Principe et conditions du mur mitoyen
Un mur mitoyen est un mur qui sépare deux propriétés, mais qui appartiennent aux deux propriétaires, en commun.
De ce caractère privatif ou commun, dépendra la répartition des frais de réparation et d’entretien.
Cette notion de copropriété liée à la mitoyenneté s’applique aux murs, mais aussi aux haies, aux clôtures, aux palissades ou aux fosses, par exemple.
Pour déterminer si la mitoyenneté existe bel et bien, il faut que trois conditions soient absolument réunies :
– le mur doit séparer deux terrains contigus, appartenant bien à deux propriétaires distincts.
– Il doit être à cheval sur la limite de séparation des deux terrains, s’il était construit sur une des deux propriétés, il lui serait alors privatif.
– Il doit être un mur de clôture et non de soutènement qui lui, soutient la terre des terrains de niveaux différents.
Les cas de non-mitoyenneté fixés par la loi sont :
– L’existence d’une pente unique au sommet d’un mur, il appartiendra alors au propriétaire du terrain vers lequel elle s’incline.
– La présence de tuiles ou corniches d’un seul côté, il appartient alors à la propriété du côté où il y a les tuiles.
La mitoyenneté fait l’objet d’une convention écrite entre les propriétaires.
Les droits des propriétaires d’un mur mitoyen
Le droit à la surélévation est subordonné au respect des règles locales d’urbanisme en vigueur. Celles-ci détermineront la hauteur. En contrepartie, l’un des propriétaires peut surélever le mur sans l’avis de son voisin. Il est évidemment conseillé de l’en avertir avant. D’autant plus, que s’il juge que pour lui c’est un préjudice il pourra en référer devant le tribunal de grande instance et obtenir des dommages-intérêts. Il peut également demander l’arrêt des travaux s’il juge que les travaux sont d’ordre à fragiliser la construction initiale. Il faut savoir que la partie surélevée appartient à celui des deux propriétaires l’ayant construite. Si vraiment le voisin y tient, il pourra en acquérir la mitoyenneté.
Le copropriétaire peut adosser une construction au mur mitoyen, il doit respecter les déclarations préalables, permis de construire, déclaration préalable, etc. Pourtant avant de démarrer les travaux, il faut qu’il obtienne l’autorisation de son voisin. Celui-ci vérifiera que la construction n’entraine pas de dommage pour lui et ne porte atteinte à la solidité du mur.
Sans accord préalable, le copropriétaire peut demander des dommages-intérêts et faire arrêter les travaux pou demander la démolition de la construction au tribunal de grande instance.
En cas de non-obtention de l’accord, il est possible de saisir le tribunal qui mandatera un expert pour vérifier l’aspect technique du projet.
Les obligations du propriétaire d’un mur mitoyen
Elles sont surtout liées aux réparations et à l’entretien qui doit être assuré conjointement par les deux propriétaires s’il est complètement mitoyen. Si par contre il est partiellement privatif, les frais seront répartis au prorata du volume possédé par chacun. La part peut augmenter si l’un des voisins est responsable de la dégradation. Il n’est question que des travaux nécessaires à son entretien. La nature des travaux et le choix des matériaux doivent se faire en accord conjoint.
Les copropriétaires doivent respecter les droits de leur voisin, pratiquer une ouverture est par exemple interdit sans accord.
Il faut savoir que dans le cas d’un mur privatif, le voisin peut demander à en acquérir la mitoyenneté, par exemple, pour y adosser une construction.