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Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Les SCPI doivent être appréhendées comme un outil de diversification et d’optimisation de patrimoine, ni plus ni moins.

Ce type de placement, dit « pierre-papier », doit compléter votre éventail d’investissement et ne doit pas être votre UNIQUE investissement.

Selon moi, les SCPI combinent risque modérés et objectif de rentabilité. Toutefois j’insiste sur un point, le risque zéro n’existe pas dans ce type de placement. Il sera modéré mais existant.

Petit tour d’horizon

Les SCPI ? C’est quoi ? Ce sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ces dernières sont une forme de placement collectif immobilier et sont gérées par des Sociétés de Gestion qui doivent répondre à une multitude de conditions (garanties, capital minimum…) pour accéder à ce « poste ».

Les SCPI empruntent le mode de fonctionnement des Sociétés Anonymes et des Sociétés Civiles. C’est d’ailleurs cet hybridité qui complique tout.

En clair, les SCPI sont des produits de placement collectif immobilier car elles regroupent plusieurs investisseurs, chacun d’entre-eux est engagé à hauteur de la somme investie, donc de ses parts. Les sommes ainsi placées sont ré-investies par la SCPI dans de l’immobilier (de commerce, de bureaux, d’habitation…= diversification sectorielle)

Ainsi, l’investisseur-associé percevra des revenus, des loyers réguliers, qui seront établies sur la base du nombre de parts qu’il détient.

Quels sont les avantages du placement en SCPI ?

Le premier avantage réside en la mutualisation du risque, car la collectivité du placement et les choix d’investissement(diversification géographique et sectorielle des biens) tendent à minimiser ces derniers.

Ainsi, équilibre et stabilité entre taux de rendement et prise de risques ont été trouvés.

Les loyers sont perçus de façon continue, régulière et sont fiscalisés au même titre que les « loyers classiques ». De plus, les prérogatives de gestion qui s’attachent à la qualité de propriétaire sont assurées par la SCPI.

Enfin, un contrôle poussé est exercé par l’AMF sur la SCPI et la société de gestion.

Cependant, un point noir vient ternir le portrait des SCPI. Ces dernières, présentent l’inconvénient d’un défaut de liquidité des parts, donc des sommes investies. Bien que des mécanismes ont été mis en place pour palier à ce point négatif, il est bon de garder à l’esprit qu’un laps de temps est nécessaire, pour ce qui est de la revente des parts.

Pour conclure, le placement « pierre-papier » doit être abordé comme étant un placement à moyen, long terme, un outil de diversification patrimonial et de compromis.

Le régime des SCPI est défini par les art. L214-50 & s. du Code monétaire et financier.

Cad que le risque de perte portera uniquement sur cette somme. Cependant, il est bon de vérifier les statuts de la SCPI, car certaines peuvent engager l’investisseur au double de la somme investie.

Ex : J’investis 150 000euros, mais je peux en perdre 300 000euros. (si les statuts le prévoient)

Imposition sur la base du régime foncier. Possibilité pour l’investisseur de déduire les intérêts d’emprunt et d’imputer les déficits fonciers si il y a lieu.

AMF= Autorité des Marchés Financiers.

Auteur : Mlle. Alexie GALASSI.

Dispositif Scellier, ce qui va changer

Le dispositif Scellier, dont la suppression est annoncée pour fin 2012, a été mis en place par l’article 31 de la loi de finance rectificative de 2008. Il s’adresse aux contribuables qui souhaitent défiscaliser tout ou partie de leur impôt, que l’investissement soit réalisé en direct ou par l’intermédiaire de sociétés de placements immobiliers. (ex :SCPI dite « fiscale ») Cependant, pour bénéficier du taux de 22% de réduction, le logement doit être acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 Décembre 2011.

Ce taux de réduction varie selon que l’habitation soit BBC ou non. De plus, il sera fortement diminué pour l’année 2012. Ainsi, le taux de réduction 2011 pour un logement BBC va passer de 22% à 18%.

Petit rappel

Il existe différents dispositifs Scellier (Scellier Outre-Mer, Scellier LMNP, Scellier intermédiaire…) avec des conditions qui leurs sont propres.

