Maître d’ouvrage, assurez-vous! : L’assurance dommage ouvrage

Le contentieux immobilier est marqué par une inégalité. En général, les particuliers sont moins bien armés en cas de conflit contre une entreprise de construction. Souvent demandeurs, les maîtres d’ouvrage doivent supporter le coût de la procédure, le coût de la rémunération de l’expert … Pourtant le simple fait d’être assuré leur éviterait bon nombre de désagréments.

1. Les avantages de l’assurance Dommage-Ouvrage

Les assurances spécifiques à la construction sont apparues avec la réforme de 78 (loi du 4 janvier 1978, également connue sous le nom de Loi Spinetta). Avant il n’y avait pas d’assurances obligatoires.

Cette loi crée une obligation d’assurance :

–                    de responsabilité pour les entrepreneurs

–                    de dommage pour les maître d’ouvrage (assurance dommage-ouvrage)

Avant 1978, le maître de l’ouvrage qui subissait un sinistre supportait deux contraintes :

–                    le coût de la recherche de la responsabilité du constructeur

–                    les délais de procédure, souvent très longs en la matière

Le maître de l’ouvrage devait donc payer son avocat, consigner la somme d’argent nécessaire à la désignation d’un expert, en d’autres termes, il devait financer le procès.

L’autre problème en droit de la construction est que tant que le problème juridique n’est pas tranché, le maître de l’ouvrage ne peut pas faire de travaux, sinon l’objet du procès disparaît.

Avec la réforme de 1978, le législateur a voulu parer à ces deux inconvénients par le droit des assurances en obligeant les constructeurs et les maîtres d’ouvrage à s’assurer. L’intérêt de ce montage est que lorsqu’un sinistre apparaît, le maître de l’ouvrage va s’adresser à son assureur qui a alors un délai de 105 jours pour l’indemniser. Lorsqu’il décide d’indemniser le maître de l’ouvrage, l’assureur va alors être subrogé dans les droits du maître de l’ouvrage, c’est à dire qu’il va pouvoir récupérer l’action en justice du maître de l’ouvrage contre l’entreprise qui a effectué les travaux et c’est à ce moment qu’on recherchera les responsabilités.

Entre l’assureur de dommage-ouvrage et le maître de l’ouvrage, il n’est pas question de responsabilité, l’assureur doit juste décider s’il prendra en charge ou non le sinistre.

En conclusion, depuis la loi de 1978, les deux contraintes sont désormais supportées par l’assureur de dommage. C’est à lui que revient le coût du procès et c’est également lui qui supporte les délais de la procédure.

Cependant, aujourd’hui, peu de maîtres d’ouvrage s’assurent, notamment les particuliers. Cela s’explique en raison du prix de revient de l’assurance qui est en général, d’environ 4% du coût des travaux.

2. L’assurance dommage-ouvrage

Selon l’article L. 242-1 du Code de la construction et de l’habitat, doivent s’assurer (dommage-ouvrage), toutes les personnes physiques ou morales qui font construire, qui agissent en tant que propriétaire de l’ouvrage, en tant que vendeur, ou en tant que mandataire du propriétaire de l’ouvrage.

L’obligation d’assurance n’est donc pas réservée qu’aux maîtres d’ouvrage. Par exemple, un vendeur d’immeuble à construire doit la garantie décennale, il doit donc prendre une assurance dite de responsabilité, mais, comme il compte vendre avant l’expiration du délai de dix ans qui joue pour la garantie décennale, il doit également prendre une assurance dommage-ouvrage, car lorsqu’il va vendre, l’assurance va être transmise au nouveau propriétaire.

Le deuxième alinéa de l’article L. 242-1 prévoit néanmoins des exonérations d’assurance. Elles concernent les personnes morales de droit public et les personnes morales ayant un chiffre d’affaire supérieur à un certain montant lorsqu’elles construisent pour leur propre compte.

Cette obligation d’assurance est sanctionnée pénalement, sauf pour le maître d’ouvrage privé personne physique qui construit pour lui-même. Ainsi, le père de famille qui fait construire une maison en application d’un contrat de construction d’une maison individuelle, peut économiser l’assurance de dommage d’ouvrage, mais s’il a un sinistre important, il sera difficile pour lui d’obtenir la réparation des désordres.

Concernant l’étendue de la garantie, depuis 2005, l’assurance dommage-ouvrage est aussi obligatoire lorsque l’on fait des travaux sur des constructions existantes.  Les obligations d’assurance portent sur l’ensemble de l’ouvrage, neuf et ancien.

Pour pouvoir mettre cette garantie en jeux, il faut remplir un critère qui est celui de la gravité du sinistre. Cela signifie qu’il faut que le dommage porte atteinte à la destination de l’ouvrage, aux éléments d’équipement qui font corps avec l’ouvrage. Si cette condition n’est pas remplie, l’assureur de dommage-ouvrage n’indemnisera pas le maître de l’ouvrage qui devra alors vérifier s’il est encore dans les délais pour faire jouer la garantie de parfait achèvement (1 an après la réception des travaux) ou la garantie biennale (2 ans après la réception des travaux).

Lorsque le maître de l’ouvrage a assuré sa chose contre un risque, si ce risque se réalise, l’assureur devra financer la réparation, y compris le cas échéant, financer les travaux qui auraient du être faits et qui ne l’on pas été.

Concernant la durée de la garantie, il faut noter que contrairement à l’assurance responsabilité due par les entrepreneurs et qui prend effet dès la fin des travaux, l’assurance dommage-ouvrage ne prend pas effet à la réception des travaux. En effet, elle prend effet après l’expiration du délai de un an relatif à la garantie de parfait achèvement. L’assurance dommage-ouvrage a donc une durée théorique de 9 ans.

Cela s’explique par le fait que si un désordre de nature décennale apparaît pendant cette période de un an, il est logique de faire appel aux entrepreneurs qui ont fait les travaux et qui doivent la garantie de parfait achèvement et qu’on leur demande d’exécuter leur obligations.

Il existe cependant deux exceptions dans lesquelles l’assurance dommage-ouvrage va jouer sans attendre l’expiration de ce délai d’un an :

–                    lorsque l’entreprise tenue par la garantie de parfait achèvement est défaillante ;

–                    lorsqu’après mise en demeure de l’entreprise de réparer le dommage, elle n’est pas intervenue et donc que le contrat d’entreprise a été résilié aux torts de l’entrepreneur pour inexécution par celui-ci de ces obligations. Dès que le contrat d’entreprise est résilié, l’assurance dommage-ouvrage prend effet.

Auteur : Audrey LOTZ

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