L’obligation de garnissement dans le contrat de bail

L’obligation de garnissement est rencontrée à l’article 1752 du Code Civil qui dispose : « le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer. »

Le contenu de cette obligation est donc clair : le locataire doit garnir, c’est-à-dire fournir suffisamment de meubles dans la maison louée afin de prévenir contre d’éventuels loyers impayés. Malgré le fait que le locataire soit bien à jour du paiement de ses loyers, il reste tenu de la respecter (comme l’affirme la Chambre Sociale de la Cour de cassation du 12 janvier 1956 en estimant que « l’obligation pour le locataire de garnir les lieux loués de meubles suffisants existe alors même que les loyers ou fermages échus ont été régulièrement payés »).

Il s’agit donc d’une garantie, comme c’est par exemple le cas pour la caution. Le garnissement est compris comme une garantie alternative puisque si celle-ci n’est pas exécutée par le locataire, une autre garantie doit exister à la place ;  par exemple, une assurance « impayés de loyer » doit être mise en place pour pallier au défaut de garnissement. Cela permet ainsi une protection du bailleur contre l’insolvabilité du locataire.

Cependant, si aucune autre garantie n’existe et que l’obligation de garnissement n’est pas respectée, le locataire peut être expulsé par le bailleur, et ce en vertu de la bonne protection de ce dernier contre le défaut de garantie. Cette sanction d’inexécution est admise depuis longtemps par la jurisprudence puisque la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 23 octobre 1979, à condition toutefois de l’existence du défaut de l’obligation de garnissement et d’une résiliation du bail antérieure à l’expulsion (« L’expulsion du preneur qui ne garnit pas les lieux loués de meubles suffisants ne peut être que la conséquence de la résiliation du bail, lorsque celui-ci est consenti pour une durée déterminée ; les juges du fond ne peuvent donc prononcer l’expulsion du locataire qu’en raison d’un défaut de garnissement des lieux loués, tout en refusant de constater la résiliation du bail »).

Quant à la quantité et qualité des meubles à fournir, l’article 1752 du Code Civil ne précise pas ce point là. Aussi, c’est la jurisprudence qui apprécie souverainement et au cas par cas (in concreto) l’existence d’un garnissement « suffisant ». Pour cela, ils tiennent compte « des circonstances, de la situation des parties, la nature et l’importance des sûretés capables de dispenser le locataire », etc (selon la solution donnée le 16 juillet 1955 par la Chambre Sociale de la Cour de cassation). Il est donc difficile de répondre en général à l’étendue de l’obligation de garnissement pour chaque situation de bail.

Une telle obligation semble efficace de prime abord puisque le bailleur d’immeuble peut ainsi user de son privilège sur les meubles, lui permettant ainsi d’être payé en priorité par rapport aux autres créanciers du locataire (en vertu de l’article 2332-1 du Code Civil).

Cependant, son efficacité peut être limitée quant au fait que l’obligation de garnissement est de plus en plus considérée comme une clause inutile puisque d’autres sûretés sont déjà présentes dans le contrat de bail : c’est par exemple le cas de la caution, qui est systématiquement exigée. Aussi, la présence de l’obligation de garnissement serait abusive (selon la Commission des Clauses Abusives dans sa recommandation n°2000-01).

De plus, cette obligation serait également contraire aux libertés fondamentales puisque touchant à la vie privée des individus. Elle est également contraire aux obligations du bailleur, lequel doit, en vertu de la jouissance paisible du preneur, respecter l’obligation d’éviction (présente à l’article 1719 du Code Civil) : il ne peut donc pas entrer dans les lieux loués (et par conséquent, ne peut vérifier le respect de l’obligation de garnissement…).

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier

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