est pas un des copropriétaires, il ne pourra être désigné qu’un syndic professionnel.

La plupart des copropriétés fonctionnent avec un syndic professionnel. Le syndic professionnel est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) Il doit notamment être titulaire d’une carte professionnelle. Cette carte délivrée par la préfecture, atteste que le syndic est titulaire d’une assurance professionnelle, qu’il dispose d’une garantie financière, qu’il possède les compétences requises par la législation, et qu’il n’a pas fait l’objet de condamnations pénales.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est obligatoire dans toute copropriété sauf dans l’hypothèse où les copropriétaires ont décidé dans une Assemblée générale de ne pas en constituer.

Chaque copropriétaire peut être membre du conseil syndical. L’assemblée générale des copropriétaires peut décider de ne désigner que certains d’entre eux.

Le conseil syndical veille à la bonne exécution de la mission du syndic et établit une liaison entre le syndicat de copropriétaire et le syndic. Contrairement au syndic professionnel, le conseil syndical est bénévole.

La loi du 10 juillet 1965 impose la présence d’un syndic de copropriété dans toutes copropriétés.

Il convient de se demander quelles missions lui sont confiées.

Le syndic de copropriété s’apparente à un organe exécutif dont le rôle premier est la gestion de l’immeuble et l’exécution des décisions prises par l’Assemblée des copropriétaires.

Mais il a également un rôle de comptable puisqu’il gère la comptabilité du syndicat.

Dans le cadre de l’exécution de ses missions, le syndic peut engager sa responsabilité.

–          Un organe de gestion :

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confie au syndic un rôle de gestionnaire de l’immeuble.

En effet, le syndic doit veiller à l’entretien  de l’immeuble par la tenue d’un carnet d’entretien.

De plus, cet organe est chargé d’administrer l’immeuble, de mettre tout en œuvre pour veiller à sa bonne conservation. En effet, bien que les décisions relatives à l’exécution de travaux au sein de l’immeuble relèvent de la compétence de l’Assemblée générale des copropriétaires, le syndic à l’obligation de faire exécuter, de sa propre initiative, les travaux urgents, nécessaires à la conservation de l’immeuble. Sa responsabilité peut être engagée dans l’hypothèse où celui ci n’a pas pris les mesures nécessaires pour l’exécution de ces travaux. A contrario, il pourra voir sa responsabilité engagée, s’il procède de sa propre initiative à l’exécution de travaux qui ne nécessitaient aucune urgence.

Pour assurer, cette gestion de l’immeuble, le syndic pourra en outre, et avec l’accord de l’Assemblée générale, ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat.

Le syndic se voit également attribué une mission de préparation des Assemblées générales des copropriétaires. Il lui appartient de convoquer l’Assemblée et d’animer les débats lors de ces reunions.

–          Un organe exécutif :

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le  syndic doit assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

En effet, en vertu de la loi précitée, la copropriété est gouvernée et organisée selon des règles édictées par un règlement de copropriété. De plus, toutes les décisions relatives à la copropriétés doivent être prises par le biais d’une Assemblée Générale des copropriétaires.

Le syndic doit, dans ce cadre, assurer la bonne exécution des dispositions convenues dans le règlements ainsi que les décisions prises par l’Assemblée Générale.

Par exemple, si l’Assemblée des copropriétaires décide de faire réaliser des travaux au sein de l’immeuble, le syndic doit alors faire procéder à des devis qu’il soumettra au vote de l’Assemblée Générale. Dès lors que le choix de l’Assemblée est arrêté sur un devis, le syndic aura donc l’obligation de faire exécuter ces travaux, sous peine d’engager sa responsabilité civile.

Le syndicat de copropriétaire bénéficiant de la personnalité civile peut engager la responsabilité du syndic en cas de défaillance ou de manquement dans ses missions.

Chaque copropriétaire, pris individuellement pourra également engager la responsabilité du syndic.

