La vente des parties communes au sein d’une copropriété

En vertu de la loi du 10 juillet 1965 toutes décisions relatives à la copropriété sont prises par l’Assemblée Générale. L’Assemblée générale est composée de l’ensemble des copropriétaires réunis en syndicat de copropriétaires. L’aliénation des parties communes comprises dans une copropriété est régie par cette même loi.

Le principe de majorité visé à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les aliénations de parties communes volontaires (non rendues obligatoires par des dispositions réglementaires)

L’unanimité requise

En vertu de cet article, l’aliénation des parties communes doit faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale.

L’ensemble des copropriétaires doivent se réunir en Assemblée Générale afin de se mettre d’accord sur le principe de la vente des parties communes (autoriser ou non la réalisation de la vente).

L’article 26 précité prévoit que l’aliénation des parties communes ne peut être décidée que par une décision de l’Assemblée générale prise à l’unanimité lorsque la conservation des parties communes concernées par la vente est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Ainsi, chaque copropriétaire de la copropriété doit donner son accord concernant ladite vente. La résolution doit donc être votée à l’unanimité des copropriétaires (présents ou absents).

La loi ne détaille pas les cas dans lesquels la conservation des parties communes est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, il convient donc de s’en référer à la jurisprudence. Il a été jugé par exemple que la vente de la loge du gardien devait faire l’objet d’un vote à l’unanimité dans l’hypothèse où la copropriété était toujours pourvue d’un gardien. En effet, la loge du gardien constitue une partie commune dont la conservation est nécessaire pour le respect de l’immeuble étant donné qu’un gardien est présent au sein de la copropriété ((Civ3.  5 déc. 2007).

La majorité des deux tiers des voix suffisante

Lorsque la vente concerne des parties communes dont la conservation n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’Assemblée générale doit procéder à un vote à la majorité des deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires. Cette majorité sera donc requise lorsque la vente porte sur des parties communes qui n’ont plus réellement d’utilité ou qui n’ont pas un caractère essentiel.

La majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d’aliénation obligatoire des parties communes

« Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté » sont décidées par l’Assemblée Générale à la majorité de l’ensemble des copropriétaires.

Comme nous, l’avons vu précédemment lorsque l’aliénation des parties communes est volontaire, les règles de majorité sont fixées par l’article 26.

La majorité absolue prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 concerne la cession des parties communes imposées par des obligations légales ou réglementaires. Il s’agit des cessions de parties communes pour lesquelles le principe même de la vente ne peut être discuté par l’Assemblée générale. L’Assemblée n’a pas a voté pour ou contre l’aliénation puisqu’elle a l’obligation de procéder à cette vente. La décision prise par l’Assemblée générale concerne seulement les conditions dans lesquelles il doit être procéder à cette vente.

Ainsi, l ‘Assemblée générale aura l’obligation de déterminer à la majorité absolue les conditions dans lesquelles seront vendues les parties communes lorsque cette cession résulte d’une obligation légale ou réglementaire telles que l’établissement de cour communes, d’une servitude ou la cession de droit de mitoyenneté.

Auteur : Noémie GOBEAUT

Civ1 06/10/2011 : les obligations du notaire excédent le mandat qu’il a reçu

Un arrêt de la 1ere chambre civile de la Cour de Cassation en date du 06 novembre 2011 vient apporter des précisions quant à l’étendue des obligations du notaire dans le cadre de sa mission et au delà, lorsque les formalités nécessitaient par la rédaction d’un acte pour lequel il a reçu un mandat, n’ont pas été effectuées.

La règle de droit

En matière de formalités juridiques, la donation partage de la nue-propriété de parts sociales de Société civile immobilière (SCI) doit respecter des conditions de formalisme très strictes imposées par le Code du Commerce.

Ainsi, la donation de la nue-propriété par un associé d’une SCI, des parts sociales qu’il détient, génère l’obligation légale de modifier les statuts de la Société afin de les mettre en harmonie avec la donation qui a été faite.

Suite à la rédaction de l’acte et des statuts à jour, un dépôt de l’ensemble de ces documents doit être effectué au Greffe du Tribunal de Commerce au sein duquel est immatriculée la Société. Ce dépôt permet d’accomplir les mesures de publicités nécessitées par ce type de formalité. L’objectif de cette publicité est d’informer les tiers des modifications qui sont intervenues au sein de la Société.

Les notaires, en leur qualité de professionnel du droit sont les seuls habilités a rédiger des actes authentiques de donation-partage.

Le cas d’espèce

Les époux X ont donné mandat à un notaire, M. Y, à l’effet de rédiger un acte authentique de donation-partage. Cet acte ayant pour objet de transmettre, à titre gratuit, la nue propriété des parts sociales appartenant à M. et Mme X, au sein de plusieurs SCI, à leurs 3 enfants.

Postérieurement à cette donation, des créanciers de M. X ont inscris un nantissement sur les parts sociales ayant fait l’objet de la donation-partage.

Les donataires, les enfants de M. et Mme. X ont alors saisi le juge afin de rechercher la responsabilité professionnelle du notaire qui n’a pas procédé aux formalités liées à cette donation partage de parts sociales de sorte que les créanciers de M. X n’avaient pas connaissance du fait que les parts sociales appartenaient désormais à la fois à M. et Mme X, usufruitiers et aux trois enfants, nus propriétaires.

