Civ 06/09/2011 : précisions sur la demande en restitution de parties communes par un copropriétaire

Une copropriété est composée de parties privatives et de parties communes.

A chaque copropriétaires est affectées une partie privative ainsi qu’une quote-part de partie commune. L’ensemble de ces parties constitue le lot de chaque copropriétaire.

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 indique que « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

Que se passe t-il lorsqu’un copropriétaire vend son lot, lequel comporte une quote-part de partie commune qu’il s’est attribué indument et que les autres copropriétaires décident de contestation l’affectation des parties communes qui a été faite lors de la cession du lot ?

Explication des faits

En l’espèce, un copropriétaire au sein d’une résidence possède 3 lots et décide de vendre l’un de ces lots à une tierce personne. Le lot, objet de la vente, contient des parties communes qui n’ont pas été affectées à son lot par décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires mais sur la seule décision du copropriétaire vendeur qui possède la majorité des voix au sein de la copropriété. Les neufs autres copropriétaires l’ont alors assigné devant le juge afin d’obtenir l’annulation de la vente et la restitution des parties communes qui ont été annexées aux lots vendus par le copropriétaire vendeur.

Décision de la Cour d’Appel

La Cour d’Appel a débouté les 9 copropriétaires aux motifs qu’il appartenait à l’Assemblée générale de prendre la décision d’inclure telle ou telle partie commune dans un lot qui fait l’objet d’une cession et qu’en l’espèce aucune Assemblée générale n’avait été tenue à ce sujet.

De plus, les copropriétaires ne se sont pas réunis en Assemblée générale pour habiliter le syndicat de copropriétaire à saisir la justice à l’effet d’obtenir la restitution des parties communes, objets du litige.

La Cour d’Appel considère que le syndicat de copropriétaire est habilité à saisir la justice si cette habilitation résulte d’une décision prise en Assemblée Générale.

Nous comprenons la problématique ici. Les neufs copropriétaires n’étant pas majoritaires, si une Assemblée générale devait être tenue pour décider la saisie du juge, le copropriétaire vendeur aurai usé de sa majorité pour empêcher que la décision ne soit prise.

La solution retenue par la Cour de Cassation.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’Appel. Pour cela, elle se fonde sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

En l’espèce, le copropriétaire vendeur du lot était majoritaire c’est à dire qu’il possédait plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, ce qui lui permettait d’avoir un droit de véto lorsqu’une décision devait être prise par l’Assemblée générale. En effet, en vertu de la loi du 10 juillet 1965, toutes les décisions relatives à la copropriété doivent être prises lors d’une Assemblée générale des copropriétaires à la majorité prévue. Or si, le copropriétaire majoritaire le souhaite, celui-ci peut faire obstacle à la prise d’une décision. La Cour d’Appel s’est fondée sur ce principe pour spécifier que les 9 autres copropriétaires n’avaient pas la compétence pour saisir la justice puisque seule l’Assemblée générale pouvait donner ce pouvoir, or aucune Assemblée générale n’avait été tenue en l’espèce.

La Cour de Cassation se fonde sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 pour contredire la Cour d’Appel en indiquant que les copropriétaires minoritaires étaient recevables a agir en justice en demande de restitution des parties communes puisque cet article permet même à un seul copropriétaire d’agir en justice. Qu’ainsi, il n’est pas nécessaire que l’Assemblée générale vote pour autoriser l’action en justice d’un copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires, quand bien même la majorité des copropriétaires ne lui a pas donné habilitation par le biais d’une Assemblée générale, peut saisir la justice en demande de restitution de parties communes. Cette faculté est aussi ouverte à un seul copropriétaire ou plusieurs copropriétaires même s’ils ne représentent pas la majorité de ceux ci.

Auteur : Noémie GOBEAUT

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