L’étendue de l’obligation de reconstruction d’un ouvrage mitoyen

Un bien (haie, clôture, mur, …) séparant des immeubles (terrains, maisons) et sur lequel est exercé un droit de copropriété par deux voisins définit la mitoyenneté. Cependant, il arrive que l’ouvrage mitoyen doive être reconstruit ; se pose alors la question de la personne tenue de cette réparation.

A ce sujet, l’article 655 du Code Civil dispose « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ». Aussi, les personnes concernées sont celles qui possèdent un droit sur le mur mitoyen, autrement dit les copropriétaires. Il s’agit donc d’un droit réel puisque attaché à la propriété sur la chose.

Concernant la répartition des travaux, les copropriétaires ont une charge de reconstruction proportionnelle à leur droit de mitoyenneté. Par exemple, un copropriétaire ayant un droit de 75% aura une obligation de reconstruction du mur à 75%. Cependant, un copropriétaire ayant causé des dommages de manière fautive (2 décembre 1975, 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation) ou non (23 janvier 1991, même juridiction) se verra supporter tous les frais de reconstruction, peu important l’étendue de son droit de mitoyenneté.

Le copropriétaire peut cependant être exonéré de cette obligation de réparation, et ce à deux conditions selon l’article 656 du Code Civil : « Cependant, tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. »

  • Le copropriétaire doit abandonner son droit de mitoyenneté. Il abandonne alors les obligations liées à l’exercice de ce droit. C’est notamment ce que rappelle la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 17 juin 1981 : « c’est une obligation réelle liée à la chose qui leur appartient et cette charge cesse lorsqu’ils ne sont plus copropriétaires du mur ». Cet abandon ne se présume pas et doit être expressément affirmé (sauf si la volonté de renoncer est établie grâce à certains faits).
  • Le mur ne doit pas soutenir un bâtiment appartenant au copropriétaire en question : si par exemple, le mur mitoyen soutient la maison du copropriétaire, celui-ci ne peut abandonner le droit de mitoyenneté, celui-ci représentant un avantage pour sa propriété puisqu’il sert à son maintien. C’est ce qu’affirme la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation pour la première fois le 23 novembre 1976 (n°75-11367) en soutenant que « la faculté d’abandon ne peut être exercée par l’un des propriétaires lorsqu’il retire du mur litigieux un avantage particulier ».

Le cas particulier d’un vendeur auteur de travaux ayant endommagé le mur mitoyen n’oblige pas l’acheteur à réparer les dommages ; ce dernier peut ainsi abandonner la mitoyenneté.

Cependant, le copropriétaire responsable des dommages du mur mitoyen ne peut abandonner son droit de mitoyenneté dans le seul but de ne pas effectuer les travaux de réparation. Il s’agirait en effet d’une fuite de sa responsabilité, ce que condamne également la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 23 novembre 1976. Cette volonté de retenir le copropriétaire fautif est explicite puisque la Cour de cassation autorise le copropriétaire en question à l’abandon de son droit uniquement après avoir effectué les réparations nécessaires : « C’est seulement après qu’il a été pourvu, par qui de droit, au rétablissement du mur mitoyen en l’état que l’auteur du dommage peut être dispensé, pour l’avenir, des charges de la mitoyenneté. » (1ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 4 novembre 1963).

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier

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