Explications

Que signifie inscrire un nantissement ?

Un nantissement est un contrat régi par l’ordonnance du 23 mars 2006 qui constitue une sureté réelle. Il consiste pour un débiteur, personne qui doit une somme d’argent, à garantir sa dette auprès de son créancier, personne à qui une somme d’argent est due, par la remise d’un bien.

Le nantissement de parts sociales consiste, ainsi, pour un débiteur, à garantir sa dette auprès de son créancier, en lui remettant les parts sociales, dont le créancier deviendra propriétaire en cas de non paiement de la dette.

Quelles sont les conséquences du nantissement pour les enfants des époux X ?

Le nantissement de parts sociales ne peut être inscris qu’avec l’accord de toutes les parties, c’est à dire l’accord du créancier et du débiteur. Le nantissement doit ainsi porter sur un ou des biens qui appartiennent au débiteur. En l’espèce, suite à la donation partage, les enfants de M. et Mme X sont devenus nus-propriétaires des parts sociales nanties, c’est à dire qu’ils possèdent une partie de la propriété des parts sociales. Toutefois, les donataires ne sont pas débiteurs du créancier qui a nanti les parts sociales. Ainsi, dans l’hypothèse où la réalisation du nantissement aurai lieu, cela engendrerai pour eux, un véritable préjudice.

Pourquoi les enfants X ont saisi le juge pour rechercher la responsabilité du notaire et non celle des créanciers ?

L’acte de donation-partage rédigé par le notaire ne peut produire ses effets vis à vis des tiers que dans l’hypothèse où il a fait l’objet d’une publicité. Comme nous l’avons vu précédemment cette mesure de publicité ne peut avoir lieu que suite au dépôt au Greffe du Tribunal de Commerce, de l’acte et des statuts de la SCI modifiés. Ainsi, la donation n’est pas opposable au tiers tant que cette formalité n’a pas été effectuée, ce qui est le cas en l’espèce. Les créanciers de M. X n’avaient donc pas connaissance de cette donation et ont agi dans le respect de la loi en inscrivant un nantissement sur des parts sociales pour lesquelles ils ne pouvaient avoir connaissance de l’ensemble des propriétaires. L’origine du préjudice subi par les trois enfants est ainsi constituée par l’absence de publicité de la donation-partage réalisée. Les donataires imputent cette carence au notaire, c’est pourquoi ils ont saisi le juge pour rechercher la responsabilité de celui ci pour faute et obtenir ainsi réparation du préjudice subit.

Les arguments de la Cour d’Appel pour débouter les consorts X.

La Cour d’Appel a débouté les enfants X de leur demande aux motifs que le mandat reçu par le notaire consistait à rédiger l’acte authentique de donation partage et que la réalisation des formalités liées à cette acte n’entrait pas dans le cadre du mandat qui lui a été confié par ses clients. Il appartenait donc au gérant des SCI, de réaliser l’ensemble de ces formalités.

La solution retenue par la Cour de Cassation : les obligations du notaire vont au delà du mandat qu’il reçoit lorsque l’éfficacité de l’acte dépend de l’accomplissement de formalités de publicité

La Cour de Cassation casse et annule la décision rendue par la Cour d’Appel aux motifs que le notaire qui reçoit un mandat consistant à rédiger un acte authentique de donation partage doit s’assurer de l’efficacité de l’acte ainsi rédigé et qu’ainsi l’efficacité d’un acte de donation partage ne peut être assurée qu’après l’accomplissement des formalités de publicité par le dépôt au Greffe du tribunal de commerce des statuts modifiés et de l’acte en question afin d’en informé les tiers. Bien que le notaire n’est pas reçu mandat à l’effet d’accomplir les formalités, son obligation s’étend au delà de ce mandat puisqu’il lui appartient d’assurer l’efficacité de l’acte dont il a obtenu mandat de rédiger et cette efficacité passe en outre par l’accomplissement des formalités liées au vu d’informer les tiers de cette donatio

Auteur : Noémie GOBEAUT

Civ 06/09/2011 : précisions sur la demande en restitution de parties communes par un copropriétaire

Une copropriété est composée de parties privatives et de parties communes.

A chaque copropriétaires est affectées une partie privative ainsi qu’une quote-part de partie commune. L’ensemble de ces parties constitue le lot de chaque copropriétaire.

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 indique que « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

Que se passe t-il lorsqu’un copropriétaire vend son lot, lequel comporte une quote-part de partie commune qu’il s’est attribué indument et que les autres copropriétaires décident de contestation l’affectation des parties communes qui a été faite lors de la cession du lot ?

Explication des faits

En l’espèce, un copropriétaire au sein d’une résidence possède 3 lots et décide de vendre l’un de ces lots à une tierce personne. Le lot, objet de la vente, contient des parties communes qui n’ont pas été affectées à son lot par décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires mais sur la seule décision du copropriétaire vendeur qui possède la majorité des voix au sein de la copropriété. Les neufs autres copropriétaires l’ont alors assigné devant le juge afin d’obtenir l’annulation de la vente et la restitution des parties communes qui ont été annexées aux lots vendus par le copropriétaire vendeur.

