L’étendue de l’obligation de reconstruction d’un ouvrage mitoyen

Un bien (haie, clôture, mur, …) séparant des immeubles (terrains, maisons) et sur lequel est exercé un droit de copropriété par deux voisins définit la mitoyenneté. Cependant, il arrive que l’ouvrage mitoyen doive être reconstruit ; se pose alors la question de la personne tenue de cette réparation.

A ce sujet, l’article 655 du Code Civil dispose « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ». Aussi, les personnes concernées sont celles qui possèdent un droit sur le mur mitoyen, autrement dit les copropriétaires. Il s’agit donc d’un droit réel puisque attaché à la propriété sur la chose.

Concernant la répartition des travaux, les copropriétaires ont une charge de reconstruction proportionnelle à leur droit de mitoyenneté. Par exemple, un copropriétaire ayant un droit de 75% aura une obligation de reconstruction du mur à 75%. Cependant, un copropriétaire ayant causé des dommages de manière fautive (2 décembre 1975, 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation) ou non (23 janvier 1991, même juridiction) se verra supporter tous les frais de reconstruction, peu important l’étendue de son droit de mitoyenneté.

Le copropriétaire peut cependant être exonéré de cette obligation de réparation, et ce à deux conditions selon l’article 656 du Code Civil : « Cependant, tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. »

  • Le copropriétaire doit abandonner son droit de mitoyenneté. Il abandonne alors les obligations liées à l’exercice de ce droit. C’est notamment ce que rappelle la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 17 juin 1981 : « c’est une obligation réelle liée à la chose qui leur appartient et cette charge cesse lorsqu’ils ne sont plus copropriétaires du mur ». Cet abandon ne se présume pas et doit être expressément affirmé (sauf si la volonté de renoncer est établie grâce à certains faits).
  • Le mur ne doit pas soutenir un bâtiment appartenant au copropriétaire en question : si par exemple, le mur mitoyen soutient la maison du copropriétaire, celui-ci ne peut abandonner le droit de mitoyenneté, celui-ci représentant un avantage pour sa propriété puisqu’il sert à son maintien. C’est ce qu’affirme la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation pour la première fois le 23 novembre 1976 (n°75-11367) en soutenant que « la faculté d’abandon ne peut être exercée par l’un des propriétaires lorsqu’il retire du mur litigieux un avantage particulier ».

Le cas particulier d’un vendeur auteur de travaux ayant endommagé le mur mitoyen n’oblige pas l’acheteur à réparer les dommages ; ce dernier peut ainsi abandonner la mitoyenneté.

Cependant, le copropriétaire responsable des dommages du mur mitoyen ne peut abandonner son droit de mitoyenneté dans le seul but de ne pas effectuer les travaux de réparation. Il s’agirait en effet d’une fuite de sa responsabilité, ce que condamne également la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 23 novembre 1976. Cette volonté de retenir le copropriétaire fautif est explicite puisque la Cour de cassation autorise le copropriétaire en question à l’abandon de son droit uniquement après avoir effectué les réparations nécessaires : « C’est seulement après qu’il a été pourvu, par qui de droit, au rétablissement du mur mitoyen en l’état que l’auteur du dommage peut être dispensé, pour l’avenir, des charges de la mitoyenneté. » (1ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 4 novembre 1963).

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier

La question de la responsabilité pour troubles du voisinage lors des travaux

Si le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, il présente toutefois des limites : l’abus du droit de propriété peut être un trouble dit anormal du voisinage ; le problème de la personne responsable se pose si les troubles sont causés par des travaux chez un particulier.

Si l’auteur du trouble est le voisin seul

Si le voisin n’est lié en aucune manière que ce soit avec la victime, alors il est seul responsable (et ce même s’il n’a pas commis de faute) en vertu de l’article 544 du Code Civil.

Si l’auteur du trouble est le bailleur de la victime

Si la victime est le locataire, le bailleur est bien déclaré responsable. Cependant, l’action en responsabilité ne pourra être exercée que sur le fondement du bail, et en vertu de la solution rendue par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation le 10 novembre 1998. Pour cela, le locataire peut fonder son action notamment sur le manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible du locataire de la chose louée, conformément à l’article 1719 du Code Civil.

Si l’auteur du trouble et la victime ont le même bailleur

En vertu de l’obligation d’éviction, on considère que le bailleur n’a pas respecté cette dernière envers le locataire troublé dans son droit ; aussi, le bailleur est tenu pour responsable du fait de son locataire, et ce en vertu de la solution rendue par la 1ère Chambre Civile de la Cour de cassation le 24 janvier 1961, estimant que le bailleur est « tenu de réparer le dommage résultant du trouble de jouissance qui en résulte pour un colocataire ». Cependant, il est possible pour celui-ci de se retourner par la suite contre le locataire à l’origine du trouble.