–     Un organe comptable :

En vertu de la loi du 10 juillet 1965, une mission comptable et financière est confiée au syndic.

Dans ce cadre, il doit établir le budget prévisionnel du syndicat et le soumettre au vote de l’assemblée générale.

Dans l’exécution de cette mission, le syndic est assisté par le conseil syndical, s’il en existe un au sein de la copropriété.

Il doit proposer à l’Assemblée générales de constituer des provisions en vue d’éventuelles dépenses.

Le syndic a un véritable rôle de comptable, il doit veiller à la suffisance de trésorerie du syndicat, il doit présenter les comptes du syndicat chaque année à l’Assemblée générale afin de procéder au vote du budget.

Ces missions imposées par la loi, doivent être respectées par le syndic sous peine de voir engager sa responsabilité civile ou même pénale en cas de faute extrêmement grave.

En vertu de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriété doit comporter un syndic.

Il appartient au syndicat de copropriétaires de désigner son syndic. Mais qui peut on désigner, comment procéder à la désignation et est il possible de le changer ?

Le syndic :un mandataire

Le syndic de copropriété, organe que l’on doit obligatoirement retrouver dans chaque copropriété, peut être soit un professionnel soit un non professionnel.

Il est chargé de veiller à la conservation de l’immeuble, il assure l’exécution des décisions de l’Assemblée générale des copropriétaires, et administre l’immeuble au nom des copropriétaires. Il agit donc comme un véritable mandataire représentant le syndicat de copropriétaires. Il passe des contrats au nom et pour le compte du syndicat, il peut ouvrir un compte bancaire au nom et pour le compte du syndicat.

Modalités de désignation du syndic

Le syndic peut être désigné par le règlement de copropriété ou par l’Assemblée générale des copropriétaires.

Dans les deux cas, ce choix relève de la volonté des copropriétaires étant donné que le règlement de copropriété est voté par les copropriétaires réunis en Assemblée générale.

Toutefois la désignation du syndic peut relever d’une décision du Président du Tribunal de Grande Instance à la demande de tout copropriétaire lorsque l’Assemblée générale des copropriétaires n’a pas su se mettre d’accord sur cette désignation ou en cas de défaillance du syndic en place.

Le choix du syndic est matérialisé par un contrat de mandat signé par le syndic lui même et le syndicat de copropriétaires.

Qui peut-on désigner en qualité de syndic de copropriété ?

Un syndic de copropriété peut être soit professionnel soit non professionnel, dans ce second cas on parle communément de syndic « bénévole ».

Le syndic professionnel

Les syndics professionnels sont soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Cette loi impose une condition nécessaire à tout syndic professionnel : la possession d’une carte professionnelle.

Cette carte est délivrée par la mairie ou la préfecture et permet de justifier d’une assurance professionnelle, d’une garantie financière.

Le syndic « bénévole »

Le syndic, si celui est non professionnel, doit être composé uniquement de copropriétaires, c’est-à-dire d’une personne qui a la propriété de l’un des lots de la copropriété.

Bien qu’il soit appelé syndic bénévole, le copropriétaire qui est désigné syndic peut tout à fait percevoir une rémunération en contrepartie de ses fonctions de syndic. Attention, toutefois, cette rémunération ne doit pas être excessive et ne doit pas constituer une part majoritaire de ses revenus.

Le recours a un syndic bénévole est très rare, il se retrouve le plus souvent dans les petites copropriétés. En effet, il serait prétentieux de penser que les taches du syndic sont minimes.

Le plus souvent, les copropriétaires ont recours a un syndic professionnel.

Durée du mandat

La durée du mandat du syndic est de 3 ans maximum, renouvelable par décision de l’Assemblée générale des copropriétaires.

Dans un souci de respect de législation, pour éviter toute absence de syndic pendant un certain labs de temps, il est nécessaire que l’Assemblée générale des copropriétaires se réunisse quelques semaines avant la fin du mandat du syndic afin de voter la poursuite ou non du mandat.