Décision de la Cour d’Appel

La Cour d’Appel a débouté les 9 copropriétaires aux motifs qu’il appartenait à l’Assemblée générale de prendre la décision d’inclure telle ou telle partie commune dans un lot qui fait l’objet d’une cession et qu’en l’espèce aucune Assemblée générale n’avait été tenue à ce sujet.

De plus, les copropriétaires ne se sont pas réunis en Assemblée générale pour habiliter le syndicat de copropriétaire à saisir la justice à l’effet d’obtenir la restitution des parties communes, objets du litige.

La Cour d’Appel considère que le syndicat de copropriétaire est habilité à saisir la justice si cette habilitation résulte d’une décision prise en Assemblée Générale.

Nous comprenons la problématique ici. Les neufs copropriétaires n’étant pas majoritaires, si une Assemblée générale devait être tenue pour décider la saisie du juge, le copropriétaire vendeur aurai usé de sa majorité pour empêcher que la décision ne soit prise.

La solution retenue par la Cour de Cassation.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’Appel. Pour cela, elle se fonde sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

En l’espèce, le copropriétaire vendeur du lot était majoritaire c’est à dire qu’il possédait plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, ce qui lui permettait d’avoir un droit de véto lorsqu’une décision devait être prise par l’Assemblée générale. En effet, en vertu de la loi du 10 juillet 1965, toutes les décisions relatives à la copropriété doivent être prises lors d’une Assemblée générale des copropriétaires à la majorité prévue. Or si, le copropriétaire majoritaire le souhaite, celui-ci peut faire obstacle à la prise d’une décision. La Cour d’Appel s’est fondée sur ce principe pour spécifier que les 9 autres copropriétaires n’avaient pas la compétence pour saisir la justice puisque seule l’Assemblée générale pouvait donner ce pouvoir, or aucune Assemblée générale n’avait été tenue en l’espèce.

La Cour de Cassation se fonde sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 pour contredire la Cour d’Appel en indiquant que les copropriétaires minoritaires étaient recevables a agir en justice en demande de restitution des parties communes puisque cet article permet même à un seul copropriétaire d’agir en justice. Qu’ainsi, il n’est pas nécessaire que l’Assemblée générale vote pour autoriser l’action en justice d’un copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires, quand bien même la majorité des copropriétaires ne lui a pas donné habilitation par le biais d’une Assemblée générale, peut saisir la justice en demande de restitution de parties communes. Cette faculté est aussi ouverte à un seul copropriétaire ou plusieurs copropriétaires même s’ils ne représentent pas la majorité de ceux ci.

Auteur : Noémie GOBEAUT

Le point de départ du délai entre la date de convocation à l’AG des copropriétaires et l’AG

Un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation vient préciser quel est le point de départ du délai à respecter entre la convocation à l’Assemblée générale (AG) et la tenue de cette Assemblée lorsque la convocation a été notifiée au dernier domicile connu du copropriétaire par le syndic puis réexpédié à une autre adresse.

La règle de droit

La loi du 10 juillet 1965 pose un principe fondamental en matière de prise de décisions relatives à toute copropriété. En effet, celles ci doivent toutes être votées par les copropriétaires réunis en AG.

Préalablement à cette réunion, le syndic de copropriété a l’obligation, en vertu de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de convoquer l’ensemble des copropriétaires à cette Assemblée.

La convocation précitée doit être remise à chaque copropriétaire soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit en main propre contre remise d’un récépissé signé au moins 21 jours avant la tenue de la réunion des copropriétaires en Assemblée Générale. Ce délai de 21 jours résulte du décret du 1er mars 2007, à l’époque des faits dont nous ferons l’exposés ci-dessous, la législation en vigueur prévoyait un délai de 15 jours. Nous ferons donc, ici application du décret du 17 mars 1967 prévoyant un délai de 15 jours.

En vertu de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ce  délai de 15 jours « a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». A savoir que la convocation doit être adressée « au dernier domicile (…)notifié au syndic » par le copropriétaire (article 65 du décret du 17 mars 1967).

Les faits

En l’espèce M. X et la Société LECA, copropriétaires au sein d’une résidence, ont été convoqués à une AG qui devait se tenir le 28 janvier 2006.

Cette convocation a été déposé à la Poste le 10 janvier 2006 et remise en personne à M. X, agissant également en qualité de gérant de la SCI LECA, le 13 janvier 2006.

Cette convocation a tout d’abord été adressée au dernier domicile notifié par M. X au syndic de copropriété. M.X étant absent de son domicile et ayant mis en place un service de réexpédition de son courrier à une autre adresse, la convocation est retournée à la Poste avant d’être réexpédiée à l’adresse où se trouvait réellement M. X.

Exposé de la problématique et des arguments avancés

M.X demande la nullité de l’Assemblée générale du 28 janvier 2006 aux motifs que le délai entre la convocation et la date de réunion de l’Assemblée générale n’a pas été respecté.

En effet, selon M. X, l’AG devait se tenir le 28 janvier 2006 et la convocation lui a été remise le 13. En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le délai de 15 jours, commençant à courir le lendemain de la présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire soit en l’espèce le 14 janvier 2006, n’a pas été respecté puisque entre le 14 janvier 2006 et le 28 janvier 2006 seulement 14 jours se sont écoulés.