Ce locataire, parce qu’il a aussi causé un trouble anormal du voisinage au bailleur, peut voir sa responsabilité engagée sur la base du manquement à ses obligations de preneur de la chose louée, soit l’article 1728 du Code Civil.

Si l’auteur du trouble est le constructeur employé par le voisin

Concernant la question de la personne responsable, la jurisprudence rendue par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation considère que le bailleur ainsi que le constructeur sont responsables (comme l’affirme la solution rendue par cette formation le 11 mai 2000 : « le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition de trouble anormal de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés ». Cependant, la 1ère Chambre Civile (spécialisée en droit des contrats) estime que seul le constructeur est responsable devant les troubles causés par les travaux (selon l’arrêt du 18 mars 2003, « l’entrepreneur auteur des travaux est responsable de plein droit des troubles de voisinage constatés dans le fonds voisin »).

Si l’auteur du trouble est le sous-traitant employé par le constructeur

Si le constructeur employé par le voisin sous-traite le travail par un autre constructeur, alors ce dernier sera déclaré responsable et l’entrepreneur sous-traitant sera exonéré de toute responsabilité. En effet, la jurisprudence, dans sa 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation le 21 mai 2008, affirme que « l’entrepreneur principal, qui a fait réaliser des travaux par un sous-traitant, n’est pas l’auteur du trouble du voisinage et ne peut pas être poursuivi à ce titre ». Le sous-traitant est alors considéré comme l’auteur réel des nuisances et est donc poursuivi.

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier

L’acquisition de la propriété par usucapion

La prescription acquisitive immobilière, ou usucapion, se comprend comme la transformation de la simple possession d’un immeuble en véritable propriété par écoulement du temps. Il existe cependant des limites à la prescription, qui sont définies notamment par l’article L341-14 du Code de l’environnement et l’article L621-17 du Code du patrimoine : on ne peut en effet acquérir par prescription un monument naturel ou sur un site classé ainsi qu’un immeuble classé monument historique.

C’est l’article 2272 du Code Civil qui introduit la prescription acquisitive dans le domaine immobilier ; en effet, celui-ci dispose : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété de dix ans ». Cet article est donc relatif à deux types de prescriptions : la prescription trentenaire et abrégée.

Concernant la prescription trentenaire, sa longue durée s’explique par l’importance de l’acquisition d’un bien immobilier dans la vie de la personne. Il s’agit d’une prescription par défaut, aussi elle nécessite peu de formalités : il n’est donc exigé que les conditions classiques de la prescription acquisitive, c’est-à-dire celles édictées par l’article 2261 du Code Civil. Il faut donc « une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Un titre de propriété n’est donc pas exigé, comme l’atteste la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation qui dans sa solution du 22 janvier 1992 rappelle que « la prescription trentenaire ne nécessite pas de titre ».

La prescription abrégée est, comme son nom l’indique, une prescription dont la durée est moins importante que pour la prescription trentenaire : elle n’est en effet que de dix ans. Cependant, des conditions supplémentaires à celles exigées classiquement : il faut présenter un titre de propriété et avoir cru acquérir la propriété de bonne foi.

Le titre de propriété est, lui, soumis à quatre conditions pour être considéré comme valable : il doit en effet être translatif de propriété, c’est-à-dire être de nature à transmettre la propriété à celui qui invoque la prescription (selon la solution rendue par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 29 février 1968). De plus, il doit présenter une date certaine afin que celle-ci puisse être opposable au véritable propriétaire. C’est ce que la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation affirme le 16 janvier 1969 en estimant que « le juste titre invoqué par le possesseur en vue de lui permettre de bénéficier d’une prescription abrégée doit avoir acquis date certaine opposable au revendiquant ». Le titre de propriété doit aussi être réel, c’est-à-dire ne pas être putatif (selon la 1ère Chambre Civile de la Cour de cassation le 6 novembre 1963 : « le titre putatif est impuissant à fonder l’usucapion décennale ») et correspondre à la propriété en question, comme l’atteste la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation dans sa solution du 26 novembre 1970 en estimant que « l’exigence d’un titre réel implique que l’acte invoqué concerne exactement, dans sa totalité, le bien que le possesseur a entre les mains et ce qu’il entend prescrire ».

Enfin, le titre de propriété immobilière ne doit pas être frappé de nullité pour forme, ainsi que le dispose l’article 2273 du Code Civil : « Le titre nul par défaut de forme, ne peut servir de base à la prescription ».