En effet, la présence du syndic étant obligatoire dans toutes copropriétés, il est nécessaire que l’Assemblée générale ai voté la poursuite ou non du mandat avant terme.

Les honoraires du syndic

La rémunération du syndic est librement négociable entre les copropriétaires et le syndic.

La fixation de ces honoraires doit faire l’objet d’un vote par l’Assemblée générale des copropriétaires.

Les honoraires du syndic constituent des charges courantes de la copropriété.

La fin du mandat du syndic

Plusieurs situations peuvent se présenter :

Lorsque le mandat du syndic prend fin, l’Assemblée générale des copropriétaires doivent se réunir afin de voter la poursuite ou non du mandat.

Si le syndic décide de ne pas poursuivre son mandat, l’Assemblée général des copropriétaires aura tout de même l’obligation de se réunir afin de procéder à la désignation d’un nouveau syndic.

En cours de mandat, le syndic peut être révoqué par le biais d’une décision de l’Assemblée générale des copropriétaires.

Toutefois, cette révocation en cours de mandat nécessite, afin de ne pas être jugée excessive et faire l’objet d’une contestation par le syndic, de reposer sur des motifs sérieux et d’une certaine gravité. En effet dans l’hypothèse contraire, le syndic pourra demander que lui soit octroyé des dommages et intérêts pour rupture abusive du mandat.

Le mandat du syndic pourrait être révoqué par exemple, en cas d’inertie de la part du syndic face à des travaux urgents à réaliser.

De la même manière, le syndic a la faculté de démissionner en cours de mandat.

Toutefois cette démission ne doit pas porter atteinte aux enjeux qui sont l’objet de sa mission : conservation, administration de l’immeuble.

Afin d’éviter tout litige permettant au syndicat de copropriétaires de demander des dommages et intérêts pour démission brutale du syndic, il est conseillé d’insérer dans le règlement de copropriété, une clause prévoyant un préavis en cas de démission du syndic, ainsi qu’une clause prévoyant que le syndic a l’obligation de terminer ses missions en cours.

En vertu de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical est obligatoire dans les copropriétés au sein desquelles l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif. Dans les autres copropriétés, le conseil syndical peut ne pas être institué si les copropriétaires l’ont décidé à la majorité des deux tiers des voix lors d’une assemblée générale.

Constituer ou non un conseil syndical : comprendre l’importance de son rôle

L’importance du conseil syndical repose sur son rôle de modérateur au sein de la copropriété.

En effet, il peut intervenir dans de nombreux domaines pour contrôler l’activité du syndic ou le respect du règlement de copropriété, par exemple.

Le rôle de surveillance du conseil syndical

Le conseil syndical joue un rôle de surveillance concernant le budget de la copropriété.

En effet, il peut demander au syndic, la mise à disposition de tout document à tout moment pour contrôler les comptes de la copropriété. Dans ce cadre, il peut exiger que lui soit remis une copie de la comptabilité du syndicat ou une copie de certaines factures.

Son rôle de surveillance va même plus loin puisqu’il concerne également le contrôle de la bonne exécution, par le syndic, des décisions votées par l’Assemblée générale.

Le rôle de conseil et d’assistance du conseil syndical

Le conseil syndical assiste le syndic dans l’élaboration du budget prévisionnel du syndicat.

Ce travail commun est rendu obligatoire par la loi, le syndic a, ainsi, l’obligation de faire intervenir le conseil syndical dans l’exercice de sa mission.

D’une manière générale, le conseil syndical peut être consulté par le syndic pour toutes questions relatives à la copropriété.

En outre, dans certains cas, la consultation du conseil syndical est obligatoire, à savoir :

–          en cas de travaux urgents : la décision relative à l’exécution de travaux doit, en principe, être prise par l’Assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, pour garantir la bonne exécution de sa mission qui consiste à veiller à la conservation de l’immeuble, le syndic peut parfois être amené à faire exécuter des travaux urgents sans avoir à convoquer l’Assemblée générale. Dans ce cadre, le syndic doit tout de même consulter le conseil syndical.