Cependant, le dispositif Scellier dit « libre », exige de la part de l’investisseur un engagement de louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans. Ce délai peut être prorogé jusqu’à 15 ans au total, lorsqu’il s’agit d’une Scellier « intermédiaire ».

De plus, la réduction d’impôts est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de 300 000 € maximum.

Une liste non exhaustive des conditions d’éligibilité

Le contribuable ne peut pas cumuler les avantages du dispositif Scellier avec ceux du dispositif Robien. La location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition du bien. La durée de la location est de 9 ans minimum, en respectant le plafond de loyer établis par décret en fonction de la zone géographique, où se situe le bien.

De plus, le bien doit être loué en nu à usage d’ habitation principale.

Pour conclure, le dispositif Scellier « intermédiaire », dont les conditions sont plus restrictives que celles imposées par le dispositif Scellier « libre », permet une réduction d’impôt maximale de 32% sur 15 ans dans la limite de 300 000 euros. (soit 96 000euros maximum) Contre 22% sur 9 ans dans la limite de 300 000euros pour le Scellier « libre ».

Cependant, les taux ci-dessus énoncés, sont applicables uniquement au biens immobiliers acquis entre le 01.01.2009 et le 31.12.2011.

Pour déterminer la date d’acquisition, sera retenue la date de signature de l’acte authentique pour les logements neufs ou en VEFA= Vente en État Futur d’Achèvement ou la date de demande de permis de construire en cas de construction par le contribuable.

Scellier intermédiaire= l’investisseur est tenu par des conditions de loyers et de ressources du locataire. Dans l’hypothèse de ce type de Scellier et d’un logement BBC, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 32% sur 15 ans soit 22% les 9 années et 10% répartis sur les 6 dernières années.

2011 2012

Les taux de réduction d’impôt = BBC 22% 18%

Non BBC 13% 9%

Auteur : Mlle. Alexie GALASSI.

Quel avenir pour le prêt à taux zéro PTZ

Le prêt à taux zéro plus (PTZ+), s’adresse aux primo-accédants c’est à dire aux personnes qui achètent leur premier logement. L’objectif est de favoriser l’accession à la propriété malgré des revenus modestes.

Ce prêt accordé sous conditions a rencontré un vif succès. Toutefois, le coût supporté par l’Etat, est considérable. Ainsi, le plan de rigueur prévu pour l’année 2012, prévoit de restreindre le dispositif PTZ+ aux seuls logements neufs et prévoit d’exclure les ménages « aisés ».

En clair, il semblerait que le PTZ+ sera recentrer sur les logements neufs et conditionné par un niveau de ressources défini(un ménage devra justifier de revenus compris entre 16.500 et 49.500 euros annuels.)

Cependant, l’exigence de l’acquisition d’un logement neuf semble, à son tour, avoir été remise en cause. Les rumeurs vont bon train, alors même qu’aucune disposition définitive n’a été votée. Il nous faudra attendre le vote à l’assemblée nationale, de la loi de finance. (certainement fin décembre)

Auteur : Mlle. Alexie GALASSI.

Les emprunteurs enfin libres de choisir leur contrat d’assurance crédit?

Petit rappel historique

Les assurances de prêt immobiliers étaient imposées par les établissements de crédits aux

emprunteurs, comme une formalité dont l’offre de prêt était assortie.

Ainsi, ce type de commercialisation de l’assurance de prêt, relevait de « la vente liée », prohibée par l’article L122-1 du C.Consom.

C’est alors, que la loi MURCEF du 11 Décembre 2001 vint éclaircir et encadrer la relation entre les banques et leurs clientèles, par son article 13 qui permis l’insertion de l’article L.312-1-2 du Code monétaire et financier. Celui-ci interdit « la vente ou offre de vente de produits ou de prestations de services groupés sauf lorsque les produits ou prestations de services inclus dans l’offre groupée peuvent être achetés individuellement ou lorsqu’ils sont indissociables. »

Cette dernière exception à la règle, en a permit le détournement par les banques. En effet, celles-ci rendaient indissociables l’assurance et le prêt en les incluant dans un seul et même package.