Concernant l’exigence de bonne foi, celle est-ci est présumée par les juges du fond selon l’article 2274 du Code Civil. De plus, l’article 2275 du même Code exige que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition ; aussi, elle peut disparaître par la suite sans que la prescription ne soit nulle. L’existence de la bonne foi est appréciée de manière souveraine par les juges du fond, comme le rappelle la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation du 27 mars 1969.

Auteur : Agathe Boucher – Corpo Droit Montpellier

La responsabilité de l’auto-entrepreneur

La loi n° 2008-776 du 4 août 2008  ne modifie pas les obligations juridiques qui incombent à tout commerçant. Ainsi, la responsabilité juridique de l’auto-entrepreneur est identique à celle d’un commerçant, par ailleurs inscrits au Registre du commerce et des sociétés. A ce titre, ce statut ne modifie pas les critères de qualifications d’un entrepreneur en commerçant puisqu’il emploie le terme de « professionnel » et de « commerçant » sans distinction comme des synonymes.

Le Code du commerce définit seulement la notion de commerçant (Etant celui exerce des actes de commerce et en fait sa profession habituelle). Le « professionnel » ne trouve pas de définition légale mais on peut le qualifier comme celui  qui exerce une activité commerciale de manière habituelle ou régulière, qui en titre profit et qui a l’intention d’avoir une activité professionnelle.

Dès lors, l’auto-entrepreneur, est un professionnel tel qu’il est défini par le Code de la consommation. Cela signifie  que comme tout commerçant il est soumis à toutes les règles protectrices du consommateur imposées par le Code de la consommation tel que le droit de rétractation, de réflexion, la garantie légale de conformité etc.

De plus l’entrepreneur engagera sa responsabilité en cas de défaut de livraison ou encore de produits défectueux. La responsabilité de l’auto-entrepreneur couvrira aussi la vente de produits illicites et la méconnaissance de son obligation d’information du consommateur. En effet, outre l’obligation de renseigner sur son identité, il doit informer le consommateur sur la nature et le prix du bien ou service vendu, la date limite de livraison. L’auto-entrepreneur verra sa responsabilité engagée également en cas de refus de remboursement des frais de livraison (y compris les frais d’expédition) au consommateur ayant fait jouer son droit de rétractation.

Or, à la différence d’un « salarié ordinaire », un entrepreneur est pécuniairement responsable sur ses biens personnels. En cas de déficit et de dettes envers des créanciers, ces derniers pourront faire procéder à des saisies sur le patrimoine personnel de l’auto-entrepreneur, quand bien même la dette aurait un caractère professionnel.

Auteur : Gabriel Seignalet

Le nouveau statut d’auto-entrepreneur

La loi n° 2008-776 du 4 août 2008 a instaurée un nouveau cadre juridique, social et fiscal pour le vendeur particulier professionnel : le statut de l’auto-entrepreneur. Ce statut, applicable depuis le 1er Janvier 2009, mérite quelques précisions notamment en ce qui concerne la responsabilité de ce futur auto-entrepreneur.

En effet, l’aspect le plus novateur  et le  plus visible de ce statut est relatif aux avantages sociaux et fiscaux qu’il confère aux commerçants qui peuvent en bénéficier. C’est à dire toutes les personnes physiques (étudiant, retraités, salariés) exerçant une activité commerciale (artisanale ou libérale, excepté celle agricole) à titre principal ou complémentaire. La création de ce statut ayant  pour objectif de dynamiser l’entreprenariat en levant les barrières au développement de l’entreprise individuelle, simplifie les prélèvements fiscaux et sociaux.

Au niveau juridique, l’innovation est relative à la l’obligation faite à tout commerçant de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés prévue par l’article L 123-1 du Code de commerce. En effet, l’auto-entrepreneur échappe désormais a cette obligation en vertu de l’article L 123-1-1 qui dispose que « les personnes physiques exerçant une activité commerciale à titre principal ou complémentaire sont dispensées de l’obligation de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés tant qu’elles bénéficient du régime prévu à L 133-6-8 du code de la sécurité sociale ».

En revanche, il ne modifie pas les obligations juridiques qui incombent à tout commerçant. Ainsi, la responsabilité juridique de l’auto-entrepreneur est identique à celle du vendeur professionnel. D’ailleurs, ce statut ne modifie pas les critères de qualifications d’une personne en vendeur ou professionnel puisqu’il emploie le terme de professionnel et de commerçant sans distinction comme des synonymes. Le Code du commerce définit seulement la notion de commerçant (qui est celui qui exerce des actes de commerce et en fait sa profession habituelle (article 121-1 du Code de commerce). Le « professionnel » ne trouve pas de définition légale mais on peut qualifier comme telle la personne qui exerce une activité commerciale de manière habituelle ou régulière, qui en titre profit et qui a l’intention d’avoir une activité professionnelle (c’est à dire qui réalise des actes de commerce : vendre ou acheter).

