Quand la banque joue le rôle de la police dans les contrats de construction de maison individuelle

Le contrat de construction de maison individuelle est le contrat par lequel les familles font construire leur maison clés en mains. Ce contrat opère nécessairement dans le secteur protégé et intervient dans un contexte sensible car  très souvent, le fait de construire une maison est le rêve d’une vie. Pour réaliser ce projet, les familles se fixent un budget, empruntent auprès d’établissements financiers. Si le moindre grain de poussière se glisse dans l’opération,  cela risque d’être une véritable catastrophe pour la famille.

La présence d’enjeux si importants ont conduit le législateur à intervenir par la loi du 19 décembre 1990. Avant cette date, il était possible de conclure des contrats de construction de maison individuelle en proposant seulement des garanties financières intrinsèques. Les garanties intrinsèques sont les garanties prises sur ses fonds propres. En d’autres termes, on n’exigeait pas que les opérations soient garanties par des tiers, des organismes extérieurs.

Le législateur est donc intervenu en 1990 pour faire la police de la profession de constructeur de maison individuelle. Par cette loi, il interdit les garanties intrinsèques et impose aux constructeurs de prendre des garanties bancaires. La loi crée également deux formes de contrat de construction de maison individuelle : le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan qui est le contrat le plus répandu, et le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan qui a pour principal intérêt de débusquer les fraudeurs. Enfin,  la loi donne aux banques, la mission de faire la police du contrat. C’est sur cette obligation originale de contrôle par le banquier lors de la délivrance du prêt que nous allons nous attarder, car en général, les banques n’exercent qu’un contrôle quant à la solvabilité de la personne à qui elle accorde un prêt.

1. La vérification de la présence des mentions obligatoires de l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitat

Lorsque l’on est dans le secteur protégé, c’est à dire lorsque l’immeuble à construire est à usage d’habitation, il faudra impérativement que figure dans le contrat de construction de maison individuelle, les mentions énumérées à l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitat.

A ce titre, le banquier ne pourra donner une offre de prêt qu’après avoir vérifier que le contrat comporte bien les mentions énumérées.

Le banquier devra également vérifier que l’échéancier prévu au contrat n’est pas différent de celui qui figure dans la garantie de livraison.

Si le banquier n’effectue pas ce contrôle, il sera responsable à l’égard du garant.

En revanche, selon la troisième chambre civile de la Cour de cassation, la banquier n’a pas à vérifier la véracité des documents produits, il doit seulement vérifier leur existence. Il n’est donc pas obligé de demander la délivrance des documents originaux (3è chambre civile, 12 février 2003).

En pratique, ce contrôle est obligatoire, pourtant beaucoup de banques le rendent payant.

Si le contrôle est absent, le banquier pourra voir sa responsabilité engagée à l’égard du garant ou du maître de l’ouvrage. Il devra alors prendre la place du garant si la garantie de livraison n’a pas été fournie (3è chambre civile, 18 juin 2003).

2. La vérification de la nature du contrat

Une partie des juges du fond considéraient que le banquier devrait vérifier l’exacte qualification du contrat (pour exemple : Cour d’appel de Versailles, 16 mars 1999). En effet, ils estimaient que dès lors que le prêteur est investit par la loi d’une obligation de contrôle de la régularité du contrat, le prêteur ne peut pas se satisfaire que de la qualification donnée au contrat par les parties. Le contrôle que doit exercer le banquier répond dans ce cas à un soucis de protection du maître de l’ouvrage, dans un domaine où la fraude la plus fréquente consiste à maquiller un contrat de construction de maison individuelle en un contrat de maîtrise d’œuvre.

Cependant la chambre commerciale de la Cour de cassation n’est pas du même avis. Elle estime que l’article L. 231-1 ne met pas à la charge du banquier une obligation de requalification du contrat qui lui est soumis (chambre commerciale, 9 juillet 2002).

Cette solution a été reprise par la troisième chambre civile qui la durcie. Cette dernière considère que « l’article L. 231-10 du Code de la construction et de l’habitat, qui ne met pas à la charge du banquier une obligation de requalification du contrat qui lui est soumis, ne le dispense pas de son obligation de renseignement et de conseil  à l’égard du maître de l’ouvrage à qui il fait une offre de prêt ; qu’ayant exactement retenu par des motifs propres et adoptés que si le prêteur de deniers (banquiers) ne peut s’immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l’ouvrage, le banquier n’en a pas moins, à titre de renseignement et de conseil, l’obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet s’il accepte de le financer » (troisième chambre civile, 17 novembre 2004).

Donc si le banquier n’a pas fourni à son client les renseignements nécessaires, sa responsabilité pourra être engagée.

Cependant, il faut noter que dans certaines circonstances, même si le banquier n’a pas fourni au maître de l’ouvrage des renseignements, sa responsabilité ne sera pas pour autant engagée, notamment si les documents qu’on lui a transmis ne lui permettent pas d’apprécier la réalité de l’opération (Cour d’appel d’Aix en Provence, 9 mars 2006).

Auteur : Audrey LOTZ

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