Les baux commerciaux et conditions : Article L.145-1 du code de commerce

Conditions :

Pour qu’il y est bail commercial il faut qu’il est un fond de commerce ou artisanal, et une immatriculation du locataire du fond de commerce au Registre du commerce ou au Répertoire des métiers. Alors le statut s’applique de plein droit.

Sauf si :

le contrat ou convention ne constitue pas un bail mais une convention d’occupation

précaire,

le bail est conclu dès l’entrée dans les lieux pour une durée de deux ans ou moins, alors l’exclusion ne pourra pas se prolonger et par conséquent le statut s’applique si le preneur est laissé plus longtemps dans les lieux.

Pour ce qui est de la durée et du droit de renouvellement :

La durée du bail est de 9 ans (minimum imposé au bailleur)

Le locataire peut donner congé à chaque période de trois (car un bail peut aller de 3,6, ou 9 ans)

A l’expiration du bail un congé est nécessaire pour mettre fin au bail, car le locataire jouit d’un droit de renouvellement sauf si le bailleur exprime son droit de reprise.

Le droit au renouvellement prend deux formes :

Si il y a renouvellement du bail c’est à dire qui fait suite au précèdent suivant les mêmes conditions  qui peuvent être modifiés par les parties notamment concernant le prix du loyer et dont la durée sera aussi de 9 ans.

Si il y a refus de renouvellement par le bailleur qui n’a pas a fournir de motif dont il doit néanmoins verser une indemnité d’éviction égale à la valeur du fonds de commerce.

Le législateur a pour préoccupation le maintien de l’équilibre du contrat, il permet alors l’immixtion du juge en cas de litige :

Il a la possibilité de réviser le loyer en cours de contrat après 3 ans au moins cependant par le jeu de l’indexation du loyer, la révision de celui-ci varie selon le loyer initial de 25 %, autrement dit le juge doit adapter le loyer à la valeur locative.

Si le locataire souhaite rajouter une nouvelle activité à son commerce, il pourra alors modifier la destination contractuelle du fonds de commerce c’est la despécialisation, il pourra notamment changer son activité par une autre en raison de la conjoncture économique on parle alors de despécialisation plénière, qui permet néanmoins au bailleur le droit de révision du loyer ou une éventuelle indemnité.

Auteur : Aurore JUAN – Corpo Droit Montpellier

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