–          En cas de travaux nécessitant de grosses dépenses.

Le conseil syndical joue également un rôle d’intermédiaire entre le syndic et le syndicat.

De plus, il peut demander au syndic la convocation d’une Assemblée Générale.

Ses missions permettent d’assurer une bonne gestion et une bonne administration de l’immeuble. Bien que la constitution du conseil syndical ne soit pas obligatoire dans les copropriétés dépourvues de syndicat coopératif, les copropriétaires se doivent de se poser la question du caractère judicieux, ou non, de désigner un conseil syndical. Le choix d’instituer un conseil syndical doit faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale.

Désignation du conseil syndical

Qui peut être membre ?

Tout copropriétaire peut être membre du conseil syndical.

En revanche, le syndic, son conjoint, ses ascendants, descendants ou préposés ne peuvent pas en faire partie.

Les mineurs ne peuvent pas être membres du conseil syndical.

Des époux peuvent tous deux faire partie du conseil syndical.

Nombre de membre

Le conseil syndical est composé d’un nombre de membre fixé par le règlement intérieur ou décidé lors d’un vote en Assemblée générale. La loi ne fixe pas de composition obligatoire.

Il peut être élu des membres titulaires et des membres suppléants.

Vote en Assemblée générale

La désignation des membres du conseil syndical fait l’objet d’un vote en Assemblée Générale.

Si les copropriétaires ne se mettent pas d’accord sur la désignation des membres du conseil syndical, tout copropriétaire ou le syndic peut demander au Président du Tribunal de Grande Instance de procéder à la désignation de ces membres.

Si aucun copropriétaire ne souhaite être élu, il ne sera alors institué, aucun conseil syndical.

Tout membre du conseil syndical  peut démissionner en cours de mandat.

L’assemblée générale des copropriétaires peut également prononcer la révocation d’un membre du conseil syndical à la majorité des voix.

Le conseil syndical est élu pour 3 ans maximum renouvelable.

Désignation d’un Président

Le conseil syndical est présidé par une personne choisie par eux et parmi eux.

En effet, ce n’est pas l’Assemblée générale des copropriétaires qui désigne le président du conseil syndical mais les membres du conseil syndical eux mêmes.

Fonctionnement du conseil syndical

Le Président du conseil syndical doit réunir son conseil au moins deux fois par an.

Tout comme en matière d’Assemblée générale des copropriétaires, les réunions du conseil syndical sont précédées d’une convocation établie par le Président du conseil, mentionnant l’ordre du jour de la réunion, et adressée à l’ensemble des membres du conseil.

Les décisions prises par le conseil syndical font l’objet de procès-verbaux retranscris sur un registre de délibération.

La loi du 10 juillet 1965 régit la copropriété et ses règles de fonctionnement.

L’article 1^er de cette loi énonce que « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

La copropriété

La copropriété existe dès lors que la propriété d’un bien immobilier est partagée entre 2 propriétaires minimum. Autrement dit, à partir du moment où il y a deux propriétaires au sein d’un même immeuble ou groupe d’immeubles, les règles de la copropriété sont applicables et toute l’organisation et le fonctionnement de la copropriété doivent se mettre en place.

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 régissent le fonctionnement de la copropriété.

Pas de copropriété sans règlement de copropriété….

Définition du règlement de copropriété : un contrat

Il s’agit d’un écrit qui organise le fonctionnement de la copropriété, il est assimilable à un véritable règlement intérieur.

La loi du 10 juillet 1965 impose sa rédaction dans toute copropriété.

Ce règlement est le contrat fondateur de la copropriété. Chaque copropriétaire y adhère en le signant.

Etablissement du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est rédigé soit par le promoteur ou le maître d’œuvre dans le cas d’un immeuble neuf, dans toutes les autres hypothèses ce sont les copropriétaires qui procèdent à sa rédaction.