Conscient de cette pratique, le ministère de l’économie et des finances ainsi que son ministre, Christine Lagarde, engagèrent un vaste projet de réforme relatif à l’assurance crédit.

Les apports de la « loi Lagarde » au profit des emprunteurs

La loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 dite « loi Lagarde » tend à défendre les intérêts des emprunteurs qui y sont considérés en tant que consommateurs, autrement dit, la partie la plus faible au contrat.

Ainsi, la loi Lagarde dispose que:

« Le prêteur( la banque) ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée.( par écrit)

« Le prêteur (la banque) ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l’offre[..] que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance de groupe qu’il propose.

« L’assureur est tenu d’informer le prêteur du non-paiement par l’emprunteur de sa prime d’assurance ou de toute modification substantielle du contrat d’assurance. »

En bref

La loi permet à l’emprunteur de comparer librement les assurances de prêts en fonction de leurs garanties et de leurs tarifs. De plus, cette ouverture à la concurrence favorise une diminution des tarifs.

Toutefois, le contrat d’assurance choisi par l’emprunteur doit présenter le même niveau de garantie, que celui proposé par le prêteur.

Enfin, la loi Lagarde n’a de réelle portée, que pour le contrat d’assurance crédit dit « normal », à savoir, celui qui ne présente pas de risques définis comme aggravés aux termes des assureurs.

Cependant, l’option qui est offerte aux emprunteurs d’opter ou non pour une délégation d’assurance crédit reste une exception, car rares sont les emprunteurs en mesure de négocier voire d’imposer leurs exigences en matière de prêt.

Cette technique de vente consiste à subordonner la vente aux consommateurs d’un produit ou d’un service à l’achat d’une quantité, d’un produit, ou d’un service imposé.

Art. L.122-1 C.Consom- Il est interdit de refuser à un consommateur la vente d’un produit ou la prestation d’un service, sauf motif légitime, et de subordonner la vente d’un produit à l’achat d’une quantité imposée ou à l’achat concomitant d’un autre produit ou d’un autre service ainsi que de subordonner la prestation d’un service à celle d’un autre service ou à l’achat d’un produit.

Cette disposition s’applique à toutes les activités visées au dernier alinéa de l’article L.113-2.

MURCEF= Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Économique et Financier.

En effet, certaines personnes présentent des risques aggravés professionnels, sportifs, de santé…Dans cette hypothèse, les emprunteurs devaient avoir recours à la délégation d’assurance pour garantir leur emprunt.

Auteur : Galassi Alexie

Quand l’assurance dommage ouvrage peut-elle être actionnée ?

L’assurance dommage-ouvrage( DO), est une assurance de préfinancement. La souscription de celle-ci a été rendue obligatoire par la loi Spinetta n°78-12 du 4 Janvier 1978(cf. L242-1code des assurances), pour les maitres d’ouvrages professionnels ou non professionnels.

Ainsi, son objectif premier est de permettre une indemnisation plus rapide des victimes d’un désordre grave.

Cette assurance peut être actionnée lorsque le désordre apparaît après la première et avant la dixième année qui suit la réception du chantier.

Toutefois, il existe des exceptions à cette règle, qui permettent d’étendre le champs d’application de l’assurance dommage-ouvrage.

Petit tour d’horizon

L’assurance dommage-ouvrage est une assurance de chose, c’est à dire qu’elle suit le bien lorsque celui-ci est cédé,( vendu)transmis…Ainsi, lorsque vous achetez un bien construit il y a moins de dix ans, le notaire doit vous signaler le nom de l’assurance DO et vous en expliquer le fonctionnement.

Cette assurance vous permet, en cas de désordre grave et intervenus dans les délais cités précédemment, d’être indemnisé le plus rapidement possible. En effet, l’assurance DO est tenue par des délais qui peuvent être prorogés selon la gravité du désordre( désordre structurel).

L’assurance DO dispose d’un droit de regard sur les fonds qu’elle débloque, ainsi, elle s’assure, qu’ils soient totalement affectés, à la seule réparation du désordre. A défaut, l’assuré devra s’acquitter de la somme trop perçue.