Ainsi M.X considère qu’en vertu de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, l’Assemblée générale pouvait être annulée pour défaut de respect du délai de convocation.

La décision retenue par la Cour d’Appel soutenue par la Cour de Cassation

La Cour d’Appel a débouté M. X et la Société LECA de leur demande de nullité de l’Assemblée Général sur le motif de non respect du délai de convocation.

En effet, la Cour d’Appel a fait application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 combiné à l’article 65. Ainsi, le point de départ du délai de 15 jours est le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. M.X considère que le jour de la première présentation est le jour où la Poste lui a remis le courrier c’est à dire le 13 janvier 2006. Or, la Cour d’Appel considère que cette date est erronée, en application de l’article 65 du décret, la date à retenir est celle de la première présentation de la convocation au domicile notifié par le copropriétaire au syndic. Ainsi, en l’espèce le courrier a tout d’abord été présenté au domicile connu par le syndic, adresse à laquelle ne se trouvait pas

M. X, celui ci ayant mis en place un service de réexpédition. Ainsi, ce n’est pas le jour où M. X a reçu la convocation qui est à prendre en compte mais le jour où la Poste a une première fois présenté le courrier avant de le faire réexpédier. Cette date étant antérieure au 13 janvier 2006, le délai de 15 jours entre la convocation et la tenue de l’Assemblée générale était respecté. Ainsi, M. X n’était pas fondé a demander la nullité de l’Assemblée générale pour non respect du délai de convocation. La mise en place d’un service de réexpédition du courrier est sans effet sur le point de départ du délai à respecter entre la convocation à l’Assemblée et la tenue de l’AG, à partir du moment où le copropriétaire n’a pas informé le syndic de la nouvelle adresse où doit être envoyés les courriers.

Auteur : Noémie GOBEAUT

Les règles de majorité concernant le vote d’une modification du règlement de copropriété

La règle de droit

La loi du 10 juillet 1965 impose la rédaction d’un règlement de copropriété dans toutes copropriétés. Cet écrit est l’acte fondateur de la copropriété. Il contient certaines mentions obligatoires telles que la délimitation des parties communes et privatives, les modalités de répartition des charges de copropriété, la destination de l’immeuble, les modalités d’administration des parties communes.

Hormis ces mentions, les copropriétaires bénéficient d’une liberté étendue quant au contenu du règlement de copropriété.

La modification de celui ci doit faire l’objet d’une décision prise par l’Assemblée Générale des copropriétaires. La majorité requise lors du vote des copropriétaires peut être différente selon la nature de la modification.

Le cas d’espèce

M. X et la Société LECA, copropriétaires au sein d’une résidence, ont saisi le tribunal à l’effet de faire annuler trois décisions prises par l’Assemblée générale des copropriétaires dont ils sont membres.

Ces trois décisions concernaient la suppression d’une clause qui était prévue par le règlement de copropriété et qui permettait aux copropriétaires de louer leur logement à titre commercial. La conséquence qui découlait nécessairement de cette résolution prise par l’Assemblée générale était la mise en harmonie du règlement de copropriété. M. X et la Société LECA dénonçait ainsi la décision donnant mandat au syndic à l’effet de procéder à la modification du règlement dans ce sens, c’est à dire en supprimant la clause « para hôtelière ».

Les arguments soulevés

Dans cet arrêt deux opinions sont à noter.

La Cour d’Appel a débouté M.X et la Société LECA aux motifs que les trois décisions prises par l’Assemblée générale ont été valablement adoptées. En effet selon la Cour d’appel, les trois résolutions ont été votées à la majorité des 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires, majorité qui, toujours selon la Cour d’Appel,  était exigée pour les décisions de cette nature. A partir de ce constat, la Cour en a ainsi tiré la conclusion suivante : le quorum exigé pour la validité des décisions étant atteint, les résolutions en cause étaient valides sans équivoque.

La Cour de Cassation, cependant, casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’Appel aux motifs que la suppression de la clause « para hôtelière » constituait une modification du règlement intérieur relative à la destination de l’immeuble et qu’ainsi la majorité requise pour les décisions de cette nature est l’unanimité. Or M.X et la Société LECA n’ayant pas voté favorablement concernant cette modification du règlement de copropriété, le quorum n’était ainsi pas atteint et les trois décisions, par conséquent, non valides.

Petits points sur les règles de majorité

En matière de vote en Assemblée générale, les décisions prises par les copropriétaires doivent respectées une majorité qui peut être différente selon la nature de la décision.

Ainsi, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une majorité simple (majorité des seuls copropriétaires présents) s’appliquant à toutes les décisions pour lesquelles la loi ne prévoit pas une autre majorité.

L’article 25 de la loi précitée impose une majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires même absents) pour certaines décisions, notamment les autorisations à donner à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux sur les parties communes, la désignation ou la révocation du syndic.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une majorité double (majorité en nombre des membres présents  ou représentés à l’Assemblée Générale + majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires même absents) pour les décisions relatives aux actes d’acquisition immobilière, aux modifications du règlement de copropriété si cela concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Enfin, certaines décisions doivent obligatoirement être prises à l’unanimité. C’est, en outre, l’hypothèse d’une aliénation des parties communes ou de la modification de la destination de la partie privative d’un copropriétaire.

