La promesse unilatérale de vente, sa force obligatoire?

La promesse unilatérale dispose d’une force obligatoire certaine, car en se fondant sur celle-ci, une action en exécution forcée peut être menée.

Cependant, cette force obligatoire est modérée par la jurisprudence qui considère que la seule promesse unilatérale ne suffit pas pour rendre parfaite une vente.

Néanmoins, il semblerait que la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation ouvre la voie vers un revirement de jurisprudence. (Civ 3eme, 6 Septembre2011,n°10-20-362)

Petit rappel

La promesse unilatérale de vente, oblige le promettant (celui qui promet) à conclure le contrat, dans l’hypothèse où le bénéficiaire de la promesse lève l’option. [1] En toute logique la vente est réputée parfaite, car il y a une volonté réciproque, de la part du cédant (vendeur) et de celle du cessionnaire(l’acheteur), de former le contrat. [2]

Ce type de clause peut être inséré dans un contrat de vente en vertu de la liberté contractuelle. Ainsi, le vendeur est libre de s’engager, auprès d’un acquéreur potentiel, à la cession de son bien selon les modalités préalablement établies. [3]

Toutefois, la promesse unilatérale de vente doit être limitée dans le temps, car il est bien évident que le promettant ne peut pas être tenu indéfiniment par celle-ci.

Quelle sanction pour le promettant qui rompt sa promesse, alors que le bénéficiaire lève l’option dans les délais?

Jusqu’à présent, il semblerait que la jurisprudence accorde au promettant le droit de se rétracter moyennant un coût.

En effet, sont mis à la charge du promettant qui se rétracte, avant que le délai d’option ne soit arrivé à son terme, des dommages et intérêts.

Cette indemnisation vise à compenser le manque à gagner subit par le bénéficiaire de la promesse, suite à la non réalisation du contrat.

Toutefois, le promettant ne serra pas contraint de vendre, sur le fondement d’une action  en exécution forcée. [4]

La solution dégagée par l’arrêt

L’arrêt du 6 Septembre2011,n°10-20-362, marque le point de départ vers une nouvelle appréciation des juges, quant au promettant qui se rétracte.

En effet, la 3eme Chambre civile opère un discret revirement de jurisprudence, en ordonnant l’exécution forcée de la vente. En clair, le promettant est contraint à la réalisation de la vente, bien que la levée d’option soit intervenue après la rétraction de sa promesse unilatérale et pendant le délai d’option.

Toutefois, la portée de cet arrêt doit être relativisée, car il n’a pas fait l’objet d’une publication au bulletin et ne revient donc pas sur les solutions retenues par la Cour de cassation, mais entrouvre la porte vers une solution nouvelle.


[1]. cad qu’il accepte dans un délai donné(=délai d’option), d’exercer l’option qui lui a été offerte, à savoir celle de conclure le contrat aux conditions préalablement fixées.

[2]. Art. 1589 C.Civ. « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.[…]»

[3]. Art. 1134 : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

[4]Solutions en ce sens : Civ. 3e, 15 déc. 1993, n° 91-14.999 ; Civ. 3e, 11 mai 2011, n°10-12.875 ; Com. 13 sept. 2011, n° 10-19.526 considère que « la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée ».

Auteur : Mlle. Galassi Alexie.

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