Une fois le règlement rédigé, celui ci fait l’objet d’un vote en Assemblée Générale.

Contenu

Les copropriétaires bénéficient d’une certaine liberté dans la rédaction du règlement de copropriété. Cette liberté est encadrée par le respect de la loi du 10 juillet 1965 et l’exigence de certaines mentions qui doivent obligatoirement y figurer, à savoir :

–          la division de la copropriété : délimitation des parties communes et des parties privatives.

–          Les modalités de répartition des charges de copropriété

–          La destination de l’immeuble : immeuble à usage commercial, d’habitation ou mixte commercial et d’habitation

–          Les modalités d’administration des parties communes.

En outre, le règlement de copropriété peut comporter certaines mentions comme par exemple, le délai de préavis à respecter en cas de démission du syndic, les modalités de révocation du syndic….

Caractère contraignant du règlement de copropriété

Dès lors que les copropriétaires signent le règlement, ils y adhérent et ont l’obligation de le respecter.

Pour assurer le respect de ce règlement, lors de l’acquisition d’un logement et plus précisément lors de la signature chez le notaire de l’acte de vente d’un bien immobilier faisant partie d’une copropriété, le notaire doit remettre le règlement de copropriété aux nouveaux copropriétaires.

Le règlement de copropriété est obligatoirement remis aux nouveaux copropriétaires et aux locataires en cas de location, ces derniers ayant également l’obligation de respecter ce règlement.

Modification du règlement de copropriété

Les copropriétaires peuvent modifier certaines dispositions du règlement mais comme toute décision du syndicat de copropriétaires, elle doit être prise lors d’une assemblée générale à la majorité requise.

…. et sans syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires, composé de l’ensemble des copropriétaires, a pour mission de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes.

Pour se faire, il doit prendre des décisions, décisions qui doivent, obligatoirement être prises par le biais d’une Assemblée générale.

Afin de faire respecter les décisions prises par l’Assemblée générale du syndicat de copropriétaires, la loi a doté le syndicat de la personnalité morale. Ainsi, le syndicat représente une personne à part entière ce qui le distingue de tous les copropriétaires qui le compose.

Il représente les intérêts collectifs de la copropriété et non pas les intérêts individuels de chaque copropriétaire.

Ainsi, le syndicat de copropriétaires peut agir en justice dans l’hypothèse où les intérêts de la copropriétés sont menacés.

Dans les grandes copropriétés au sein desquelles il y a plusieurs bâtiments distincts, il est possible et peut être même judicieux de créer un syndicat secondaire dans chaque bâtiment afin de traiter de manière plus précise les problèmes propres à chaque bâtiment.

La naissance d’une copropriété résulte du partage de la propriété d’un immeuble ou groupe d’immeuble entre plusieurs propriétaires. A l’instant même où un individu acquiert la propriété d’un bien immobilier faisant partie d’un immeuble au sein duquel il y a déjà un propriétaire, cette personne devient dès lors copropriétaire, cela entrainant automatiquement l’appartenance au syndicat de copropriétaires.

La première opération liée à la naissance de la copropriété consiste pour le syndicat de copropriétaires a établir le règlement de copropriété. Immédiatement après cette étape, l’Assemblée générale des copropriétaires aura l’obligation de mettre en place la copropriété, à savoir désigner les acteurs de la copropriété (syndic, conseil syndical…).

Clôture : un droit du propriétaire

Un propriétaire possède le droit inaliénable de clôturer sa maison et son terrain. En effet, par mesure de sécurité, surtout à l’arrivée d’enfants en bas âge ou pour se sentir chez soi, il est agréable que la délimitation de son terrain soit matériellement mise en évidence.

Tout propriétaire peut le faire même s’il a laissé ouvert durant des années.

Il y a pourtant quelques cas où ce ne sera pas possible :

– Quand le terrain est enclavé et qu’il y a un droit de passage.