Dès lors, l’auto-entrepreneur, est un professionnel tel qu’il est défini par le Code de la consommation. Cela signifie  que comme tout commerçant il est soumis à toutes les règles protectrices du consommateur imposées par le Code de la consommation tel que le droit de rétractation, la garantie de conformité.

De plus l’entrepreneur engagera sa responsabilité en cas de défaut de livraison ou encore de produits défectueux. La responsabilité de l’auto-entrepreneur couvrira aussi la vente de produits illicites et la méconnaissance de son obligation d’information du consommateur. En effet, outre l’obligation de renseigner sur son identité, il doit informer le consommateur sur la nature et le prix du bien ou service vendu, la date limite de livraison. L’auto-entrepreneur verra sa responsabilité engagée également en cas de refus de remboursement des frais de livraison (y compris les frais d’expédition) au consommateur ayant fait jouer son droit de rétractation. Enfin, comme chaque vendeur professionnel, il est responsable en cas par exemple de délivrance non conforme au produit acheté ou encore de revente à perte.

Auteur : Gabriel Seignalet

Les apports du statut d’auto-entrepreneur

La loi n° 2008-776 du 4 août 2008 a instauré un nouveau cadre juridique, social et fiscal pour le créateur d’entreprise: le statut de l’auto-entrepreneur. Ce statut applicable depuis le 1er janvier 2009 mérite quelques précisions notamment en ce qui concerne les avantages et les inconvénients de ce nouveau régime.

Les apports du nouveau statut d’auto-entrepreneur

L’objectif affirmé par cette loi est clair : répondre à une demande logique d’insertion ou de réinsertion en favorisant l’émergence d’un véritable « tissus d’indépendants ». En clair, il s’agit de simplifier au maximum les formalités liées à la création d’entreprise.

A ce titre, la nouvelle prévoit que l’auto-entrepreneur est dispensé de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Une simple déclaration au CFE suffit (formulaire à retirer sur place ou à remplir sur internet.

Le statut de l’auto-entrepreneur permet en outre d’opter pour l’acquittement des prélèvements sociaux et fiscaux à la source. Ce prélèvement s’élève à 13 % du chiffre d’affaires réalisé dans le cadre d’une activité commerciale et à 23 % pour une activité de services. Avantage conséquent : Les prélèvements sociaux et fiscaux de la nouvelle activité seront effectués mensuellement ou trimestriellement, seulement à compter du jour ou l’auto-entrepreneur réalise un chiffre d’affaires.

Enfin, dernier avantage non négligeable : Par acte notarié il est possible de rendre insaisissable l’ensemble de son patrimoine immobilier, bâti et non bâti, et non plus seulement la résidence principale.

Application du statut d’auto-entrepreneur

Ce statut est destiné aux entreprises qui débutent et qui n’ont pas pour ambition, en début d’exercice, de réaliser un chiffre d’affaire important. En effet, le bénéfice de ce statut est réservé aux entreprises ayant un chiffre d’affaires maximum de :

  • 32 000 euros HT pour une activité de prestations de services
  • 80 000 euros HT pour une activité commerciale.

Dispositions fiscales et sociales relatives au statut d’auto-entrepreneur

L’auto-entrepreneur doit opter pour le régime micro-social auprès du Régime Social des Indépendants (RSI) au plus tard le 31 décembre ou au plus tard le dernier jour du mois qui suit la création de votre entreprise.

Le montant des prélèvements sociaux est prélevé mensuellement ou trimestriellement (au choix) et s’élève à :

  • 21,3% du chiffre d’affaires pour une activité de prestations de services
  • 21,3% du chiffre d’affaires pour une activité de prestations intellectuelles (activités libérales)
  • 12% du chiffre d’affaires pour une activité commerciale.

Il est à souligner que dans le cadre de ce régime, l’auto-entrepreneur n’est pas assujetti à la TVA (Franchise en base de TVA).

Par ailleurs, l’auto-entrepreneur qui aura opté pour ce forfait social, pourra demander le bénéfice d’une imposition forfaitaire de 1 à 2,2 % basée sur le chiffre d’affaire en ce qui concerne l’impôt sur le revenu sous réserve que les revenus du foyer fiscal de l’année précédent la création de l’entreprise, pour une part du quotient familial, ne dépasse pas un certains montant (25 195 euros familial 2007). Toutefois, cette limite peut être majorée de 50% par part supplémentaire et de 25% par demi-part.

Si la condition de revenu maximum du foyer fiscal n’est pas remplie l’auto-entrepreneur sera assujetti au régime de base de la micro-entreprise, barème progressif après un abattement forfaitaire.

Auteur : Gabriel Seignale