La mission du promoteur immobilier

Au sein des contrats de mandat, il en existe un particulier au sujet des biens immobiliers : il s’agit du contrat de promotion immobilière, selon lequel une personne appelée le promoteur immobilier a pour mission de procéder à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs immeubles pour le compte du maître d’ouvrage.

Le promoteur immobilier a donc un rôle de mandataire. Il s’agit d’un contrat d’intérêt commun, c’est-à-dire un contrat dans lequel le promoteur agit dans l’intérêt du mandant (le maître d’ouvrage) et le sien propre : en effet, le maître d’ouvrage devient propriétaire à la fin du mandat et le promoteur immobilier perçoit une rémunération pour le bon accomplissement de sa mission.

Son rôle est donc de construire des immeubles destinés à la vente : en conséquence, il se charge du plan de financement, des rapports avec l’autorité publique et les différents corps de métiers, de la réalisation des opérations et des diverses formalités afin d’assurer au maître d’ouvrage l’accession à la propriété de l’immeuble à la fin de la construction. Il s’agit donc d’un mandat large. Cette mission ne peut être mené à bien que si des droits et obligations lui sont alloués. Ceux-ci sont assimilables aux droits et obligations du mandataire classique.

Afin de mener à bien sa mission, le promoteur immobilier doit donc respecter plusieurs obligations : par sa nature de mandat, la mission du promoteur immobilier consiste donc à accomplir des actes au nom du mandant, c’est-à-dire au nom du locateur d’ouvrage. Il est donc tenu aux mêmes obligations que ce dernier. L’article 1831-1 du Code Civil (assimilé dans le Code de la Construction et de l’Habitation par l’article L221-1) estime ainsi que le promoteur doit exécuter « à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ».

Par ailleurs, il est tenu du respect de la garantie décennale (qui est évoquée aux articles 1792 et suivants du Code Civil). C’est donc sa responsabilité qui pourra être engagée en cas de dommage entrant dans le champ d’application de cette garantie.

Si le promoteur immobilier est soumis à diverses obligations, il détient également des droits accordés par le mandat. Ces droits sont essentiels pour la bonne réalisation de la mission du promoteur immobilier.

L’article 1831-2 du Code Civil dispose que « le contrat emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d’accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation du programme ». Aussi, il dispose ou presque des mêmes pouvoirs que celui du mandant s’il n’avait pas conclu le contrat de mandat, et ce dans le but de réaliser la construction dont il est question dans la convention.

Pourtant, l’article 1831-2 ajoute que malgré le mandat général qui lui est conféré, le promoteur immobilier ne peut cependant pas engager le maître d’ouvrage dans des emprunts ou des actes de disposition. Il a pour cela besoin d’obtenir de ce dernier un mandat spécial.

Les droits et obligations détenus par le promoteur immobilier cessent à la fin du contrat de promotion immobilière, c’est-à-dire lorsque l’ouvrage est livré au maître d’ouvrage. L’article 1831-4 du Code Civil précise que les comptes de construction doivent également être arrêtés de manière définitive entre les deux parties au contrat.

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier