Les clauses abusives dans les contrats de syndics

Les règles concernant les clauses établies par le syndic

Les droits du syndic sont définis par décret, mais souvent contournés. La commission des clauses abusives les corrige.

Cette commission a pour nom,  commission des clauses abusives. Celles-ci ayant relevé des clauses dans le contrat qui protégeraient plus le syndic que les copropriétaires statuent et relèvent les points jugés négatifs et contraire au bon fonctionnement.

Ces anomalies qui lèsent l’une des deux parties et du coup ne respectent pas la clause de réciprocité sont mises en avant et concernent certains points en particulier :

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas résilier le contrat qui le lie à un syndic en particulier.

La durée du mandat d’un syndic est limitée à trois ans par un décret, pour être renouvelée, il faut que l’assemblée générale le décide

Un syndic doit dés sa désignation soumettre au vote de l’assemblée générale, le droit ou non d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndic. Cette autorisation doit être renouvelée tous les trois ans au moins.

Les clauses concernant l’aspect financier sont celles qui nous le verrons, sont les plus enclines à entrainer un déséquilibre qui peut être grave sur le budget de la copropriété.

Anomalies relevées dans les contrats

Concernant le syndic, il peut démissionner à tout moment.

Pour la durée du mandat, des clauses dans les contrats permettent le renouvellement tacite sans le vote en assemblées générales pourtant prévu par la loi.

Pour l’ouverture du compte bancaire, certaines clauses laissent penser aux copropriétaires que son ouverture a un caractère obligatoire, le législateur lui ayant prévu que le choix soit laissé aux copropriétaires.

Certains contrats prévoient dans leurs termes la renonciation des copropriétaires à percevoir les bénéfices des sommes placées sur le compte séparé, le déséquilibre se fait donc à leur dépend.

Les syndics séparent bien gestion courante et prestation à caractère exceptionnel, mais sans précision du contenu des postes et permettent donc d’augmenter certaines rubriques en particulier « divers ».

Certains syndics se permettent de mettre une somme forfaitaire due par les copropriétaires en cas de résiliation du contrat qui n’a pas de justification réelle. Doit être complètement éliminée la clause permettant au syndic de demander au propriétaire défaillant de payer les frais de relance et de recouvrement.

Les syndics ont souvent une clause de révision de leur rémunération qui n’est pas suffisamment claire pour que les copropriétaires puissent en mesurer la clarté.

Mesures préconisées par la commission des clauses abusives pour rétablir la situation.

Il faut faire disparaitre des contrats toutes les clauses contraires à la loi, peu claires ou abusives.

Le syndic ne doit pas pouvoir démissionner s’il n’est pas prévu que les copropriétaires puissent résilier le contrat.

Les clauses permettant un renouvellement automatique du mandat pour le syndic sont interdites.

Il est interdit au syndic de laisser croire que l’ouverture d’un compte unique ou séparé au nom du syndic serait obligatoire.

Il ne doit pas imposer au syndicat à renoncer aux fruits des placements financiers.

Il ne doit pas accumuler de prestations particulières, ni avoir recours à la rubrique « divers » lui permettant d’augmenter les frais.

Il lui est interdit de demander une contrepartie financière en cas de non-renouvellement ou de résiliation.

Il ne peut facturer de frais à un copropriétaire défaillant.

Il doit chiffrer clairement la prévision de révision.

Auteur : Immodroit

La responsabilité du syndic en cas de défaut d’entretien des parties communes

Du point de vue du conseil syndical

Dès qu’un immeuble est bâti et qu’il a plus de deux propriétaires, la mise en place du conseil syndical doit être faite. Il élit alors un président et sera alors constitué en personne civile. Celui-ci aura bien entendu des responsabilités, dont celles de veiller à l’entretien des parties communes et du bâtiment en lui-même. Il doit mettre au pont un règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale, pour assurer les travaux, l’entretien courant, la gestion du personnel.

A ce titre, il est responsable de la sauvegarde, dans les meilleures conditions possible, de la résidence.

Il est obligé de procéder à l’exécution de travaux qui seraient nécessaires et urgents pour maintenir le bâtiment dans un état satisfaisant. Ce sera alors le conseil syndical en entier et en assemblée générale qui votera les travaux.