La règle appliquée au cas d’espèce

En l’espèce, la Cour d’Appel considère que la suppression de la clause permettant aux copropriétaires de louer à titre commercial les logements qu’ils possèdent au sein de la copropriété et la modification du règlement de copropriété qui en résulte est une décision qui doit être prise à la majorité double c’est à dire à la majorité des membres de l’Assemblée générale et à la majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires. En effet, selon la Cour la modification du règlement en ce sens ne fait que retranscrire la réalité de la copropriété, la location des logements à titre commercial n’étant plus d’usage au sein de la copropriété depuis plus de 10 ans. La Cour d’Appel a ainsi considéré qu’il n’y avait pas modification du règlement intérieur dans ces dispositions concernant la destination de l’immeuble puisque l’immeuble ne possède plus réellement qu’une seule destination : l’usage d’habitation.

La Cour de Cassation considère quant à elle, que la destination commerciale de l’immeuble prévue par le règlement offre la possibilité aux copropriétaires de louer leur logement à titre commerciale et bien que cette pratique ne s’effectue plus, la suppression de cette clause entraine un changement dans la destination des parties privatives des copropriétaires de l’immeuble et ainsi toutes décisions prises en ce sens nécessitent un vote pris à l’unanimité. En conséquence, les trois décisions de l’Assemblée générale n’ayant été adoptées qu’à la majorité des 2/3, ne peuvent pas produire leurs effets.

Auteur : Noémie GOBEAUT

L’étendue du privilège du bailleur:prise en compte des indemnités d’occupation -Com. 25 octobre 2011

Le 25 octobre 2011, la cour de cassation a condamné l’entreprise Sud, commercialisant des pièces détachées de poids lourds, à s’acquitter des impayés de loyers qui ont été décrites comme des indemnités d’occupation des lieux. Le privilège du bailleur s’est donc appliqué alors qu’il n’est en théorie pas applicable pour ce qui concerne les indemnités d’occupation. Retour sur cette affaire mouvementée qui fera jurisprudence.

Actualité jurisprudence : le champ d’application des privilèges du bailleur

Au cours des années 2000, la société Sud poids Lourds a occupé sans titre un terrain pour exercer son activité. Or, il se trouve que ce terrain dépendait en réalité d’une indivision post-communautaire. Celle-ci appartenait en effet à M. Kerstesz ainsi qu’à son ex-conjoint. Ce dernier a donc attaqué en justice la Société Sud Poids Lourds afin d’obtenir la paiement des loyers impayés. La société qui a été mise en liquidation judiciaire le 5 janvier 2007 a donc été sommée de verser 73.348€ de loyers impayés. Ces loyers impayés ont été classés dans la catégorie « indemnités d’occupation ». Les créances ont été déclarées, elles ont atteint 30250 à titre chirographaire et 25.300 à titre privilégié. Mais, la société a invoqué pour sa défense que privilège du bailleur ne pouvait s’appliquer dans le cadre d’indemnités d’occupation. La société a donc pourvu en cassation son bailleur, estimant qu’il n’avait pas à lui verser ces sommes.

Champ d’application; Privilège; Bailleur; Actualité jurisprudence

Les propriétaires sont protégés par la loi. Ils bénéficient notamment de ce que l’on nomme le privilège du bailleur. Cela signifie qu’en cas de non paiement des loyers, le bailleur a un droit de gage sur les meubles de l’appartement, de la maison ou du bureau loué. Ainsi donc, dans le cadre de cette affaire, M. Kertesz a tenté de faire valoir ses droits suite à la mise en liquidation de la société Sud Poids Lourds, et ainsi tenté de récupérer les sommes dûes.

Le pourvoi en cassation donne raison au bailleur

A l’occasion du pourvoi en cassation de la société Sud Poids Lourds, la société a tenté de faire valoir le fait que le privilège du bailleur ne s’applique pas aux indemnités d’occupation. Or, la cour de cassation a donné raison au bailleur. En effet, le tribunal a considéré que « le privilège du bailleur s’applique à toute créance résultat de l’occupation des lieux, à quelque titre que ce soit. » Ainsi donc, cette décision de justice du 25 octobre 2011 oblige la société Sud Poids Lourds à verser les sommes dûes. Le tribunal a jugé que la demande de M. Kertzesz était bel et bien fondée.

Cette affaire qui donne raison au bailleur fera jurisprudence et pourra donc être invoquée dans des litiges futurs. Cette décision tend donc à protéger le statut des propriétaires en cas d’impayés de loyer.

Auteur : Immodroit

Les baux commerciaux et conditions : Article L.145-1 du code de commerce

Conditions :

Pour qu’il y est bail commercial il faut qu’il est un fond de commerce ou artisanal, et une immatriculation du locataire du fond de commerce au Registre du commerce ou au Répertoire des métiers. Alors le statut s’applique de plein droit.

