Les formalités juridiques lors de la constitution d’une Société civile immobilière (SCI)

Le recours à une SCI est devenu, en France, de plus en plus commun.

Que ce soit une volonté de détenir un patrimoine en famille, ou acquérir un bien à plusieurs afin d’en amoindrir les frais ou même encore prévoir la transmission de son patrimoine à ses enfants, la SCI présente certains avantages qui ont poussé et pousse encore de nombreux français à passer le cap de la création de SCI. Toutefois, créer une SCI nécessite de monter un dossier face auquel, chacun d’entre nous peut être effrayé. Petit panorama des formalités nécessaires à la création d’une SCI.

L’acte fondateur de toute société : les statuts

Une fois les associés déterminés, la première étape consiste à rédiger les statuts de la SCI.

En vertu de l’article 1832 du Code civil, les statuts ont la nature de contrat.

Ils doivent comporter certaines mentions obligatoires (article 1835 du Code civil) telles que :

–          les apports des associés (apports en nature, en numéraire ou en industrie)

–          la forme (SCI)

–          l’objet (location immobilière, construction…)

–          la dénomination sociale

–          le siège social,

–          le capital social,

–          la durée

–          les modalités de fonctionnement

La rédaction des statuts terminés, il convient de les produire en autant d’exemplaires qu’il y a d’associé, auquel il faut ajouter deux exemplaires pour le Greffe du Tribunal de commerce, un exemplaire pour les impôts, un exemplaire qui restera au siège social.

Tous ces exemplaires doivent être signés par l’ensemble des associés.

La désignation du gérant

Une SCI est dirigée par un gérant qui est nommé par l’ensemble des associés soit lors de la rédaction des statuts auquel cas il convient de l’identifier dans les statuts, le gérant aura alors le statut de gérant statutaire. Le gérant peut également être nommé après l’élaboration des statuts au cours d’une Assemblée générale des associés.

Publicité de la création

Afin que les tiers aient connaissance de la création de la SCI, il convient de faire paraître une annonce dans un journal d’annonces légales. Cette annonce doit contenir certaines mentions obligatoires telles que :

–          forme de la Société

–          dénomination

–          Capital

–          Siège social

–          Durée

–          Identité du gérant

–          Modalités de cession de parts sociales

–          Lieu de l’immatriculation

Enregistrement des statuts au service des impôts compétent

Les statuts, une fois signés, doivent faire l’objet d’un enregistrement au service des impôts compétent.

Cet enregistrement permet de conférer une date certaine à l’acte.

Le délai prévu à l’article 635 s du CGI pour procéder à l’enregistrement des statuts de la SCI est de 1 mois à compter de leur signature.

Les frais occasionnés par l’enregistrement des statuts différent selon la nature des apports :

–          si les associés n’ont effectué que des apports en numéraire aucun droit d’enregistrement ne sera exigé

–          si les associés ont effectué des apports en nature et plus précisément l’apport d’un immeuble neuf ou de moins de cinq ans, la TVA immobilière de 19,6 % sera exigée.

–          si les associés ont effectué des apports en nature d’un immeuble de plus de 5 ans, ces derniers devront s’acquitter des droits d’enregistrements au taux de 5 % (article 684 du CGI).

Le centre des impôts conservera un exemplaire des statuts.

Dépôt du dossier au Greffe du Tribunal de commerce compétent

L’ensemble du dossier de création doit faire l’objet d’un dépôt au Greffe du Tribunal de commerce dans le ressort duquel se trouve le siège social.

Ce dossier comprend :

–          deux exemplaires des statuts enregistrés

–          l’acte de nomination du gérant s’il n’est pas nommé par les statuts

–          une attestation de parution dans un journal d’annonces légales justifiant la publicité de la création de la SCI.

–          Une autorisation de domiciliation : le propriétaire du local où se situe le siège social doit autoriser la domiciliation de la SCI dans ses locaux par le biais de ce document.

A cette autorisation doit être annexé un document justifiant de l’occupation régulière des locaux, c’est un justificatif tel que facture EDF, taxe foncière….

–          Une attestation de non condamnation et de filiation : le gérant de la SCI doit attester qu’il ne fait l’objet d’aucune condamnation et doit informer l’identité de ses parents

–          Un formulaire M0. Ce formulaire reprend toutes les caractéristiques de la SCI en cours de création.

–          Une copie de la carte d’identité des associés.

Dès lors que ce dossier est complet, le Greffier va procéder à l’immatriculation de la SCI.

Auteur : Noémie GOBEAUT

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