Pourtant dès lors que la gestion est confiée à un syndic, celui-ci a aussi une part de responsabilité dans l’entretien des parties communes ou du bâti en lui-même, au vue de la loi de 1965. Ainsi il doit s’assurer de la bonne exécution des décisions du conseil syndical.

Responsabilités du syndic dans l’entretien des parties communes

Il peut prendre l’initiative de travaux dans l’urgence et faire ratifier les décisions par l’assemblée générale.

Il soumettra au vote la provision qu’il juge nécessaire de mettre en place, pour pouvoir effectuer des travaux ou entretenir les communs. Cette action se fait tous les trois ans, sans avoir besoin que ces travaux aient été votés préalablement en assemblée générale.Par contre, elle doit être prise à la majorité absolue des copropriétaires qu’ils soient présents ou absents lors de la réunion.

Le syndic fera afficher à la vue de tous les copropriétaires, les décisions prises en terme de travaux ou d’entretien courant de la résidence.

Il faut savoir que le syndic engage sa responsabilité et qu’il peut être condamné à un versement de dommages et intérêts s’il manque à ses obligations, prend les mauvaises décisions ou par négligence, entrainant ainsi une dégradation du bâtiment et de ses parties communes.

Quand la question a été mise sur la table lors d’une réunion syndicale, si le syndicat refuse les travaux, en cas de préjudice et de dommage, ça relèvera de sa propre responsabilité.

Il faut préciser  que dans certains cas, il y a une obligation légale d’exécution des travaux. Quand la dégradation du bâtiment est trop importante et dans le cadre des risques sanitaires menaçant les occupants, de par la présence d’amiante.

La responsabilité du syndic dans l’emploi du personnel de la copropriété d’après la loi Hoquet.

Le syndic est le mandataire qui est chargé de représenter le syndicat dans l’embauche des employés. C’est donc lui, qui recrute, qui licencie et fixe les conditions de travail des salariés selon les textes en vigueur.

Il va prendre en charge la rédaction de l’annonce avec la participation du syndicat, il va procéder aux entretiens d’embauche, à la rédaction du contrat de travail et aux démarches administratives. De la même manière, ce sera lui qui procédera au licenciement si le problème se pose.

En cas de désaccord avec le syndicat sur la décision de licenciement, il engage sa responsabilité totale, c’est pourquoi il s’entoure généralement de l’avis du conseil syndical. C’est son intérêt pour éviter tout conflit.

Auteur : Immodroit

La réforme du DPE entrant en vigueur au 1Er janvier 2012

Définition du DPE

Le diagnostic de performance énergétique a été créé par une directive de 2002, il est obligatoire depuis novembre 2006 pour la vente d’un bien immobilier, depuis  juillet 2007, pour la location et depuis janvier 2011, l’apposition de l’étiquette est obligatoire pour toutes les annonces immobilières. Il vise à déterminer la quantité d’énergie consommée par un bien sur un an, cette quantité est calculée sur la base de classe énergétique, allant de A à G pour les appartements les moins bien isolés.

Sa validité est de 10 ans. Il permet d’informer futurs acquéreurs ou locataires de la consommation énergétique et du taux d’émission de gaz à effet de serre, d’un logement. Tout le monde est en droit de l’exiger. Il fait partie intégrante du diagnostic technique du bien immobilier nécessaire dans toutes les transactions. Cette évaluation doit forcément être réalisée par un professionnel apte à mesurer ces informations. Il n’est pas seulement informatif, mais obligatoire depuis 2010. La consommation au niveau du chauffage, de la production d’eau chaude et le refroidissement sont évaluées. Parallèlement, les émissions de gaz à effet de serre le sont aussi.

Les contrôles, le DPE et le crédit d’impôt.

Les points de contrôle sont les suivants :

– Les particularités des logements et le descriptif des équipements qui le compose.

– Le bon état de marche des systèmes de chauffage ou de climatisation.

– L’isolation du logement (déperdition de chaleur au niveau des fenêtres, etc.)

– La consommation énergétique et gaz à effet de serre.

Les bâtiments sont tous concernés sauf les constructions provisoires limitées à deux ans d’utilisation, les bâtiments indépendants dont la surface n’excède pas 50m2, les bâtiments à usage industriel, artisanal ou agricole, enfin, les bâtiments historiques et les lieux de culte. Quand est vendu un lot d’appartements, le DPE concerne seulement les parties privatives.