– Si le terrain longe la mer, il peut y avoir un droit de passage ou une servitude qui permet aux piétons de passer pour se rendre au bord de la mer.

– Dans le cas où le terrain borde une voie navigable, à ce moment-là il peut y avoir une servitude de halage.

En dehors de ces cas bien particuliers, le propriétaire n’a aucun consentement à obtenir de son voisinage pour clore son terrain même si les deux propriétés sont juxtaposées. Il est toujours conseillé de faire part de ses intentions à ses voisins directs pour éviter tout problème.

Attention: par contre si la clôture se trouve à cheval sur les deux terrains, alors, il vous faudra le consentement du ou des propriétaires concernés. Si vous n’avez pas cet accord, le ou les voisins seraient en mesure de vous demander d’ôter cette clôture. De plus, précisons que lors des jugements, les juges tranchent dans cette position, donc prendre cette précaution avant est nécessaire et obligatoire.

Pour clôturer, quelles sont les démarches à entreprendre ?

Si le propriétaire est dans l’un des trois cas qui suivent, il devra avertir la mairie et demander une autorisation.

– S’il s’agit d’un secteur protégé et sauvegardé.

– S’il s’agit d’un site classé

– Si la municipalité en a décidé ainsi et a ajouté cet arrêté.

– Si cette zone est déclarée en protection architecturale.

Dans tous les autres cas, il n’y a pas d’autorisation à obtenir, par contre dans le choix des matériaux, il est préférable de se renseigner avant auprès de l’hôtel de ville, pour savoir si certains matériaux sont autorisés ou pas et, dans quelle condition. Évidemment au moment de choisir, il faut que vous pensiez bien à éviter que la pose de cette séparation n’entraine pas de nuisance pour votre voisinage. Un mur très haut qui gênerait la vue ou cacherait le soleil par exemple.

Qu’en est-il des plantations de haies en matière de délimitation de terrain?

Les plantations n’obéissent pas tout à fait aux mêmes règles.

Les plantations de haies ne dépassant pas deux mètres en hauteur doivent être plantées à 0.50m minimum de la limite de séparation. Lorsqu’il s’agit d’arbres plus haut, ils doivent se trouver à deux mètres de la limite séparative.

Il est toutefois préférable de vérifier à la mairie, qu’elles sont les particularités ou les usages locaux.

Lorsque la plantation est à proximité d’une route publique et empruntée régulièrement, il faut se renseigner et veiller à ne pas obstruer la visibilité des conducteurs. Et cette règle est applicable même dans le cadre d’un chemin communal par exemple. Sur les routes nationales ou départementales, le long des voies ferrées, la distance doit être de deux mètres minimum pour des haies de moins de deux mètres. Celles-ci devront être entretenues régulièrement. La responsabilité du propriétaire est engagée en cas d’accident.

Les subventions de l’Anah, qui peuvent en bénéficier ?

Anciennement connue sous l’appellation Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat  ou Anah, l’Agence nationale de l’habitat, continuant à porter le même acronyme, est un établissement public français créé en 1971. Sa principale mission est de veiller à la qualité de vie dans les logements privés en redistribuant les aides financières allouées par l’Etat qui sont dédiées à cet effet. Les travaux pouvant recevoir les dites subventions sont les gros travaux visant à l’amélioration de l’habitat en termes de confort, de sécurité, de salubrité, d’accessibilité et d’économies d’énergies. Ainsi, ce sont les propriétaires et les copropriétaires privés, qu’ils occupent leurs biens ou les louent, qui sont les principaux bénéficiaires de cette forme d’aide. Une exception peut cependant être faite aux organismes ayant acquis une délégation de compétence des aides à la pierre, aux organismes HLM, aux locataires qui souhaitent entreprendre des travaux de mise aux normes de décence et aux communes qui réalisent des travaux pour sortir d’un cas d’insalubrité. Ces personnes peuvent soumettre leur dossier de demande de subvention auprès de l’Anah.