Enfin, cette assurance a une obligation dite de « résultat », c’est à dire que tant que le désordre persiste, l’assurance doit débloquer les fonds nécessaires pour y mettre fin ; il lui appartiendra, de se retourner par la suite, contre l’assurance décennale du constructeur.

Les extensions au principe

La règle : Il faut un désordre grave qui intervient après la 1ere année qui suit la réception du chantier et avant la fin de la 10eme année.

Les exceptions :

-L’assurance DO fonctionne pour les désordres qui interviennent avant la date de réception du chantier. Pour cela, il vous faut mettre en demeure l’entrepreneur/constructeur et résilier le marché. (La DO ne pourra pas se retourner contre l’assurance décennale, car à ce stade la décennale ne fonctionne pas.)

-L’assurance DO peut être actionnée pendant la période de garantie de parfait achèvement (GPA), à condition que la mise en demeure adressée à l’entreprise soit restée sans réponse.

– Lorsqu’un désordre est réservé, cela relève de la DO, car la réserve vaut mise en demeure.

– Enfin, l’article L114-1 du code des assurances, précise que lorsque le désordre intervient pendant la période décennale ( les 10 années post réception) et qu’il n’y a pas plus de 2 ans qui séparent la date d’apparition du désordre et la date de sa déclaration, alors la DO peut jouer.

Les exceptions qui entourent l’assurance de dommage-ouvrage, sont favorables aux victimes d’un désordre grave, dans la mesure où certaines précautions ont été prises.

De plus, la dernière hypothèse envisagée, permet de proroger de 2 ans le délai de déclaration du désordre, ce qui n’est pas sans importance pour l’assuré, qui en bénéficie.

Le maitre d’ouvrage=c’est la personne qui décide de construire et qui finance la construction (vous…) ; notion à ne pas confondre avec celle du maitre d’œuvre, qui réfléchit, conçoit et suit la bonne exécution du projet. ( architecte…)

Art L242-1 C. Assurances « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant[…]réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1[…]

Cf. A 243-1 du code des assurance Annexes I et II

GPA= correspond à l’année qui suit la réception du chantier

Auteur : Mlle. GALASSI Alexie

L’assurance catastrophes naturelles

La loi n°82-600 du 13 juillet 1982, étend le champs d’application de l’indemnisation des victimes de catastrophes naturelles, aux biens appartenant aux personnes physiques et morales qui sont couverts par un contrat d’assurance dommages…[1]( pas de contrat d’assurance dommages sur le bien=pas d’indemnisation CAT NAT)

La circulaire n° 84-90 du 27 mars 1984, vient quant à elle, préciser les risques qui sont pris en charge par l’assurance catastrophes naturelles. (inondations, feu….)

Toutefois, la prise en charge est conditionnée à la promulgation d’un arrêté de catastrophes naturelles par la commune, qui doit préciser la nature de la catastrophe, le délai pendant lequel elle est intervenue…La victime dispose alors de 10 jours après la parution de l’arrêté au Journal officiel pour en faire la déclaration à son assureur.

L’avantage principal de cette assurance réside dans le fait, qu’elle peut se superposer avec l’assurance décennale, ou bien s’y substituer purement et simplement, dans l’hypothèse où le désordre est intervenu après la période garantie par l’assurance décennale.

En clair, si un désordre éligible à une prise en charge CAT NAT, venait à se réaliser alors que vous n’êtes plus couvert par l’assurance décennale, il vous faudra actionner l’assureur CAT NAT. Mais, si au contraire, le désordre qui relève de la catastrophe naturelle intervient pendant le délai des 10 ans (décennale)et qu’il n’est pas reconnu comme force majeure; alors, les deux assurances se superposeront et il vous sera plus avantageux d’actionner votre assurance décennale.[2]

[1] L’article L125-1 du code des assurances

[2] En effet, les entrepreneurs/constructeurs voient rarement leur responsabilité écartée pour cause de force majeure( doit être imprévisible, irrésistible et extérieure), car le constructeur doit prévoir l’ensemble des risques.(manque alors le critère de l’imprévisibilité).

Auteur : Mlle. GALASSI Alexie.