Le propriétaire qui souhaite effectuer un DPE peut bénéficier d’un crédit d’impôt de 50% sur le cout de l’expertise, il ne peut être accordé que dans le cadre où il n’est pas obligatoire, c’est une incitation seulement.

Il faut savoir que le DPE est opposable en justice, c’est le GRENELLE2 qui l’a permis. L’acheteur peut donc contester le DPE remis par le vendeur lors de l’achat.

Nouvelles dispositions du DPE u 1er janvier 2012

La critique a toujours été vive depuis que le DPE a été instauré, on lui reproche surtout et principalement son manque de fiabilité. Ainsi la proposition qui sera faite en 2012 vise à lui donner plus de crédit. La nouvelle mouture comprend des changements que l’on peut déjà évoquer, car elle a été présentée en septembre dernier.

Les éléments qui suivent seront intégrés au diagnostic pour renforcer le contrôle :

– une fiche technique sera mise à la disposition des particuliers pour les informer sur les données soumises lors du contrôle ainsi que les éléments sur lesquels il porte.

– Le nombre de points de contrôle augmente, 60 au lieu de 30 actuellement.

– Les outils qui seront utilisés par le contrôleur seront soumis à la validation de l’Ademe. Ceci ayant pour but d’éviter les écarts de résultats courant actuellement.

– Une base de données du DPE sera établie par l’Ademe après que l’ensemble des logements en France ait fait l’objet d’un DPE.

– Un contrôle accru pour vérifier que les agences mettent systématiquement cette étiquette partout.

– Enfin, les professionnels verront leur formation accrue et renforcée.

Auteur : Immodroit

L’état descriptif de division en vue de la publicité foncière

C’est le document destiné à identifier les lots de copropriété du point de vue de la publicité foncière. Il est résumé obligatoirement dans un tableau, incorporé au règlement de copropriété, ou annexé à celui-ci.

Quand on a établi un état descriptif de division, des modifications sont susceptibles d’y être apportées.

–          Concernant la consistance de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier : accroissement ou diminution de l’assiette de la copropriété.

–          Concernant les lots : les lots qui subissent une transformation, dans la fraction incluse du lot ou dans la quote-part des parties communes. Ex. un appartement qui a deux pièces, les propriétaires décident d’en faire deux studios. On peut réunir deux ou plusieurs lots en un seul, par ex. réunion d’une partie divise et d’une partie commune.

Pour les modifications affectant la composition interne d’un seul lot, on n’a pas besoin de faire un modificatif de l’état descriptif de division.

Pour la division d’un lot, les lots réunis ne doivent pas être grevés de droits et de charges publiés au fichier immobilier (hypothèque). Le numéro nouveau prend la suite des numéros existants (cf. ex. tableau ci-dessous)

Les modifications peuvent aussi n’affecter que les parties communes. On peut transformer des parties communes en parties privatives, et modifier les quotes-parts. Remarque : la loge du concierge est toujours une partie commune.

Exemple de tableau (résumé obligatoire de l’état descriptif de division)

Numéro Bâtiment Escalier Etage Nature du lot Quote-part Désignation du lot
32 A B 3ème Appartement 52/1000
45 A B 2ème Appartement 26/1000 Divisé en lots 55 et 56

= supprimé

55 A B 2ème Appartement 8/1000 Provient du lot 45
56 A B 2ème Appartement 18/1000 Provient du lot 45
Auteur : Marion PAU

Comprendre les frais de notaire : les émoluments fixes et les émoluments libres

Les honoraires perçus par le notaire, à ne pas confondre avec la somme totale perçue par le notaire lors de la rédaction d’un acte(cette somme totale comprenant également les droits d’enregistrement que le notaire reverse au fisc), sont réglementés par le décret n° 78-262 du 8 mars 1978 modifié par le décret n° 2011-188 du 17 février 2011.

Le notaire se doit d’appliquer les honoraires prévus par ce décret et ne peut y déroger.

ZOOM sur le régime des émoluments fixes et des émoluments libres.

