Copropriété, syndicat de copropriétaires, règlement de copropriété : qu’est ce que c’est ?

La loi du 10 juillet 1965 régit la copropriété et ses règles de fonctionnement.

L’article 1er de cette loi énonce que « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

La copropriété

La copropriété existe dès lors que la propriété d’un bien immobilier est partagée entre 2 propriétaires minimum. Autrement dit, à partir du moment où il y a deux propriétaires au sein d’un même immeuble ou groupe d’immeubles, les règles de la copropriété sont applicables et toute l’organisation et le fonctionnement de la copropriété doivent se mettre en place.

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 régissent le fonctionnement de la copropriété.

Pas de copropriété sans règlement de copropriété….

Définition du règlement de copropriété : un contrat

Il s’agit d’un écrit qui organise le fonctionnement de la copropriété, il est assimilable à un véritable règlement intérieur.

La loi du 10 juillet 1965 impose sa rédaction dans toute copropriété.

Ce règlement est le contrat fondateur de la copropriété. Chaque copropriétaire y adhère en le signant.

Etablissement du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est rédigé soit par le promoteur ou le maître d’œuvre dans le cas d’un immeuble neuf, dans toutes les autres hypothèses ce sont les copropriétaires qui procèdent à sa rédaction.

Une fois le règlement rédigé, celui ci fait l’objet d’un vote en Assemblée Générale.

Contenu

Les copropriétaires bénéficient d’une certaine liberté dans la rédaction du règlement de copropriété. Cette liberté est encadrée par le respect de la loi du 10 juillet 1965 et l’exigence de certaines mentions qui doivent obligatoirement y figurer, à savoir :

–          la division de la copropriété : délimitation des parties communes et des parties privatives.

–          Les modalités de répartition des charges de copropriété

–          La destination de l’immeuble : immeuble à usage commercial, d’habitation ou mixte commercial et d’habitation

–          Les modalités d’administration des parties communes.

En outre, le règlement de copropriété peut comporter certaines mentions comme par exemple, le délai de préavis à respecter en cas de démission du syndic, les modalités de révocation du syndic….

Caractère contraignant du règlement de copropriété

Dès lors que les copropriétaires signent le règlement, ils y adhérent et ont l’obligation de le respecter.

Pour assurer le respect de ce règlement, lors de l’acquisition d’un logement et plus précisément lors de la signature chez le notaire de l’acte de vente d’un bien immobilier faisant partie d’une copropriété, le notaire doit remettre le règlement de copropriété aux nouveaux copropriétaires.

Le règlement de copropriété est obligatoirement remis aux nouveaux copropriétaires et aux locataires en cas de location, ces derniers ayant également l’obligation de respecter ce règlement.

Modification du règlement de copropriété

Les copropriétaires peuvent modifier certaines dispositions du règlement mais comme toute décision du syndicat de copropriétaires, elle doit être prise lors d’une assemblée générale à la majorité requise.

…. et sans syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires, composé de l’ensemble des copropriétaires, a pour mission de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes.

Pour se faire, il doit prendre des décisions, décisions qui doivent, obligatoirement être prises par le biais d’une Assemblée générale.

Afin de faire respecter les décisions prises par l’Assemblée générale du syndicat de copropriétaires, la loi a doté le syndicat de la personnalité morale. Ainsi, le syndicat représente une personne à part entière ce qui le distingue de tous les copropriétaires qui le compose.

Il représente les intérêts collectifs de la copropriété et non pas les intérêts individuels de chaque copropriétaire.

Ainsi, le syndicat de copropriétaires peut agir en justice dans l’hypothèse où les intérêts de la copropriétés sont menacés.

Dans les grandes copropriétés au sein desquelles il y a plusieurs bâtiments distincts, il est possible et peut être même judicieux de créer un syndicat secondaire dans chaque bâtiment afin de traiter de manière plus précise les problèmes propres à chaque bâtiment.

La naissance d’une copropriété résulte du partage de la propriété d’un immeuble ou groupe d’immeuble entre plusieurs propriétaires. A l’instant même où un individu acquiert la propriété d’un bien immobilier faisant partie d’un immeuble au sein duquel il y a déjà un propriétaire, cette personne devient dès lors copropriétaire, cela entrainant automatiquement l’appartenance au syndicat de copropriétaires.

La première opération liée à la naissance de la copropriété consiste pour le syndicat de copropriétaires a établir le règlement de copropriété. Immédiatement après cette étape, l’Assemblée générale des copropriétaires aura l’obligation de mettre en place la copropriété, à savoir désigner les acteurs de la copropriété (syndic, conseil syndical…).

Auteur : Noémie GOBEAUT

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