Particuliers réputés constructeurs et assurance décennale

Tout d’abord, qui est réputé constructeur? C’est l’article 1792-1 C.civil, qui répond à cette question. En effet, ce dernier dispose que : « Est réputé constructeur de l’ouvrage […] 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire[1][…].

Qu’est ce que la notion de constructeur, implique t-elle ? Cette notion, met à la charge du constructeur, une responsabilité dite « de plein droit ». C’est à dire, que le constructeur, potentiellement vous, est présumé responsable dans le cas de l’apparition d’un désordre grave.[2] Ainsi, en cas de contentieux, il vous appartiendra de prouver l’absence d’une faute de votre part, alors que, la partie adverse n’aura qu’à invoquer votre responsabilité. (La charge de la preuve pèse sur vos épaules)

Alors que faire ? Tout d’abord, il vous faudra, souscrire une assurance dommage-ouvrage, en vertu de l’article L242-1 du code des assurances (Cf . Article « Quand l’assurance dommage ouvrage peut-elle être actionnée ? »)Cette assurance de préfinancement est une assurance de chose et non de responsabilité, c’est à dire qu’elle suit le bien assuré.

De plus, il vous faudra souscrire une assurance décennale, qui est une assurance de responsabilité obligatoire pour les personnes qui répondent de l’article 1792 du code civile.[3] Elle vous couvrira, dans l’hypothèse où un désordre apparaitrait dans les dix ans qui suivent la date de réception du chantier. Ce délai arrivé à son terme, vous ne pourrez plus être actionné en responsabilité décennale.[4]

[1]Dans cette hypothèse, l’on parle de CNR= Constructeur Non Réalisateur (ex: promoteur immobilier qui souscrira une police d’assurance CNR)

[2]Cf. Article 1792 C. Civ.

[3]Cf. Article L 241-1 Code des assurances.

[4]Cf. Article 1792-4-1C.Civ.

Auteur : Mlle. GALASSI Alexie.

La promesse unilatérale de vente, sa force obligatoire?

La promesse unilatérale dispose d’une force obligatoire certaine, car en se fondant sur celle-ci, une action en exécution forcée peut être menée.

Cependant, cette force obligatoire est modérée par la jurisprudence qui considère que la seule promesse unilatérale ne suffit pas pour rendre parfaite une vente.

Néanmoins, il semblerait que la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation ouvre la voie vers un revirement de jurisprudence. (Civ 3eme, 6 Septembre2011,n°10-20-362)

Petit rappel

La promesse unilatérale de vente, oblige le promettant (celui qui promet) à conclure le contrat, dans l’hypothèse où le bénéficiaire de la promesse lève l’option. [1] En toute logique la vente est réputée parfaite, car il y a une volonté réciproque, de la part du cédant (vendeur) et de celle du cessionnaire(l’acheteur), de former le contrat. [2]

Ce type de clause peut être inséré dans un contrat de vente en vertu de la liberté contractuelle. Ainsi, le vendeur est libre de s’engager, auprès d’un acquéreur potentiel, à la cession de son bien selon les modalités préalablement établies. [3]

Toutefois, la promesse unilatérale de vente doit être limitée dans le temps, car il est bien évident que le promettant ne peut pas être tenu indéfiniment par celle-ci.

Quelle sanction pour le promettant qui rompt sa promesse, alors que le bénéficiaire lève l’option dans les délais?

Jusqu’à présent, il semblerait que la jurisprudence accorde au promettant le droit de se rétracter moyennant un coût.

En effet, sont mis à la charge du promettant qui se rétracte, avant que le délai d’option ne soit arrivé à son terme, des dommages et intérêts.

Cette indemnisation vise à compenser le manque à gagner subit par le bénéficiaire de la promesse, suite à la non réalisation du contrat.

Toutefois, le promettant ne serra pas contraint de vendre, sur le fondement d’une action en exécution forcée. [4]

La solution dégagée par l’arrêt

L’arrêt du 6 Septembre2011,n°10-20-362, marque le point de départ vers une nouvelle appréciation des juges, quant au promettant qui se rétracte.