Les émoluments fixes

Les actes qui ne sont pas rémunérés par un émolument proportionnel (voir l’article Comprendre les frais de notaire, les émoluments proportionnels) sont soumis à émolument fixe. (article 27 du décret du 8 mars 1978).

Le montant dû pour ces actes est calculé en unité de valeur.

Le décret du 17 février 2011 énonce « Le troisième alinéa de l’article 28 du même décret est remplacé par les dispositions suivantes :
« L’unité de valeur est fixée à 3,90 €. » »

Ce montant est entendu hors TVA.

Le décret du 8 mars 1978 affecte à chaque type d’acte un certain nombre d’unités de valeur.

Par exemple, pour un contrat de Pacs, le décret affecte 50 unités de valeur.

Ainsi, la rédaction d’un contrat de Pacs par un notaire coûte 50 x 3.90 = 195 Euros, montant auquel il convient d’ajouter la TVA, soit un prix total de 233,22 €.

Les émoluments libres

Certaines interventions du notaire ne sont pas rendues obligatoires par la loi. Ainsi, les honoraires liés à ces interventions ne sont pas réglementés. Ce professionnel du droit peut alors appliquer des honoraires de manière libre avec l’accord préalable du client.

Il s’agit notamment des formalités liées aux entreprises telles que rédaction des statuts, de la déclaration d’ISF, de l’élaboration d’un acte de vente de fonds de commerce.

En sa qualité de conseiller juridique, le notaire peut également effectuer des consultations juridiques, tout comme un avocat. La tarification de ces consultations est également déterminée librement par le notaire.

Seuls les émoluments libres peuvent faire l’objet d’une négociation entre le client et le notaire.

Les émoluments proportionnels et fixes ne peuvent pas faire l’objet d’un accord entre les deux parties.

Les obligations du notaire

Le notaire a l’obligation d’informer son client, préalablement à toute intervention de sa part, du montant de ses honoraires ainsi que du mode de calcul de ceux ci.

Cette information ne doit pas obligatoirement être fournie de manière détaillée, cependant le client doit, par avance, connaître le montant approximatif des honoraires qu’il devra régler.

Lorsque toutes les formalités sont effectuées, le notaire doit remettre au client un décompte détaillant précisément les droits et taxes payés aux impôts et ses émoluments.

Contestation des honoraires

En cas de doute sur les honoraires pratiqués par un notaire, il convient tout d’abord de lui demander de fournir des explications.

En l’absence de réponse de sa part ou en cas de réponse insatisfaisante, il est possible d’écrire à la chambre départementale des notaires dont dépend le notaire.

La chambre départementale lui demandera alors de communiquer ses comptes et de fournir des explications quant à la facturation effectuée.

La chambre vérifiera les calculs effectués par le notaire en fonction de tous les éléments dont elle aura connaissance.

Auteur : Noémie GOBEAUT

Comprendre les frais de notaire : les émoluments proportionnels

Les particuliers sont, la plupart du temps, outrés par le montant des honoraires d’un notaire.

On entend souvent dire que leur signature vaut de l’or. Toutefois, il convient de prendre en compte et de comprendre que les honoraires du notaire sont différents des droits d’enregistrement qui sont également perçu par celui ci mais reversés au fisc, le notaire étant seulement un intermédiaire.

Les droits d’enregistrement représentent environ 80 % de la somme totale versée au notaire.

Seul 20 % environ de cette somme constitue les honoraires réels de l’Etude notarial.

Ces honoraires sont très réglementés et dans la plupart des cas sont fixés par le ministère de la Justice.

Les émoluments proportionnels :

La plupart des actes juridique rédigés par le notaire sont soumis à des émoluments proportionnels. Ils sont calculés sur la valeur des sommes ou des biens figurant dans l’acte en question. L’article 19 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires énonce « les émoluments proportionnels sont perçus sur le capital énoncé dans les actes (…)

Par exemple s’il s’agit d’une vente immobilière, les émoluments seront calculés sur le prix de vente du bien immobilier.

Il existe deux barèmes pour l’application des émoluments proportionnels : la Série S1 et la Série S2. Le notaire a l’obligation d’utiliser l’un de ces barèmes. Un tarif spécial s’applique lorsque le notaire a une activité de négociation. Par exemple, lorsque le notaire joue le rôle d’agent immobilier.

