Les règles de majorité concernant le vote d’une modification du règlement de copropriété

La règle de droit

La loi du 10 juillet 1965 impose la rédaction d’un règlement de copropriété dans toutes copropriétés. Cet écrit est l’acte fondateur de la copropriété. Il contient certaines mentions obligatoires telles que la délimitation des parties communes et privatives, les modalités de répartition des charges de copropriété, la destination de l’immeuble, les modalités d’administration des parties communes.

Hormis ces mentions, les copropriétaires bénéficient d’une liberté étendue quant au contenu du règlement de copropriété.

La modification de celui ci doit faire l’objet d’une décision prise par l’Assemblée Générale des copropriétaires. La majorité requise lors du vote des copropriétaires peut être différente selon la nature de la modification.

Le cas d’espèce

M. X et la Société LECA, copropriétaires au sein d’une résidence, ont saisi le tribunal à l’effet de faire annuler trois décisions prises par l’Assemblée générale des copropriétaires dont ils sont membres.

Ces trois décisions concernaient la suppression d’une clause qui était prévue par le règlement de copropriété et qui permettait aux copropriétaires de louer leur logement à titre commercial. La conséquence qui découlait nécessairement de cette résolution prise par l’Assemblée générale était la mise en harmonie du règlement de copropriété. M. X et la Société LECA dénonçait ainsi la décision donnant mandat au syndic à l’effet de procéder à la modification du règlement dans ce sens, c’est à dire en supprimant la clause « para hôtelière ».

Les arguments soulevés

Dans cet arrêt deux opinions sont à noter.

La Cour d’Appel a débouté M.X et la Société LECA aux motifs que les trois décisions prises par l’Assemblée générale ont été valablement adoptées. En effet selon la Cour d’appel, les trois résolutions ont été votées à la majorité des 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires, majorité qui, toujours selon la Cour d’Appel,  était exigée pour les décisions de cette nature. A partir de ce constat, la Cour en a ainsi tiré la conclusion suivante : le quorum exigé pour la validité des décisions étant atteint, les résolutions en cause étaient valides sans équivoque.

La Cour de Cassation, cependant, casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’Appel aux motifs que la suppression de la clause « para hôtelière » constituait une modification du règlement intérieur relative à la destination de l’immeuble et qu’ainsi la majorité requise pour les décisions de cette nature est l’unanimité. Or M.X et la Société LECA n’ayant pas voté favorablement concernant cette modification du règlement de copropriété, le quorum n’était ainsi pas atteint et les trois décisions, par conséquent, non valides.

Petits points sur les règles de majorité

En matière de vote en Assemblée générale, les décisions prises par les copropriétaires doivent respectées une majorité qui peut être différente selon la nature de la décision.

Ainsi, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une majorité simple (majorité des seuls copropriétaires présents) s’appliquant à toutes les décisions pour lesquelles la loi ne prévoit pas une autre majorité.

L’article 25 de la loi précitée impose une majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires même absents) pour certaines décisions, notamment les autorisations à donner à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux sur les parties communes, la désignation ou la révocation du syndic.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une majorité double (majorité en nombre des membres présents  ou représentés à l’Assemblée Générale + majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires même absents) pour les décisions relatives aux actes d’acquisition immobilière, aux modifications du règlement de copropriété si cela concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Enfin, certaines décisions doivent obligatoirement être prises à l’unanimité. C’est, en outre, l’hypothèse d’une aliénation des parties communes ou de la modification de la destination de la partie privative d’un copropriétaire.

La règle appliquée au cas d’espèce

En l’espèce, la Cour d’Appel considère que la suppression de la clause permettant aux copropriétaires de louer à titre commercial les logements qu’ils possèdent au sein de la copropriété et la modification du règlement de copropriété qui en résulte est une décision qui doit être prise à la majorité double c’est à dire à la majorité des membres de l’Assemblée générale et à la majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires. En effet, selon la Cour la modification du règlement en ce sens ne fait que retranscrire la réalité de la copropriété, la location des logements à titre commercial n’étant plus d’usage au sein de la copropriété depuis plus de 10 ans. La Cour d’Appel a ainsi considéré qu’il n’y avait pas modification du règlement intérieur dans ces dispositions concernant la destination de l’immeuble puisque l’immeuble ne possède plus réellement qu’une seule destination : l’usage d’habitation.

La Cour de Cassation considère quant à elle, que la destination commerciale de l’immeuble prévue par le règlement offre la possibilité aux copropriétaires de louer leur logement à titre commerciale et bien que cette pratique ne s’effectue plus, la suppression de cette clause entraine un changement dans la destination des parties privatives des copropriétaires de l’immeuble et ainsi toutes décisions prises en ce sens nécessitent un vote pris à l’unanimité. En conséquence, les trois décisions de l’Assemblée générale n’ayant été adoptées qu’à la majorité des 2/3, ne peuvent pas produire leurs effets.

Auteur : Noémie GOBEAUT

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