Sauf si :

le contrat ou convention ne constitue pas un bail mais une convention d’occupation

précaire,

le bail est conclu dès l’entrée dans les lieux pour une durée de deux ans ou moins, alors l’exclusion ne pourra pas se prolonger et par conséquent le statut s’applique si le preneur est laissé plus longtemps dans les lieux.

Pour ce qui est de la durée et du droit de renouvellement :

La durée du bail est de 9 ans (minimum imposé au bailleur)

Le locataire peut donner congé à chaque période de trois (car un bail peut aller de 3,6, ou 9 ans)

A l’expiration du bail un congé est nécessaire pour mettre fin au bail, car le locataire jouit d’un droit de renouvellement sauf si le bailleur exprime son droit de reprise.

Le droit au renouvellement prend deux formes :

Si il y a renouvellement du bail c’est à dire qui fait suite au précèdent suivant les mêmes conditions  qui peuvent être modifiés par les parties notamment concernant le prix du loyer et dont la durée sera aussi de 9 ans.

Si il y a refus de renouvellement par le bailleur qui n’a pas a fournir de motif dont il doit néanmoins verser une indemnité d’éviction égale à la valeur du fonds de commerce.

Le législateur a pour préoccupation le maintien de l’équilibre du contrat, il permet alors l’immixtion du juge en cas de litige :

Il a la possibilité de réviser le loyer en cours de contrat après 3 ans au moins cependant par le jeu de l’indexation du loyer, la révision de celui-ci varie selon le loyer initial de 25 %, autrement dit le juge doit adapter le loyer à la valeur locative.

Si le locataire souhaite rajouter une nouvelle activité à son commerce, il pourra alors modifier la destination contractuelle du fonds de commerce c’est la despécialisation, il pourra notamment changer son activité par une autre en raison de la conjoncture économique on parle alors de despécialisation plénière, qui permet néanmoins au bailleur le droit de révision du loyer ou une éventuelle indemnité.

Auteur : Aurore JUAN – Corpo Droit Montpellier

L’intervention d’un expert en droit de la construction

Lorsqu’un sinistre se produit, si l’immeuble concerné est encore sous garantie, il faudra engager une procédure pour être indemnisé.

Pour ce faire, il faudra que le maître de l’ouvrage déclare le sinistre à son assureur (s’il est lui même assuré), ou à l’assureur des entrepreneurs qui sont intervenus précédemment sur le chantier.

La déclaration de sinistre ainsi formée donne lieu à une phase d’instruction du litige, avant un éventuel règlement. En effet, à ce stade, l’assureur n’est pas encore obligé de réparer le dommage. Cette phase est plus ou moins longue selon que l’assureur décide ou pas de recourir à une expertise.

Dans le cas où l’assureur fait intervenir un expert, sa mission sera limitée à la recherche et au rassemblement des données strictement indispensables à la non-aggravation du sinistre et à la réparation rapide des dommages garantis.

Il faut également noter que les opérations de l’expert doivent se dérouler de manière contradictoire, c’est à dire en présence du maître d’ouvrage et de l’entrepreneur mis en cause.

L’expert va pouvoir convoquer les parties autant de fois que nécessaire et ce que lorsqu’il estime sa mission finie, il va cesser de convoquer les parties.

S’ouvre alors une phase dans laquelle, l’expert va devoir rédiger différents rapports.

Dans un rapport préliminaire, l’expert va consigner ses différentes conclusions, décrivant et estimant les mesures conservatoires nécessaires à la non-aggravation des dommages et les mesures conservatoires déjà prises par l’assuré, ainsi que les indications sur les circonstances et les caractéristiques techniques du sinistre.

Le rapport préliminaire est remis à chacune des parties qui disposent d’un délai d’un mois pour, soit confirmer ce que dit l’expert, soit pour le convaincre de changer d’avis.

Ce rapport va notamment permettre à l’assureur de décider s’il y a lieu ou non de faire jouer les différentes garanties du contrat.

L’expert devra également rédiger un rapport d’expertise, plus complexe, qui sera consacré à la description des caractéristiques techniques du sinistre et à l’estimation des différentes mesures à prendre et des différents travaux à exécuter en vue de réparer le dommage.

Cependant, l’avis de l’expert n’engage que lui. Il n’ a pas à être suivi par l’assureur, ni d’ailleurs par le juge. Néanmoins, l’expert étant doté de qualités techniques indéniables, son avis sera dans la majorité des cas suivi, au moins en ce qui concerne la question de savoir sur qui pèse la responsabilité du dommage. Pour ce qui est de l’estimation, l’assureur sera toujours tenté de revoir à la baisse les prédictions de l’expert. C’est pour cette raison qu’il est préférable que l’expert soit désigné par le juge et non pas par l’assureur.

En effet, dans la plupart des cas, l’expert est désigné par l’assureur, c’est ce qu’on appelle alors une expertise amiable. Bien que l’expert doit être indépendant et impartial, si le maître de l’ouvre a un doute sur la sincérité de ses rapports, il pourra le récuser, c’est à dire le renvoyer dans les huit jours suivant la notification de sa nomination.

Si le deuxième expert désigné également par l’assureur est lui aussi récusé, l’assureur devra alors faire désigner un expert par le juge des référés.

En pratique, il est préférable de recourir à une expertise judiciaire, dans laquelle l’expert sera directement désigné par le juge. L’expertise judiciaire possède en effet deux avantages, comparée à l’expertise amiable. Tout d’abord, l’expertise amiable a peu de valeur devant le juge, elle lui permet tout au plus d’avoir accès à certaines informations. Ensuite, comme préciser précédemment, une expertise amiable est souvent partiale. Effectivement, l’expert désigné par l’assureur de l’entrepreneur va essayer de minimiser les fautes commises par ce dernier. Quant à l’expert désigné par l’assureur du maître de l’ouvrage (s’il en a un), il va essayer, à l’inverse, de faire peser le plus de fautes possibles sur le dos de l’entrepreneur.

Ce ne sera qu’à l’issue de cette phase d’instruction que l’assureur notifiera à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeux des garanties du contrat, ou dans le cadre d’une expertise judiciaire, que le juge statuera sur la responsabilité des entrepreneurs.

Auteur : Audrey LOTZ

les obligations de l’architecte

Lorsque l’on souhaite faire construire une maison, ou tout autre bien immobilier, le recours à un architecte n’est pas forcément obligatoire. Mais lorsqu’on fait appel à ce professionnel, certaines obligations vont naître dans le cadre du contrat de maîtrise d’œuvre qui unit le maître de l’ouvrage et l’architecte.

A ce titre, plusieurs obligations vont peser sur l’architecte tout au long de la phase de construction.

1. Les obligations de l’architecte avant le début des travaux

Tout d’abord, l’architecte va devoir concevoir un projet qui doit être conforme aux règles d’urbanisme (notamment au plan local d’urbanisme) et qui corresponde aux souhaits exprimés par le maître de l’ouvrage. Ce premier projet est l’avant-projet sommaire, il comprend notamment des esquisses, des notices descriptives et une idée du coût de l’opération.

Puis l’architecte va réaliser un avant-projet définitif qui, une fois validé par le maître de l’ouvrage, servira dans le cadre du dépôt d’une demande de permis de construire.

Avant le dépôt de la demande du permis de construire, l’architecte va également réaliser un projet de conception dans lequel il va détailler l’ouvrage et réaliser des plans à destination des entreprises. Ce projet permet aux entrepreneurs de travailler de manière autonome sur le chantier car l’architecte va réaliser un jeux de plan par corps de métier (électricien, charpentier, couvreur…).

Avant le début des travaux, l’architecte doit encore assister le maître de l’ouvrage dans la conclusion des contrats avec les entreprises. Pour ce faire, l’architecte va contacter lui même des entreprises et réaliser des devis qu’il joindra dans un cahier des charges qu’il présentera par la suite au maître de l’ouvrage. Cependant, le maître de l’ouvrage reste libre de conclure avec l’entrepreneur de son choix.

L’architecte a un devoir de conseil permanent, à la fois sur les solutions souhaitées par le maitre d’ouvrage, et sur les matériaux utilisés. De même, il a une obligation de conseil en matière de coût et est responsable des dépassements de coût anormaux (un dépassement de coût devient anormal dès lors qu’il dépasse 15% du coût initial).

A cet égard, il faut noter que la responsabilité encourue par l’architecte est une responsabilité de plein droit sans faute démontrée, dès lors que l’ouvrage a un défaut empêchant son usage. Cette responsabilité sans faute se justifie par le fait que l’architecte est garant de tout l’ouvrage.

2. Les obligations de l’architecte pendant le déroulement des travaux

Pendant le déroulement des travaux, l’architecte va régler et coordonner l’intervention des différentes entreprises sur le chantier. Dans ce cas, on dit que l’architecte a une mission complète. A ce titre, il va convoquer les entreprises, organiser des réunions de chantier à jour et heure fixe. L’architecte va également être amené à réaliser des procès verbaux des réunions. Ces derniers vont permettre, si un litige nait entre une entreprise et le maître de l’ouvrage, de savoir ce qui a été dit et ordonné par l’architecte lors des réunions de chantier.

L’architecte doit également agir dans les règles de l’art. Cela signifie que pendant l’exécution des travaux, l’architecte doit respecter les règles de construction partagées par tous les entrepreneurs. Enfin, il doit veiller au respect des règles d’urbanisme et des règles du Code civil en matière de servitude et de mitoyenneté.

3. Les obligations de l’architecte à la fin des travaux

En droit de la construction, la fin des travaux est constatée par un acte appelé la « réception des travaux ». C’est à ce moment que le maître de l’ouvrage va prendre possession de son bien immobilier. C’est également à partir de ce moment que commence à courir les différentes garanties dues par les constructeurs.

Au stade de la réception des travaux, l’architecte doit assister le maître de l’ouvrage dans la réception des travaux, et le cas échéant, lui révéler les différentes malfaçons qu’il pourrait lui-même constater.

Enfin, il revient à l’architecte d’organiser le paiement des entrepreneurs.

Une fois ces missions effectuées, l’architecte reste débiteur d’une dernière obligation qui va durer 10 ans. Cette dernière obligation concerne une garantie due généralement par les constructeurs. Mais en raison du rôle important que joue l’architecte, il va devoir ce qu’on appelle la garantie décennale prévue à l’article 1792 du Code civil. Ce n’est donc qu’à l’issue de cette période que l’architecte ne pourra plus voir sa responsabilité engagée par le maître de l’ouvrage.