L’article 25 du décret ci-dessus mentionné détermine, selon la nature des actes, le barème applicable.

Ainsi, les mutations de propriété à titre onéreux ou gratuit (ce sont les ventes immobilières, les donations entre vifs par exemple) sont soumises au barème de la Série S1, tout comme les prêts et les suretés.

La Série S2, quant à elle, s’applique aux baux, aux déclarations de succession, aux constatations de la propriété et de la valeur d’un bien.

Le Décret n° 2011-188 du 17 février 2011 modifiant le décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires fixe les deux barèmes ainsi :

PREMIÈRE SÉRIE (S 1)

EN POURCENTAGE

De 0 jusqu’à 6   500 €

4

Au-delà de 6   500 € jusqu’à 17   000 €

1,65

Au-delà de 17   000 € jusqu’à 60   000 €

1,10

Au-delà de 60   000 €

0,825

DEUXIÈME SÉRIE (S 2)

EN POURCENTAGE

De 0 jusqu’à 6   500 €

2

Au-delà de 6   500 € jusqu’à 17   000 €

1,10

Au-delà de 17   000 € jusqu’à 30   000 €

0,75

Au-delà de 30   000 €

0,55

Honoraires de négociation

De 0 à 45 735 € :          5 %

Au delà de 45 735 € : 2.50 %

Le résultat obtenu selon ces barèmes est souvent soumis à un coefficient de pondération ou de majoration prévu à l’article 25 du décret du 8 mars 1978.

Les honoraires calculés sont ensuite soumis à TVA.

 

Prenons un exemple :

Vous achetez une maison d’une valeur de 200 000 €.

Les mutations de propriété à titre onéreux sont selon l’article 25 du décret du 8 mars 1978, soumis au barème de la Série S1 avec un coefficient de pondération de 1.

Les honoraires bruts du notaire sont ainsi de :

De 0 à 6 500 :    4.00 % soit 260 €

De 6 500 à 17 000 : 1.65 soit 173.25 €

De 17 000 à 60 000 : 1.10 % soit 473 €

De 60 000 à 200 000 (valeur du bien immobilier) : 0.825 % soit 1 155 €

Soit des honoraires bruts de 260 + 173.25+ 473 + 1 155 = 2 061.25 €

Le coefficient étant de 1, il n’y a pas lieu à majoration ou diminution.

L TVA s’appliquant à ces honoraires, le montant des frais de notaire s’élèveront à 2 061.25 € x 19.6 % soit 2 465,26 €.

Il faudra bien entendu ajouter à cette somme les droits de mutation. C’est bien là où il y a confusion de la part du particulier.

Les honoraires de 2 465,26 € constituent effectivement la rémunération du notaire.

Cependant, le notaire vous demandera une somme plus importante puisqu’il va percevoir également les droits de mutation qu’il reversera au fisc.

Dans notre exemple, les droits de mutation pour la vente d’un immeuble de 5.09 % du prix figurant à l’acte seront exigés par le notaire.

De plus si le notaire a exercé une activité de négociation, c’est à dire s’il a agit comme un agent immobilier dans le cadre de cette vente, il percevra des honoraires de négociation. Soit dans notre cas :

De 0 à 45 735 € :  5 % soit 2 286,75 €

De 45 735 € à 200 000 € ( prix de vente du bien immobilier ) :  2.50 % soit 3 856.63 €

Soit des honoraires de négociation de 2 286.75 + 3 856.63 = 6 143.38 € auquel s’ajoute la TVA soit un total de 7 347,48 €.

Auteur : Noémie GOBEAUT

La garantie incendie-explosion et le régime de la responsabilité civile

  • L’assurance incendie-explosion couvre-t-elle les dégâts subis par mes biens ?

Oui, l’assurance incendie-explosion couvre les dégâts subis par vos biens.

  • L’assurance incendie-explosion couvre-t-elle les dégâts subis par les biens de mes voisins ?

Oui, l’assurance incendie-explosion couvre les dégâts subis par les biens de vos voisins.

  • L’assurance incendie-explosion couvre-t-elle les dégâts d’origine accidentelle ?

Oui, l’assurance incendie-explosion couvre les dégâts d’origine accidentelle.