En effet, la 3eme Chambre civile opère un discret revirement de jurisprudence, en ordonnant l’exécution forcée de la vente. En clair, le promettant est contraint à la réalisation de la vente, bien que la levée d’option soit intervenue après la rétraction de sa promesse unilatérale et pendant le délai d’option.

Toutefois, la portée de cet arrêt doit être relativisée, car il n’a pas fait l’objet d’une publication au bulletin et ne revient donc pas sur les solutions retenues par la Cour de cassation, mais entrouvre la porte vers une solution nouvelle.

[1]. cad qu’il accepte dans un délai donné(=délai d’option), d’exercer l’option qui lui a été offerte, à savoir celle de conclure le contrat aux conditions préalablement fixées.

[2]. Art. 1589 C.Civ. « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.[…]»

[3]. Art. 1134 : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

[4]Solutions en ce sens : Civ. 3e, 15 déc. 1993, n° 91-14.999 ; Civ. 3e, 11 mai 2011, n°10-12.875 ; Com. 13 sept. 2011, n° 10-19.526 considère que « la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée ».

Auteur : Mlle. Galassi Alexie.

Se porter caution dans un bail d’habitation

Très souvent les bailleurs demandent aux candidats locataires un cautionnement afin de garantir le paiement de leur loyer. On retrouve très fréquemment cette requête lorsqu’il s’agit de locataires étudiants ou de personnes à faibles revenus.

L’exigence d’un cautionnement comme garantie de paiement du loyer

Le cautionnement est une sureté par lequel le bailleur s’assure que le loyer sera réglé. Pour cela, il fait intervenir une tierce personne au bail, laquelle sera contrainte de payer le loyer du locataire en cas de non paiement par celui ci. L’intérêt du recours au cautionnement par le bailleur réside dans le fait qu’une personne supplémentaire est susceptible de payer le loyer.

Le cautionnement fait donc intervenir trois personnes : le bailleur, le locataire et une tierce personne qui se portera caution. Dans un premier temps le bailleur demandera le paiement du loyer au locataire, si ce dernier refuse de payer ou qu’il n’en pas les moyens, le bailleur pourra alors tourner sa demande vers la caution qui aura l’obligation de payer à la place du locataire.

Les possibilités de recours au cautionnement

L’exigence d’un cautionnement est, dans certains cas, interdit par la loi.

Il s’agit notamment des hypothèses énumérées à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

– lorsque le bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (ex : garantie loyer impayé) sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti

– lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une Société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut pas être exigé s’il n’est pas apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ou si le logement est loué à une personne autre qu’un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Le formalisme encadrant le cautionnement

La loi impose que le cautionnement soit établi par écrit. Il peut prendre la forme d’un acte sous seing privé ou être rédigé par un notaire. Dans la pratique, l’acte de caution est inséré au bail. Toutefois, il peut constituer un acte totalement isolé.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce les mentions obligatoires devant figurer dans l’acte de caution :

– le montant du loyer et les conditions de sa révision

– une mention de la main de la caution précisant qu’elle a réellement connaissance de ses obligations et de ses engagements

– la reproduction de l’alinéa 1 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

– La signature de la caution.

Les effets du cautionnement

Les effets du cautionnement différent selon la nature de l’engagement pris par la caution.

En effet, soit la caution s’est portée caution simple, dans ce cas le bailleur aura l’obligation d’agir contre le locataire en cas de non paiement et la caution sera tenue de payer le loyer que dans l’hypothèse où le locataire est insolvable ou si les poursuites du bailleur ont échoué.

Soit la caution s’est portée caution solidaire, auquel cas, le bailleur, en cas de non paiement par le locataire, pourra demander le paiement à l’une ou l’autre des parties (soit au locataire ou à la caution) sans qu’il ne soit fait une différence, à charge ensuite, pour la caution, de se retourner contre la personne qu’elle a cautionné, pour obtenir remboursement.

Auteur : Noémie GOBEAUT

Les formalités juridiques lors de la constitution d’une Société civile immobilière (SCI)

Le recours à une SCI est devenu, en France, de plus en plus commun.