Auteur : Audrey LOTZ

Quand la banque joue le rôle de la police dans les contrats de construction de maison individuelle

Le contrat de construction de maison individuelle est le contrat par lequel les familles font construire leur maison clés en mains. Ce contrat opère nécessairement dans le secteur protégé et intervient dans un contexte sensible car  très souvent, le fait de construire une maison est le rêve d’une vie. Pour réaliser ce projet, les familles se fixent un budget, empruntent auprès d’établissements financiers. Si le moindre grain de poussière se glisse dans l’opération,  cela risque d’être une véritable catastrophe pour la famille.

La présence d’enjeux si importants ont conduit le législateur à intervenir par la loi du 19 décembre 1990. Avant cette date, il était possible de conclure des contrats de construction de maison individuelle en proposant seulement des garanties financières intrinsèques. Les garanties intrinsèques sont les garanties prises sur ses fonds propres. En d’autres termes, on n’exigeait pas que les opérations soient garanties par des tiers, des organismes extérieurs.

Le législateur est donc intervenu en 1990 pour faire la police de la profession de constructeur de maison individuelle. Par cette loi, il interdit les garanties intrinsèques et impose aux constructeurs de prendre des garanties bancaires. La loi crée également deux formes de contrat de construction de maison individuelle : le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan qui est le contrat le plus répandu, et le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan qui a pour principal intérêt de débusquer les fraudeurs. Enfin,  la loi donne aux banques, la mission de faire la police du contrat. C’est sur cette obligation originale de contrôle par le banquier lors de la délivrance du prêt que nous allons nous attarder, car en général, les banques n’exercent qu’un contrôle quant à la solvabilité de la personne à qui elle accorde un prêt.

1. La vérification de la présence des mentions obligatoires de l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitat

Lorsque l’on est dans le secteur protégé, c’est à dire lorsque l’immeuble à construire est à usage d’habitation, il faudra impérativement que figure dans le contrat de construction de maison individuelle, les mentions énumérées à l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitat.

A ce titre, le banquier ne pourra donner une offre de prêt qu’après avoir vérifier que le contrat comporte bien les mentions énumérées.

Le banquier devra également vérifier que l’échéancier prévu au contrat n’est pas différent de celui qui figure dans la garantie de livraison.

Si le banquier n’effectue pas ce contrôle, il sera responsable à l’égard du garant.

En revanche, selon la troisième chambre civile de la Cour de cassation, la banquier n’a pas à vérifier la véracité des documents produits, il doit seulement vérifier leur existence. Il n’est donc pas obligé de demander la délivrance des documents originaux (3è chambre civile, 12 février 2003).

En pratique, ce contrôle est obligatoire, pourtant beaucoup de banques le rendent payant.

Si le contrôle est absent, le banquier pourra voir sa responsabilité engagée à l’égard du garant ou du maître de l’ouvrage. Il devra alors prendre la place du garant si la garantie de livraison n’a pas été fournie (3è chambre civile, 18 juin 2003).

2. La vérification de la nature du contrat

Une partie des juges du fond considéraient que le banquier devrait vérifier l’exacte qualification du contrat (pour exemple : Cour d’appel de Versailles, 16 mars 1999). En effet, ils estimaient que dès lors que le prêteur est investit par la loi d’une obligation de contrôle de la régularité du contrat, le prêteur ne peut pas se satisfaire que de la qualification donnée au contrat par les parties. Le contrôle que doit exercer le banquier répond dans ce cas à un soucis de protection du maître de l’ouvrage, dans un domaine où la fraude la plus fréquente consiste à maquiller un contrat de construction de maison individuelle en un contrat de maîtrise d’œuvre.

Cependant la chambre commerciale de la Cour de cassation n’est pas du même avis. Elle estime que l’article L. 231-1 ne met pas à la charge du banquier une obligation de requalification du contrat qui lui est soumis (chambre commerciale, 9 juillet 2002).

Cette solution a été reprise par la troisième chambre civile qui la durcie. Cette dernière considère que « l’article L. 231-10 du Code de la construction et de l’habitat, qui ne met pas à la charge du banquier une obligation de requalification du contrat qui lui est soumis, ne le dispense pas de son obligation de renseignement et de conseil  à l’égard du maître de l’ouvrage à qui il fait une offre de prêt ; qu’ayant exactement retenu par des motifs propres et adoptés que si le prêteur de deniers (banquiers) ne peut s’immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l’ouvrage, le banquier n’en a pas moins, à titre de renseignement et de conseil, l’obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet s’il accepte de le financer » (troisième chambre civile, 17 novembre 2004).

Donc si le banquier n’a pas fourni à son client les renseignements nécessaires, sa responsabilité pourra être engagée.

Cependant, il faut noter que dans certaines circonstances, même si le banquier n’a pas fourni au maître de l’ouvrage des renseignements, sa responsabilité ne sera pas pour autant engagée, notamment si les documents qu’on lui a transmis ne lui permettent pas d’apprécier la réalité de l’opération (Cour d’appel d’Aix en Provence, 9 mars 2006).

Auteur : Audrey LOTZ