  • Lors d’un incendie, les pompiers ont du causé des dégâts dans ma maison pour éteindre le feu, l’assurance incendie-explosion couvre-t-elle ces dégâts ?

Si lors d’une incendie, les pompiers ont du causé des dégâts dans votre maison pour éteindre le feu, l’assurance incendie-explosion couvre ces dégâts.

  • La foudre est tombée sur ma maison et a endommagée celle-ci, la garantie incendie-explosion couvre-t-elle ces dégâts ?

Oui, si la foudre est tombée sur votre maison et a endommagée celle-ci, la garantie incendie-explosion couvre ces dégâts.

  • Une automobile s’est encastrée dans le mur de ma maison, la garantie incendie-explosion couvre-t-elle les dégâts engendrés par cette voiture ?

Oui, si une automobile s’est encastrée dans le mur de votre maison, la garantie incendie-explosion couvre les dégâts engendrés par cette voiture mais sous réserve que le véhicule soit identifié, que ce n’était pas vous au volant et qu’il ne vous appartienne pas.

  • Une brûlure de cigarette est-elle couverte par l’assurance incendie-explosion ?

Non, une brûlure de cigarette n’est pas couverte par l’assurance incendie-explosion.

  • Qu’est-ce que la responsabilité civile ?

La responsabilité civile est une assurance qui garantie conséquences financières par rapport à votre responsabilité en cas de dégâts causés à autrui.

  • La responsabilité civile me garantit contre les dégâts causés à autrui seulement par imprudence ?

Non, la responsabilité civile ne vous garantit pas seulement contre les dégâts causés à autrui par imprudence mais vous couvre aussi contre les dégâts causés à autrui par négligence.

  • La responsabilité civile couvre-t-elle aussi tous les membres de ma famille vivant sous mon toit ?

Oui, la responsabilité civile couvre aussi tous les membres de votre famille vivant sous votre toit.

  • La garantie responsabilité civile couvre-t-elle aussi la femme de ménage qui vit sous mon toit ?

Oui la garantie responsabilité civile couvre aussi la femme de ménage qui vit sous votre toit.

  • La garantie responsabilité civile couvre-t-elle aussi mes animaux domestiques ?

Oui, la garantie responsabilité civile couvre aussi vos animaux domestiques vivant sous votre toit.

  • La garantie responsabilité civile me couvre-t-elle lors de la pratique d’un sport ?

Oui, la garantie responsabilité civile vous couvre lors de la pratique d’un sport.

  • La garantie responsabilité civile couvre-t-elle mes enfants lors de leur sortie scolaire ?

Oui, la garantie responsabilité civile couvre vos enfants lors de leur sortie scolaire sous réserve que les dégâts subis ne proviennent pas d’eux même.

(Code des assurances)

Auteur : Marine ROUEN

L’obligation de garnissement dans le contrat de bail

L’obligation de garnissement est rencontrée à l’article 1752 du Code Civil qui dispose : « le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer. »

Le contenu de cette obligation est donc clair : le locataire doit garnir, c’est-à-dire fournir suffisamment de meubles dans la maison louée afin de prévenir contre d’éventuels loyers impayés. Malgré le fait que le locataire soit bien à jour du paiement de ses loyers, il reste tenu de la respecter (comme l’affirme la Chambre Sociale de la Cour de cassation du 12 janvier 1956 en estimant que « l’obligation pour le locataire de garnir les lieux loués de meubles suffisants existe alors même que les loyers ou fermages échus ont été régulièrement payés »).

Il s’agit donc d’une garantie, comme c’est par exemple le cas pour la caution. Le garnissement est compris comme une garantie alternative puisque si celle-ci n’est pas exécutée par le locataire, une autre garantie doit exister à la place ;  par exemple, une assurance « impayés de loyer » doit être mise en place pour pallier au défaut de garnissement. Cela permet ainsi une protection du bailleur contre l’insolvabilité du locataire.

