Les donations en main propre de parts de SCI : Règlement et intérêt fiscal

Les parts de SCI sont-elles cessibles par le biais d’une donation

La constitution d’une SCI peut être un excellent moyen pour faciliter la transmission d’un bien immobilier.

La transmission des parts est possible, mais il faut en connaitre les règles et en éviter les inconvénients.

Par rapport à l’indivision, la société immobilière est un système beaucoup plus souple.

Il y a forcément un gérant qui est nommé et il a des pouvoirs plus étendus, il faut juste adopter les statuts les plus intéressants. Les cessions de part de SCI sont exonérées d’impôt sur les plus-values après quinze ans de détention à partir de la date d’acquisition des parts. Bien souvent, il n’y a aucun droit à acquitter compte tenu de l’abattement unitaire. Ce montage permet par exemple d’offrir à ses enfants un revenu supplémentaire mensuel, qui évolue avec l’augmentation des loyers.

Les avantages et les inconvénients de la donation de parts de SCI

L’assiette des droits de donation peut être limitée en faisant plusieurs donations successives en veillant à ne pas dépasser la fourchette pour éviter les frais. Ainsi, des parents peuvent conserver une partie de leurs parts, mais rien ne les empêchera par la suite de refaire une donation. C’est une manière d’éviter les droits de succession très couteux.

Pour effectuer cette opération, il est impératif que la nue-propriété du bien immobilier soit établie lors de la donation. Les droits de mutation sont évalués grâce au barème fiscal sur la valeur fiscale de la nue-propriété. Dans le cadre de la donation, les droits de mutation à titre gratuit à régler sont calculés en fonction de la valeur des parts.

Ce qui revient à dire que la transmission par le biais des parts est moins couteuse que si elle était transmise directement.

Il est donc préférable de créer une SCI avant de transmettre un bien immobilier.

Les modalités de la donation

Cette donation peut être faite, dés la création de la SCI, la valeur de ces parts sociales sera alors calculée sur la valeur économique du bien en question. Dans ce cas il faut savoir que les donateurs conservent l’usufruit du logement. Une fois que l’usufruit est stoppé, la pleine propriété est alors reconstituée et les héritiers ne payent aucun droit de mutation à titre gratuit. La SCI dégage ces revenus de la gestion de ce bien, les enfants par exemple, évitent alors les aléas de l’indivision.

Il peut y avoir au regard de la fiscalité, des abus, c’est-à-dire que l’administration fiscale peut sanctionner si elle démontre que l’opération n’a été faite que dans le but d’échapper aux frais fiscaux, et à ce moment-là, il y aura un redressement fiscal, c’est pourquoi fiscalement le montage qui est valable d’un point de vue juridique l’ait beaucoup moins fiscalement parlant.

Quelques précautions sont donc à prendre. Dans cette démarche, la consultation d’un notaire est donc indispensable pour ne pas faire d’erreur. Pour pouvoir prouver le fonctionnement avéré de la SCI, il faudra impérativement tenir la comptabilité de celle-ci. Jusqu’au terme de l’usufruit, elle se bornera à constater les augmentations de l’actif il faudra qu’elle soit équilibrée par un résultat positif au passif. Ce résultat n’est pas fiscalement imposable au régime des plus ou moins-values. Il faudra aussi fixer et tenir les assemblées d’associés obligatoires et les justifier.

Auteur : Immodroit

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