Que ce soit une volonté de détenir un patrimoine en famille, ou acquérir un bien à plusieurs afin d’en amoindrir les frais ou même encore prévoir la transmission de son patrimoine à ses enfants, la SCI présente certains avantages qui ont poussé et pousse encore de nombreux français à passer le cap de la création de SCI. Toutefois, créer une SCI nécessite de monter un dossier face auquel, chacun d’entre nous peut être effrayé. Petit panorama des formalités nécessaires à la création d’une SCI.

L’acte fondateur de toute société : les statuts

Une fois les associés déterminés, la première étape consiste à rédiger les statuts de la SCI.

En vertu de l’article 1832 du Code civil, les statuts ont la nature de contrat.

Ils doivent comporter certaines mentions obligatoires (article 1835 du Code civil) telles que :

– les apports des associés (apports en nature, en numéraire ou en industrie)

– la forme (SCI)

– l’objet (location immobilière, construction…)

– la dénomination sociale

– le siège social,

– le capital social,

– la durée

– les modalités de fonctionnement

La rédaction des statuts terminés, il convient de les produire en autant d’exemplaires qu’il y a d’associé, auquel il faut ajouter deux exemplaires pour le Greffe du Tribunal de commerce, un exemplaire pour les impôts, un exemplaire qui restera au siège social.

Tous ces exemplaires doivent être signés par l’ensemble des associés.

La désignation du gérant

Une SCI est dirigée par un gérant qui est nommé par l’ensemble des associés soit lors de la rédaction des statuts auquel cas il convient de l’identifier dans les statuts, le gérant aura alors le statut de gérant statutaire. Le gérant peut également être nommé après l’élaboration des statuts au cours d’une Assemblée générale des associés.

Publicité de la création

Afin que les tiers aient connaissance de la création de la SCI, il convient de faire paraître une annonce dans un journal d’annonces légales. Cette annonce doit contenir certaines mentions obligatoires telles que :

– forme de la Société

– dénomination

– Capital

– Siège social

– Durée

– Identité du gérant

– Modalités de cession de parts sociales

– Lieu de l’immatriculation

Enregistrement des statuts au service des impôts compétent

Les statuts, une fois signés, doivent faire l’objet d’un enregistrement au service des impôts compétent.

Cet enregistrement permet de conférer une date certaine à l’acte.

Le délai prévu à l’article 635 s du CGI pour procéder à l’enregistrement des statuts de la SCI est de 1 mois à compter de leur signature.

Les frais occasionnés par l’enregistrement des statuts différent selon la nature des apports :

– si les associés n’ont effectué que des apports en numéraire aucun droit d’enregistrement ne sera exigé

– si les associés ont effectué des apports en nature et plus précisément l’apport d’un immeuble neuf ou de moins de cinq ans, la TVA immobilière de 19,6 % sera exigée.

– si les associés ont effectué des apports en nature d’un immeuble de plus de 5 ans, ces derniers devront s’acquitter des droits d’enregistrements au taux de 5 % (article 684 du CGI).

Le centre des impôts conservera un exemplaire des statuts.

Dépôt du dossier au Greffe du Tribunal de commerce compétent

L’ensemble du dossier de création doit faire l’objet d’un dépôt au Greffe du Tribunal de commerce dans le ressort duquel se trouve le siège social.

Ce dossier comprend :

– deux exemplaires des statuts enregistrés

– l’acte de nomination du gérant s’il n’est pas nommé par les statuts

– une attestation de parution dans un journal d’annonces légales justifiant la publicité de la création de la SCI.

– Une autorisation de domiciliation : le propriétaire du local où se situe le siège social doit autoriser la domiciliation de la SCI dans ses locaux par le biais de ce document.

A cette autorisation doit être annexé un document justifiant de l’occupation régulière des locaux, c’est un justificatif tel que facture EDF, taxe foncière….

– Une attestation de non condamnation et de filiation : le gérant de la SCI doit attester qu’il ne fait l’objet d’aucune condamnation et doit informer l’identité de ses parents

– Un formulaire M0. Ce formulaire reprend toutes les caractéristiques de la SCI en cours de création.

– Une copie de la carte d’identité des associés.

Dès lors que ce dossier est complet, le Greffier va procéder à l’immatriculation de la SCI.

Auteur : Noémie GOBEAUT