Cependant, si aucune autre garantie n’existe et que l’obligation de garnissement n’est pas respectée, le locataire peut être expulsé par le bailleur, et ce en vertu de la bonne protection de ce dernier contre le défaut de garantie. Cette sanction d’inexécution est admise depuis longtemps par la jurisprudence puisque la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 23 octobre 1979, à condition toutefois de l’existence du défaut de l’obligation de garnissement et d’une résiliation du bail antérieure à l’expulsion (« L’expulsion du preneur qui ne garnit pas les lieux loués de meubles suffisants ne peut être que la conséquence de la résiliation du bail, lorsque celui-ci est consenti pour une durée déterminée ; les juges du fond ne peuvent donc prononcer l’expulsion du locataire qu’en raison d’un défaut de garnissement des lieux loués, tout en refusant de constater la résiliation du bail »).

Quant à la quantité et qualité des meubles à fournir, l’article 1752 du Code Civil ne précise pas ce point là. Aussi, c’est la jurisprudence qui apprécie souverainement et au cas par cas (in concreto) l’existence d’un garnissement « suffisant ». Pour cela, ils tiennent compte « des circonstances, de la situation des parties, la nature et l’importance des sûretés capables de dispenser le locataire », etc (selon la solution donnée le 16 juillet 1955 par la Chambre Sociale de la Cour de cassation). Il est donc difficile de répondre en général à l’étendue de l’obligation de garnissement pour chaque situation de bail.

Une telle obligation semble efficace de prime abord puisque le bailleur d’immeuble peut ainsi user de son privilège sur les meubles, lui permettant ainsi d’être payé en priorité par rapport aux autres créanciers du locataire (en vertu de l’article 2332-1 du Code Civil).

Cependant, son efficacité peut être limitée quant au fait que l’obligation de garnissement est de plus en plus considérée comme une clause inutile puisque d’autres sûretés sont déjà présentes dans le contrat de bail : c’est par exemple le cas de la caution, qui est systématiquement exigée. Aussi, la présence de l’obligation de garnissement serait abusive (selon la Commission des Clauses Abusives dans sa recommandation n°2000-01).

De plus, cette obligation serait également contraire aux libertés fondamentales puisque touchant à la vie privée des individus. Elle est également contraire aux obligations du bailleur, lequel doit, en vertu de la jouissance paisible du preneur, respecter l’obligation d’éviction (présente à l’article 1719 du Code Civil) : il ne peut donc pas entrer dans les lieux loués (et par conséquent, ne peut vérifier le respect de l’obligation de garnissement…).

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier

L’étendue de l’obligation de reconstruction d’un ouvrage mitoyen

Un bien (haie, clôture, mur, …) séparant des immeubles (terrains, maisons) et sur lequel est exercé un droit de copropriété par deux voisins définit la mitoyenneté. Cependant, il arrive que l’ouvrage mitoyen doive être reconstruit ; se pose alors la question de la personne tenue de cette réparation.

A ce sujet, l’article 655 du Code Civil dispose « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ». Aussi, les personnes concernées sont celles qui possèdent un droit sur le mur mitoyen, autrement dit les copropriétaires. Il s’agit donc d’un droit réel puisque attaché à la propriété sur la chose.

Concernant la répartition des travaux, les copropriétaires ont une charge de reconstruction proportionnelle à leur droit de mitoyenneté. Par exemple, un copropriétaire ayant un droit de 75% aura une obligation de reconstruction du mur à 75%. Cependant, un copropriétaire ayant causé des dommages de manière fautive (2 décembre 1975, 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation) ou non (23 janvier 1991, même juridiction) se verra supporter tous les frais de reconstruction, peu important l’étendue de son droit de mitoyenneté.

Le copropriétaire peut cependant être exonéré de cette obligation de réparation, et ce à deux conditions selon l’article 656 du Code Civil : « Cependant, tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. »

  • Le copropriétaire doit abandonner son droit de mitoyenneté. Il abandonne alors les obligations liées à l’exercice de ce droit. C’est notamment ce que rappelle la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 17 juin 1981 : « c’est une obligation réelle liée à la chose qui leur appartient et cette charge cesse lorsqu’ils ne sont plus copropriétaires du mur ». Cet abandon ne se présume pas et doit être expressément affirmé (sauf si la volonté de renoncer est établie grâce à certains faits).
  • Le mur ne doit pas soutenir un bâtiment appartenant au copropriétaire en question : si par exemple, le mur mitoyen soutient la maison du copropriétaire, celui-ci ne peut abandonner le droit de mitoyenneté, celui-ci représentant un avantage pour sa propriété puisqu’il sert à son maintien. C’est ce qu’affirme la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation pour la première fois le 23 novembre 1976 (n°75-11367) en soutenant que « la faculté d’abandon ne peut être exercée par l’un des propriétaires lorsqu’il retire du mur litigieux un avantage particulier ».