Les types de travaux  subventionnés

Depuis 2010, l’Anah suit un nouveau régime d’octroi de ses aides qui se concentre surtout sur quatre types de travaux. En premier lieu figurent les travaux relatifs au traitement de l’habitat indigne ou très dégradé. Les immeubles qui menacent de tomber en ruine, les logements insalubres, les locaux qui présentent des risques saturnins, les habitats précaires et les immeubles en mauvais état qui peuvent porter atteinte à la santé et à la sécurité des occupants en font partie. Les travaux d’économie d’énergies viennent par la suite. Tout ce qui touche aux travaux permettant d’économiser de l’énergie ou d’en limiter la consommation comme le recours aux énergies renouvelables est concerné par cette catégorie. Puis, il y a les travaux d’adaptation des logements suite à la perte d’autonomie des occupants. Le dernier type de travaux pouvant être subventionnés par l’Anah est relatif aux travaux de rénovation thermique et d’isolation acoustique. Ces quatre types de travaux peuvent concerner les parties communes comme les parties privatives des immeubles.

Conditions d’octroi et procédure à suivre

L’une des conditions majeures pour pouvoir prétendre à une aide financière de l’Anah est l’ancienneté du logement concerné. Il faut que ce dernier soit construit au moins 15 ans avant la date de demande. Il faut également que le coût des travaux à effectuer soit supérieur à 1 500 € HT à l’exception des propriétaires occupants aux revenus modestes pour lesquels aucune limite n’est fixée. Par ailleurs, pour pouvoir prétendre à une aide de l’Anah, il ne faut pas que les travaux soient entamés avant la date du dépôt du dossier de demande. A noter que ce dernier n’est pas recevable que si les travaux seront effectués par un professionnel du bâtiment.

La demande d’aide est à retirer auprès de la délégation locale de l’Anah ou à télécharger sur le site de cette dernière. Chaque dossier est étudié sous différents aspects : financier, social et technique. Le montant de la subvention octroyée par l’Anah dépend du statut du demandeur, mais aussi de la nature des travaux. Un propriétaire occupant peut recevoir entre 11 000 et 26 000 € en plafonds.

C’est le document destiné à identifier les lots de copropriété du point de vue de la publicité foncière. Il est résumé obligatoirement dans un tableau, incorporé au règlement de copropriété, ou annexé à celui-ci.

Quand on a établi un état descriptif de division, des modifications sont susceptibles d’y être apportées.

–          Concernant la consistance de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier : accroissement ou diminution de l’assiette de la copropriété.

–          Concernant les lots : les lots qui subissent une transformation, dans la fraction incluse du lot ou dans la quote-part des parties communes. Ex. un appartement qui a deux pièces, les propriétaires décident d’en faire deux studios. On peut réunir deux ou plusieurs lots en un seul, par ex. réunion d’une partie divise et d’une partie commune.

Pour les modifications affectant la composition interne d’un seul lot, on n’a pas besoin de faire un modificatif de l’état descriptif de division.

Pour la division d’un lot, les lots réunis ne doivent pas être grevés de droits et de charges publiés au fichier immobilier (hypothèque). Le numéro nouveau prend la suite des numéros existants (cf. ex. tableau ci-dessous)

Les modifications peuvent aussi n’affecter que les parties communes. On peut transformer des parties communes en parties privatives, et modifier les quotes-parts. Remarque : la loge du concierge est toujours une partie commune.

Exemple de tableau (résumé obligatoire de l’état descriptif de division)

Numéro	Bâtiment	Escalier	Etage	Nature du lot	Quote-part	Désignation du lot
32	A	B	3ème	Appartement	52/1000
45	A	B	2ème	Appartement	26/1000	Divisé en lots 55 et 56 = supprimé
55	A	B	2ème	Appartement	8/1000	Provient du lot 45
56	A	B	2ème	Appartement	18/1000	Provient du lot 45