Le cas particulier d’un vendeur auteur de travaux ayant endommagé le mur mitoyen n’oblige pas l’acheteur à réparer les dommages ; ce dernier peut ainsi abandonner la mitoyenneté.

Cependant, le copropriétaire responsable des dommages du mur mitoyen ne peut abandonner son droit de mitoyenneté dans le seul but de ne pas effectuer les travaux de réparation. Il s’agirait en effet d’une fuite de sa responsabilité, ce que condamne également la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 23 novembre 1976. Cette volonté de retenir le copropriétaire fautif est explicite puisque la Cour de cassation autorise le copropriétaire en question à l’abandon de son droit uniquement après avoir effectué les réparations nécessaires : « C’est seulement après qu’il a été pourvu, par qui de droit, au rétablissement du mur mitoyen en l’état que l’auteur du dommage peut être dispensé, pour l’avenir, des charges de la mitoyenneté. » (1ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 4 novembre 1963).

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier

La question de la responsabilité pour troubles du voisinage lors des travaux

Si le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, il présente toutefois des limites : l’abus du droit de propriété peut être un trouble dit anormal du voisinage ; le problème de la personne responsable se pose si les troubles sont causés par des travaux chez un particulier.

Si l’auteur du trouble est le voisin seul

Si le voisin n’est lié en aucune manière que ce soit avec la victime, alors il est seul responsable (et ce même s’il n’a pas commis de faute) en vertu de l’article 544 du Code Civil.

Si l’auteur du trouble est le bailleur de la victime

Si la victime est le locataire, le bailleur est bien déclaré responsable. Cependant, l’action en responsabilité ne pourra être exercée que sur le fondement du bail, et en vertu de la solution rendue par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation le 10 novembre 1998. Pour cela, le locataire peut fonder son action notamment sur le manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible du locataire de la chose louée, conformément à l’article 1719 du Code Civil.

Si l’auteur du trouble et la victime ont le même bailleur

En vertu de l’obligation d’éviction, on considère que le bailleur n’a pas respecté cette dernière envers le locataire troublé dans son droit ; aussi, le bailleur est tenu pour responsable du fait de son locataire, et ce en vertu de la solution rendue par la 1ère Chambre Civile de la Cour de cassation le 24 janvier 1961, estimant que le bailleur est « tenu de réparer le dommage résultant du trouble de jouissance qui en résulte pour un colocataire ». Cependant, il est possible pour celui-ci de se retourner par la suite contre le locataire à l’origine du trouble.

Ce locataire, parce qu’il a aussi causé un trouble anormal du voisinage au bailleur, peut voir sa responsabilité engagée sur la base du manquement à ses obligations de preneur de la chose louée, soit l’article 1728 du Code Civil.

Si l’auteur du trouble est le constructeur employé par le voisin

Concernant la question de la personne responsable, la jurisprudence rendue par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation considère que le bailleur ainsi que le constructeur sont responsables (comme l’affirme la solution rendue par cette formation le 11 mai 2000 : « le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition de trouble anormal de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés ». Cependant, la 1ère Chambre Civile (spécialisée en droit des contrats) estime que seul le constructeur est responsable devant les troubles causés par les travaux (selon l’arrêt du 18 mars 2003, « l’entrepreneur auteur des travaux est responsable de plein droit des troubles de voisinage constatés dans le fonds voisin »).

Si l’auteur du trouble est le sous-traitant employé par le constructeur

Si le constructeur employé par le voisin sous-traite le travail par un autre constructeur, alors ce dernier sera déclaré responsable et l’entrepreneur sous-traitant sera exonéré de toute responsabilité. En effet, la jurisprudence, dans sa 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation le 21 mai 2008, affirme que « l’entrepreneur principal, qui a fait réaliser des travaux par un sous-traitant, n’est pas l’auteur du trouble du voisinage et ne peut pas être poursuivi à ce titre ». Le sous-traitant est alors considéré comme l’auteur réel des nuisances et est donc poursuivi.

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier